Планировали купить виллу в Испании, попутно оформляя резидентство? Рекомендуем поторопиться! Прикрываясь борьбой с жилищным кризисом, официальный Мадрид объявил о прекращении приема заявок на ВНЖ от покупателей жилплощади в 2025 году. Инвестиции, внесенные после 3 апреля, не будут считаться основанием для предоставления иммиграционных льгот. Но чиновники на этом не остановились. В планах серьезные ограничения на продажу жилплощади иностранцам без испанского ВНЖ.
Ограничения на продажу жилья негражданам без ВНЖ
Испанское правительство, возглавляемое премьер-министром Педро Санчесом, анонсировало планы по ограничению продажи жилой недвижимости негражданам без вида на жительство в Испании. Решение объясняется необходимостью борьбы с жилищным кризисом, охватившим страну.
Одно из ключевых предложений — введение дополнительного налогового бремени для иностранных покупателей. Согласно заявлениям Санчеса, налоговая нагрузка может достигать 100% от стоимости приобретаемой недвижимости. Это якобы уменьшит привлекательность инвестиций в испанское жилье для иностранцев. Исключение предлагается сделать для граждан и резидентов других стран ЕС.
По данным правительства, в 2023 году около 27 тыс. объектов недвижимости в Испании были приобретены нерезидентами. Причем большая часть покупок была сделана с целью спекуляции и/или посуточной сдачи в аренду туристам, а не для личного проживания.
В отличие от Испании, большинство европейских стран продолжают продавать жилье иностранцам. Одна из них — Венгрия, где также предоставляются иммиграционные льготы инвесторам.
Спорное предложение
Инициатива вызвала споры. С одной стороны, правительство подчеркивает необходимость стабилизировать рынок недвижимости и снизить цены для испанцев. С другой стороны, эксперты предупреждают о возможных правовых сложностях и о том, что такие меры могут отпугнуть инвесторов. Последнее негативно скажется на экономике страны в целом.
В частности, может пострадать туристический сектор, который приносит миллиарды евро в год. Рост оборота этого сектора может прекратиться, если зарубежные инвесторы начнут сокращать капиталовложения в жилье под сдачу и курортные проекты.
Прекращение приема заявок на ВНЖ через жилье («золотую визу») в апреле 2025 года
В дополнение к ограничениям на продажу жилья негражданам без ВНЖ, Испания планирует завершить действие программы по выдаче «золотых виз». С 3 апреля 2025 года иностранные граждане, инвестирующие в испанскую недвижимость, больше не смогут претендовать на получение вида на жительство.
Эта инициатива была анонсирована еще весной 2024 года, но из-за сложностей при внесении необходимых поправок в законодательство её практическая реализация многократно откладывалась. Окончательная дата закрытия программы была официально подтверждена только в январе 2025 года. Основная цель изменений — сдержать спекуляции на рынке недвижимости и предотвратить дальнейший рост цен на жилье.
Программа по выдаче «золотых виз», существующая с 2013 года, позволяла иностранцам получить вид на жительство и безвизовый доступ в страны ЕС взамен на капиталовложение в недвижимость размером минимум €0,5 млн. Программа внесла значительный вклад в экономику страны. По оценкам независимых экспертов, только в 2022 году инвесторы внесли в ВВП Испании €6,35 млрд и создали более 100 тыс. рабочих мест (напрямую и косвенно).
Резкий рост спроса на «золотые визы» в преддверии закрытия программы
Активность иностранных покупателей недвижимости в Испании резко выросла на ожиданиях по поводу прекращения выдачи «золотых виз» в 2025 году. В 2024 году, когда было объявлено об изменениях, количество заявок на ВНЖ за инвестиции достигло максимума за последние пять лет — особенно в регионах, традиционно популярных среди инвесторов. Например, в Каталонии. По данным испанского МИДа, за январь-ноябрь 2024 года в Каталонии выдано 314 «золотых виз». Это 1/3 от общего числа в целом по стране.
Средний объем инвестиций в рамках программы также увеличился, достигнув €662 тыс. Инвесторы из Китая, США и Великобритании наиболее активно использовали возможность получить европейский вид на жительство перед закрытием программы.
Реальные причины кризиса на рынке жилья Испании
Эксперты подчеркивают, что на долю получателей «золотых виз» приходится лишь небольшая часть общего числа участников испанского рынка недвижимости. Например, в Каталонии в 2024 году на сделки в рамках программы инвестиционной иммиграции пришлось всего 2% от числа покупок. Это указывает на то, что прекращение действия программы, вероятно, окажет ограниченное влияние на стоимость испанского жилья.
Несмотря на дискуссии о влиянии иностранного капитала на рынок недвижимости, эксперты сходятся во мнении, что ключевые причины жилищного кризиса в Испании лежат глубже и связаны со структурными проблемами. Например, аналитики PwC упоминают следующее:
- Дефицит нового строительства и медленный рост доходов. В последние годы темпы строительства жилья значительно отставали от динамики спроса. Дефицит привел к удорожанию. По данным Центробанка Испании (Banco de España), с 2015 года арендная плата выросла на 57%, что связано с недостатком доступного жилья в крупных городах и туристических регионах. Доходы домохозяйств в отчетном периоде выросли лишь на 35%.
- Нехватка социальных домов. В Испании всего 2% жилья относится к категории социального. Это значительно ниже среднеевропейского показателя (9%). Данное обстоятельство создает барьер для семей с низким доходом, усиливая социальное неравенство.
- Большое количество пустующих объектов. 3+ млн единиц жилья в стране остаются незанятыми (около 14% общего жилфонда).
- Сложные административные процессы. Получение разрешений на строительство и ввод жилья в эксплуатацию может занимать до 10 лет. Задержки затрудняют адаптацию предложения к растущему спросу.
Для решения кризиса эксперты предлагают увеличить пул социального жилья, сократить сроки строительства и ввести меры стимулирования возвращения пустующих домов на рынок. Эти шаги могут стать основой для улучшения ситуации в жилищном секторе в долгосрочной перспективе.
Сработает ли «эффект домино»?
Эксперты не исключают, что примеру официального Мадрида могут последовать правительства соседних стран. Например, Франции, которая также сталкивается с нехваткой жилья. Более 2 тыс. французских коммун добавлены в список зон с жилищным дефицитом, где возможны ограничения на краткосрочную аренду и повышение налога на неосновное жилье до 60%.
Во Франции аналогичный налог для покупателей из стран вне ЕС пока не планируется, но такие меры могут быть предложены на фоне укрепления ультраправых политических сил. Тем не менее их реализация будет затруднена спецификой рынка. Основными иностранными покупателями выступают граждане ЕС, включая бельгийцев и немцев, на которых налог «в испанском стиле» не будет распространяться из-за правил Евросоюза.
