Упразднив «золотую визу», Испания лишила иммигрантов-инвесторов одного из самых удобных и востребованных способов получения ВНЖ в ЕС. Однако многие эксперты уверены, что при смене власти в стране схема вернётся в обновлённом или прежнем виде. Пока этого не произошло, состоятельные иностранцы рассматривают альтернативы — от венгерской инвестиционной визы до испанских схем для обладателей пассивного дохода и работающих удалённо.
Контекст: как работала испанская визовая схема, и что с ней случилось?
«Золотая виза» в Испанию считалась одной из самых удобных и гибких программ получения ВНЖ в ЕС. С 2013 года она позволяла негражданам ЕС получать испанское резидентство через покупку недвижимости за €0,5 млн, депонирование €1 млн, вложение €1 млн в акции испанских компаний или €2 млн в гособлигации. Программа пользовалась популярностью среди инвесторов из Китая, России, Великобритании, Украины и США.
3 апреля 2025 года испанские власти официально прекратили приём заявок, анонсировав этот шаг годом ранее. Правительство объяснило решение заботой о населении, столкнувшемся с ростом цен на недвижимость в крупных городах и курортных регионах якобы из-за активности иностранных покупателей.
Но ряд юристов и экспертов с этим не согласны. Они утверждают, что влияние «золотой визы» на рынок жилья переоценено, а решение властей носило популистский характер.
Ажиотаж перед закрытием: комментарии иммиграционных юристов и их клиентов
Объявление об упразднении «золотой визы» подстегнуло инвестиции. Состоятельные иностранцы спешили завершить сделки до установленного дедлайна. Ближе к концу особенно активно оформлялись заявки на основании банковских вкладов, поскольку закрыть сделку с недвижимостью было уже невозможно.
Некоторые столкнулись с неожиданными трудностями: семейные пары не смогли подать совместную заявку из-за особенностей режима регулирования прав собственности на родине. Другие купили жильё на стадии строительства, но не успели завершить оформление до отмены программы. Юристы указывают, что десятки клиентов де-факто лишились права на визу, несмотря на уже начатые инвестиционные процессы.
Всего за период с апреля по декабрь 2024 года Испания выдала 573 «золотых виз», преимущественно гражданам Китая, России, Украины и Великобритании. Более 90% ВНЖ получены через покупку недвижимости.
Всплеск продаж жилья стоимостью от €0,5 млн незадолго до упразднения «золотой визы»
Рынок элитной недвижимости Испании отреагировал на отмену «золотой визы» немедленно. По данным Ассоциации регистраторов (Colegio de Registradores), в 2024 году иностранцы совершили почти 93 тыс. покупок жилья (+6,4% относительно 2023 года). Особенно заметным стал прирост в сегменте дорогой недвижимости: продажи объектов дороже €500 000 выросли на 20%.
В пиковый период (между апрелем и декабрём 2024 года) 10,76% всех сделок с участием иностранцев приходились на объекты дороже полумиллиона евро. Более половины таких сделок были совершены негражданами ЕС, которые потенциально рассчитывали на резидентство через инвестиции. География спроса оказалась предсказуемой: около 90% сделок под «золотую визу» были закрыты в Барселоне, Мадриде, Малаге, Аликанте, на Балеарских островах, в Жироне и Валенсии.
Американцы платили больше всего
Новый виток интереса к испанской недвижимости среди иностранцев совпал с ростом цен, особенно в премиальном сегменте. Согласно статистике Нотариальной палаты Испании (Consejo General del Notariado), во втором полугодии 2024 года средняя цена квадратного метра при покупке жилья иностранцами достигла €2 362. Однако граждане США, Швеции и Германии существенно превысили этот уровень.
Американцы платили в среднем €3 390 за м², что стало абсолютным рекордом для покупателей из США. С 2022 по 2024 год численность американских резидентов в Испании выросла на 10 тыс., отражая реальное переселение, а не скупку жилья в инвестиционных целях.
Шведы и немцы также демонстрировали высокую покупательскую активность, платив в среднем €3 295 и €3 224 за м², соответственно. В целом иностранцы совершили 69 690 сделок во втором полугодии 2024 года (19,5% от всех продаж жилья в стране за этот период).
Экспертное мнение: визовая схема вернется после смены правительства
Несмотря на официальную ликвидацию испанской «золотой визы» в апреле 2025 года, многие иммиграционные юристы и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что возврат программы — вопрос времени и политической конъюнктуры. Сигналы об этом звучат всё увереннее как из экспертного сообщества, так и со стороны оппозиционных политиков.
Юристы, консультировавшие клиентов по «золотой визе», подчёркивают, что отмена схемы носила скорее символический, чем экономический или юридически обоснованный характер. Отмечается, что визовая программа не была причиной жилищного кризиса, а её ликвидация не привела к повышению доступности жилья.
По словам экспертов, это решение нынешнего левоцентристского правительства Педро Санчеса носило сугубо популистский характер. Власти стремились продемонстрировать борьбу с социальной несправедливостью и спекуляциями.
Реакция правых партий была предсказуемой: лидер консервативной Народной партии (Partido Popular) Альберто Нуньес Фейхоо назвал решение Санчеса «дымовой завесой» и попыткой скрыть провал в сфере жилищной политики. Он напомнил, что визовая программа была запущена правительством Мариано Рахоя из Partido Popular в самый разгар экономического кризиса и успешно служила инструментом привлечения иностранного капитала.
По мнению экспертов, если в результате следующих парламентских выборов к власти вновь придут консерваторы, возвращение визовой схемы вполне реально. Причём речь может идти как о восстановлении «золотой визы» в прежнем виде, так и о запуске новой программы с пересмотренными критериями. Например, с географическими ограничениями (исключение перенасыщенных рынков).
Альтернативы «золотой визе» в Испании и вне ее
После упразднения «золотой визы» основными вариантами для иностранцев стали виза без права на работу и виза цифрового кочевника. Первая требует наличия пассивного дохода и проживания в Испании 183+ дней в году, что автоматически делает заявителя налоговым резидентом. Вторая рассчитана на удалённых сотрудников иностранных компаний.
Испания — не единственная европейская страна, отказавшаяся от «золотых виз» на фоне внутреннего и внешнего давления. Ирландия, Нидерланды, Великобритания, Португалия и Греция также пересмотрели или упразднили визовые схемы.
Но другие страны Европы используют «окно» возможностей, предлагая альтернативу. Например, с июля 2024 года Венгрия выдает ВНЖ через вложения от €250 000 в утверждённый фонд. Срок действия ВНЖ — 10 лет с возможностью продления. Процедуры быстрые и отлаженные. Страна предлагает налоговые и финансовые преимущества, доступ в Шенгенскую зону и низкую стоимость жизни.
