Испанцы получат «приоритет» при покупке жилья на родине перед иностранцами?

Планировали купить жилье в Испании? Самое время действовать! Местное население все менее дружественно настроено в отношении туристов и иностранных инвесторов, которых обвиняют в удорожании жилья. Покупка собственной квартиры стала недоступной мечтой для многих простых испанцев. Особенно молодежи. Решив сыграть на настроениях электората, ультраправые депутаты пообещали испанцам «приоритет» при покупке жилья на родине перед иностранцами.

Предложение ультраправых

Ультраправая политическая партия национально-консервативного толка «Голос» (лат.: Vox), предложила внести поправки в законодательство для закрепления за испанцами «приоритета» перед иностранцами при покупке недвижимости в Испании. Партия, возглавляемая Сантьяго Абаскалем (на фото выше), обвинила иностранцев в массовой скупке местного жилья в спекулятивных целях, ведущей к «перегреву» рынка. В Vox посетовали на то, что иностранцы, как правило, используют приобретаемую жилплощадь только как неосновное место жительства или сдают в посуточную аренду туристам через управляющие компании.

Ультраправые депутаты хотят изменить ситуацию, ухудшая условия для иностранных инвесторов. Прорабатываются следующие предложения:

• предоставление налоговых вычетов застройщикам, которые продают жилье молодым семьям, совершающим такие покупки впервые, а также с высокой вероятностью будут использовать приобретаемую жилплощадь как основное / постоянное место жительства (обычно это не относится к иностранным покупателям);
• полный вычет НДС при покупке первого дома / квартиры для испанцев.

В настоящее время Vox изучает законность таких мер. К проекту привлечены внешние консультанты. Рассматривается опыт ряда других стран, которые ввели ограничения для иностранцев в стремлении «сократить внешний спрос». В частности, изучается опыт следующих государств:

• Канада;
• Португалия;
• Австралия;
• Нидерланды.

По мнению Vox, «легкость, с которой иностранные покупатели выходят на рынок недвижимости Испании, затрудняет доступ к жилью представителям испанского среднего и рабочего класса». Абаскаль и его сотоварищи утверждают, что среднестатистический молодой испанец сейчас находится между молотом и наковальней, поскольку не может позволить себе ни покупку, ни съем жилья. Ультраправые депутаты посетовали на то, что испанские граждане даже «не имеют приоритета при получении социальной помощи и участии в программах доступа к государственному жилью по сравнению с иммигрантами».

Партия Vox с момента основания в 2013 году придерживается националистической антимиграционной позиции. Находясь в коалиции с правой Народной партией (исп.: Partido Popular; PP), она контролирует 5 из 17 автономных регионов Испании:

• Кастилию и Леон;
• Валенсию;
• Эстремадуру;
• Арагон;
• Мурсию.

Позиции Vox и PP существенно отличаются в части ограничения доступа иностранцев к жилью и льготам, особенно в отношении состоятельных приезжих. Например, в Мадриде, где Народная партия правит под руководством Исабель Диас Аюсо, готовятся к принятию так называемого «закона Мбаппе» (исп.: La ley de Mbappé), который предоставит налоговые льготы состоятельным иностранцам при переезде в столицу Испании. Партия Vox выступает категорически против этого предложения.

Бум продаж испанского жилья иностранцам

Сегодня на иностранных покупателей приходится около 15% от общего числа закрытых сделок с недвижимостью в стране. Показатель вырос на 2% после окончания пандемии COVID-19. Исследование Испанского союза кредиторов покупателей недвижимости (исп.: Unión Créditos Inmobiliarios; UCI), проведенное на основании статистики за 2023 год, демонстрирует цели иностранных покупателей:

• около 68% купили недвижимость в Испании для использования в качестве основного жилья;
• 21% сделок с участием покупателей-иностранцев закрывались ради второго дома;
• 11% новых собственников внесли инвестиции для сдачи купленной жилплощади в аренду (не уточняется, о какой именно аренде идет ли речь — долгосрочной или краткосрочной).

Продажи жилья в Испании иностранцам. Синим цветом обозначены резиденты (экспаты), голубым – нерезиденты. Данные за 2024 года охватывают первое полугодие. Источник: Министерство жилищного строительства

Согласно данным испанского Министерства жилищного строительства, в 1 половине 2024 года на рынке недвижимости Испании наблюдался почти рекордный уровень активности иностранных покупателей. За этот период количество сделок с недвижимостью с участием иностранных покупателей выросло на 1,2% в годовом исчислении, достигнув в общей сложности 64 735 единиц. Статистика основана на данных о сделках, зафиксированных испанскими нотариусами.

Это второй по величине показатель за всю историю наблюдений. Больше было только в 1 полугодии постпандемийного 2022 года. Тогда реализация отложенного спроса после локдаунов привела к самому высокому уровню продаж за последние 15 лет.

Рост иностранного спроса был в основном обусловлен экспатами, уже проживающими в Испании постоянно. Активность покупателей недвижимости в Испании из этой группы выросла на 2,8% в годовом исчислении. Напротив, в случае покупок с участием нерезидентов наблюдалось небольшое снижение (на 0,7%). Авторы исследования отмечают, что нерезиденты, в отличие от экспатов, обычно покупают вторые дома или инвестиционную недвижимость (для спекулятивной перепродажи и/или сдачи в аренду).

Рост внешнего спроса ускорился во втором квартале 2024 года. Число сделок с участием покупателей-иностранцев увеличилось в апреле-июне на 5,3% в годовом исчислении. Как экспаты, так и иностранцы-нерезиденты демонстрировали повышенный интерес к испанскому рынку жилья в апреле-июне. Число сделок, закрытых с участием покупателей-экспатов, выросло на 6,4%, а в случае нерезидентов зафиксирован рост на 2,8%. Это говорит об усилении внешнего спроса со временем.

В целом, общий объем продаж недвижимости как местным, так и иностранным покупателям вырос на 6,5% в 1 половине 2024 года. Это обусловлено заметным ростом покупок с участием испанцев (+8%). Поскольку спрос со стороны граждан Испании рос быстрее, чем спрос иностранцев, доля рынка иностранных покупателей немного снизилась (до 19%) в 1 полугодии. Для сравнения: по итогам того же периода 2023 года на их долю приходилось 20% от общего числа закрытых сделок.

Массовые протесты испанцев, недовольных ситуацией на рынке жилья

Острый жилищный кризис в Испании оказывает давление на действующее правительство, поскольку предложенные им меры для решения проблемы не приносят существенных результатов, а разочарование среди граждан выплескивается наружу. Особенно страдают молодые арендаторы и потенциальные покупатели. По их словам, квартиры для долгосрочной аренды и выставляемые на продажу новостройки в дефиците, а цены заоблачные.

В результате десятки тысяч недовольных выходят на протесты. Например, в воскресенье 13 октября 2024 года примерно 22 тыс. протестующих заполнили центр Мадрида, чтобы выразить гнев по поводу стремительно растущих цен, а также пригрозить арендодателям забастовкой. Эта забастовка будет длиться до существенного снижения ренты. В свете происходящего правительство Испании призвало арендодателей проявить «солидарность» и снизить арендную плату.

По данным портала Idealista, за 10 лет стоимость аренды квадратного метра испанской жилплощади выросла на 82%. По данным Национального института статистики Испании, темп роста ренты значительно превысил скорость увеличения средней заработной платы. Последняя за тот же период выросла всего на 17%. Это сделало покупку и даже аренду жилья невыполнимой задачей для семей с низким доходом. Проблему усугубляет нехватка социального жилья, которое составляет всего 2,5% от общего жилфонда в Испании. Для сравнения: средний показатель по ЕС — 9,3%.

По данным Центробанка Испании, к концу 2025 года для удовлетворения потребностей населения потребуется построить 600 тыс. новых единиц жилья. Однако, по оценкам регулятора, ежегодно фактически строится менее 100 тыс. квартир и коттеджей.

Средняя месячная арендная плата за квартиру уже превысила рубеж в €1000 в 8 крупных городах Испании. В 2 крупнейших городах страны, Мадриде (€1522) и Барселоне (€1699), средняя арендная плата стремительно растет.

Десять лет назад средняя стоимость аренды испанской квартиры составляла €553 в месяц. Сегодня она составляет €984. Низкое предложение и высокий спрос усугубляются ростом спроса на жильё для краткосрочной аренды со стороны туристов, что наиболее остро ощущается на Балеарских островах, в Валенсии, на Канарских островах и в Мадриде.

Перспектива упразднения «золотой визы» — еще одна причина торопиться

Увеличение активности покупателей-иностранцев, возможно, связано с перспективой упразднения «золотой визы». В апреле 2024 года власти анонсировали сворачивание практики выдачи ВНЖ покупателям недвижимости стоимостью 500 000 евро или более. О решении объявил лично председатель правительства Педро Санчес.

Этот маршрут к испанскому виду на жительство считается самым популярным среди претендентов на «золотую визу» в Испанию. Участники соответствующей программы также могут претендовать на иммиграционные льготы на основании:

• инвестиций в ценные бумаги предприятий или госдолг;
• открытия социально значимого бизнеса в Испании;
• внесения депозитов на счета в испанских банках.

Власти анонсировали пересмотр условий программы по выдаче «золотых виз» в попытке справиться с жилищным кризисом. Комментируя новую инициативу, глава Министерства жилищного строительства Изабель Родригес тогда заявила, что прекращение выдачи ВНЖ за недвижимость станет ключевым шагом на пути к повышению доступности жилья для простых испанцев.

Отчет консалтинговой компании Blevins and Franks показал, что с 2013 года было выдано более 14 тыс. «золотых виз», связанных с инвестициями в испанскую недвижимость. Большинство бенефициаров этой программы были гражданами следующих стран:

• Китай;
• Россия;
• Великобритания;
• Соединенные Штаты Америки;
• Украина;
• Иран;
• Венесуэла;
• Мексика.

Соседняя Португалия уже отменила возможность инвестирования в недвижимость для получения «золотой визы», а Греция повысила инвестиционный порог. Власти обеих стран также мотивировали нововведения попыткой справиться с жилищным кризисом.

Несмотря на то, что программы инвестиционной иммиграции вносят значительный вклад в экономику принимающих стран, они часто оказываются в центре внимания в негативном ключе. В частности, их обвиняют в «разогревании» рынков жилья. Некоторые критики заявляют о причастности бенефициаров таких схем к незаконным действиям, таким как отмывание денег и коррупция.