Покупка недвижимости в Португалии: стоимость, регионы и инвестиции

Покупка недвижимости в Португалии — один из способов выгодно вложить деньги.

В стране есть программа предоставления ВНЖ иностранцам за инвестиции. Чтобы выполнить ее условия, иностранные граждане должны либо зарегистрировать компанию, либо создать минимум 5 рабочих мест, либо профинансировать научный, художественный проект на сумму от 500 тыс. евро. С осени 2023 года для всех иностранцев закрылась возможность оформить ВНЖ на основании приобретения жилья. Но есть еще вариант — вложить деньги в гостиничный бизнес.

Чем привлекателен португальский рынок недвижимости?

Цены на  рынке недвижимости Португалии растут гораздо интенсивнее, чем в целом по ЕС. С далекого 2010 стоимость жилья увеличилась на 75 с лишним процентов. Тогда как в Евросоюзе этот показатель составил 48%. В среднем рынок недвижимости в этой стране растет на 6% в год, а если сдавать жилье в Португалии в аренду, то можно добавить к этой сумме еще  5–10% годовых. Инвестиции в португальскую недвижимость  — отличная  возможность приобрести актив с хорошей ликвидностью, который со временем можно продать и заработать на этом.

Страна привлекает инвесторов не только возможностью выгодно вложить средства в недвижимость, но и мягким, теплым климатом, перспективой жить в современном развитом европейском государстве. По данным рейтинга Expat Insider, 77% экспатов чувствуют себя здесь как дома, подчеркивают гостеприимство и дружелюбие португальцев.

Стоимость недвижимости в Португалии по регионам

Недвижимость в Португалии — прибыльный актив. Средняя стоимость 1 м² жилья составляет € 2,5 тыс. и растет каждый квартал на 2%. Цены зависят от региона. Например, самая дорогая находится в таких городах, как Лиссабон, Порту, а также в курортных регионах.

По данным портала Idealista, средняя цена 1 м² в Португалии на ноябрь 2024 года составляет € 2733. Официальной статистической информации нет. В историческом регионе страны, Коимбре, апартаменты с тремя спальнями стоят примерно  € 500 тыс. Аналогичные квартиры в Порту или Лиссабоне продаются от € 600 тыс. до € 2 млн.

Город	Цена за м²
Лиссабон	€ 4125
Фару	€ 3522
Порту	€ 2789
Мадера	€ 3200
Сетубал	€ 2629
Авейру	€ 1729
Брага	€ 1643
Лейрия	€ 1691
Коимбра	€ 1469
Эвора	€ 1395
Сантарен	€ 1237

В Португалии средняя стоимость жилья (по данным Национального института статистики (INE), исследующего информацию банков об оценке стоимости залоговой недвижимости, которая ниже коммерческой) составляет € 200 тыс. Но иностранцы зачастую  тратят на приобретение недвижимости более € 400 тыс. 

Стоимость апартаментов на первичном рынке в 1,5 раза дороже квадратных метров на вторичном. В стране в основном строятся многоквартирные дома. У 60% новых зданий квартиры с тремя и более спальнями. Большая часть населения живет именно в них. Например, в крупных городах, таких как Брага, Лиссабон, 9 из 10 человек живут в квартирах, около 20% в арендованном жилье.

Основные расходы при покупке жилья в Португалии

Помимо стоимости жилья покупатель должен оплатить налоги и пошлины, а также расходы на нотариальное сопровождение сделки. Есть и дополнительные издержки, составляющие примерно от 9% до 11% от стоимости жилья. Например, налог за переход права собственности — от 0 до 8% плюс € 250 за его регистрацию, гербовый сбор от 0,4 до 0,8% от кадастровой стоимости.

Расходы на содержание недвижимости

Теперь рассмотрим сколько стоит содержать жилье в Португалии. Владельцы квадратных метров в этой стране платят налоги и коммунальные платежи.

Налоги

• Муниципальный налог — после покупки жилья его собственник каждый год должен платить налог на недвижимость (IMI). Его сумма рассчитывается от стоимости жилья и может составлять от 0,3% до 0,8%. Процентная ставка определяется муниципалитетом и зависит от того, к какой категории относится жилье, его местоположение и возраст.
• Налог на богатство (AIMI) — 0,7 до 1% для объектов, стоимостью от € 600 тыс.
• Подоходный налог от сдачи жилья в аренду — 25%.

Коммунальные платежи

Общая сумма коммунальных платежей составляет около € 2800–3000 в год. В нее входит оплата за воду, электричество и газ. В стране отсутствует централизованное отопление, для этого используют газовые котлы, в также кондиционеры, но это дороже. Частные дома могут отапливаться каминами.

В стоимость содержания недвижимости Португалии включены также такие платежи:

• уборка придомовой территории; 
• обслуживание лифтов; 
• профилактические ремонтные работы; 
• охрана территории;
• бассейны. 

Сумма ежемесячных расходов — от € 25 до €200. Интернет, телевидение и телефон оплачиваются по тарифам операторов и составляют примерно € 40.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду составляет 5,5%–6% в год. Цена зависит от района. Например, в Кашкае однокомнатные квартиры сдаются примерно по € 1,8 тыс. в месяц. В Лиссабоне за такое же жилье платят € 1,2 тыс. Более бюджетные варианты в Порту и Лагосе можно снять за € 700-1 тыс.

Несмотря на то, что в стране постоянно растет стоимость аренды жилья, инвестировать в него, чтобы сдавать — не самое выгодное решение: вложения будут долго окупаться из-за налогов и потому, что цена самой недвижимости увеличивается еще быстрее.

Налоги при продаже жилья

При продаже недвижимости в Португалии продавец должен заплатить следующие налоги:

• на прирост капитала — 28%;
• налог на продажу — 0,4% от кадастровой стоимости;
• агентский сбор — 3,7–6,2% от цены на португальскую недвижимость  — точный размер зависит от агентства, которое предоставляло услуги, в сумму входит НДС.

При уплате налога на прирост капитала есть исключения. От него могут быть освобождены те, кто продает вторичное жилье и приобретает новое, а также те, кто реинвестирует деньги от продажи обратно в недвижимость — в этом случае уплачивается только 50% налога.

Этапы покупки недвижимости в Португалии

Покупка жилой недвижимости в Португалии (в том числе и коммерческой) может занять до 6 месяцев. Будущему покупателю нужно выполнить следующие действия:

• Выбрать объект недвижимости. Покупатель выбирает объект, в зависимости от своих задач и целей. Этот процесс может занять много времени (согласно статистике, средний срок закрытия сделки составляет 3–6 месяцев). К тому же, в Португалии всегда много предложений как на первичном, так и на вторичном рынке.
• Получить NIF. Это аналог ИНН, который выдают в налоговой. Чтобы его получить, нужно стать на учет в службе. Без NIF не получится заключить сделку купли-продажи, так как после этого понадобится заплатить налоги за приобретение жилья. 
• Открыть счет в банке Португалии. Банковский счет необходим для безналичной оплаты сделки.
• Заключить предварительный договор. Покупатель и продавец должны заключить соглашение, после чего будущий собственник вносит аванс — от 10 до 30% от цены на жилую недвижимость в Португалии (или коммерческую).
• Заплатить гербовый сбор и налог. Покупатель должен заплатить сбор за переход права собственности от 0 до 8%, а также налог на недвижимость — 0,3–0,8%. Размер процентной ставки по каждому взносу зависит от региона и вида объекта. Также, приобретая квадратные метры в Португалии, иностранный гражданин должен заплатить гербовый сбор IS — 0,8%.
• Заключить основной договор. Его нужно заверить у нотариуса, после чего он отправит копии в государственный реестр, земельный кадастр.
• Получить свидетельство о праве собственности. После регистрации объекта в госреестре, собственнику жилья выдадут домовую книгу и свидетельство.

На что нужно обратить внимание перед покупкой недвижимости в Португалии?

Покупатель может не привлекать юристов, которые ведут сделки купли-продажи (солиситоров), но это может быть полезно для проверки чистоты сделки. В противном случае он сильно рискует. Основные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении недвижимости в Португалии:

• Долги по коммунальным и налоговым платежам. Все просроченные платежи предыдущего собственника закрепляются за недвижимостью. И если продавец не оплатит их до продажи, то это придется делать покупателю.
• Незарегистрированные (незаконные) постройки. Если на участке есть дополнительные строения, то они могут быть не зарегистрированы в земельном кадастре. Поэтому перед покупкой недвижимости в Португалии нужно выяснить, все ли постройки узаконены, поскольку если они находятся на участке с нарушением земельного законодательства, — их придется демонтировать.
• Имущество находится в долевой собственности. Если жилье досталось собственнику по наследству, то доли такого имущества распределяются между близкими родственниками. Продать жилье без их согласия не получится. Чем больше владельцев, тем больше документов (согласий) придется собрать. Это иногда проблематично в пределах одной страны, а если дольщики разъехались по всему миру, то практически невозможно.

Отдельно стоит уделить внимание документам на приобретаемое имущество.

Перед покупкой жилья в Португалии нужно убедиться в его юридической чистоте. Для этого понадобятся правоустанавливающие документы, которые находятся у продавца. В их перечень входит:

• Разрешение на ввод в эксплуатацию. В нем указано назначение объекта (жилая или коммерческая недвижимость), а также тип: новостройка, реконструкция, вторичный рынок.
• Выписка из земельного кадастра. В ней указаны: адрес объекта, история продаж, есть ли на нем аресты.
• Выписка из налоговой. Содержит информацию о собственнике и кадастровой стоимости жилья.
• Технический паспорт. В нем содержится информация о ключевых характеристиках объекта, его план и описание.
• Сертификат энергоэффективности. В нем указана категория объекта по степени экономичности энергопотребления.

Заключение

Покупка недвижимости в Португалии — это выгодная инвестиция, так как цены на квадратные метры в этой стране постоянно растут. Иностранным гражданам доступно множество вариантов апартаментов в разных ценовых сегментах: от эконом- до премиум-класса в центре крупного города или в курортном районе с видом на океан.