За неполную первую половину 2025 года география интересов россиян, планирующих покупку недвижимости за рубежом, претерпела значительные изменения. Список наиболее востребованных направлений обновился под влиянием как экономических, так и политических факторов, включая изменения в иммиграционных программах и усложнение/упрощение выхода на определенные рынки.
Топ-5 иностранных рынков, исходя из запросов покупателей российского происхождения
По подсчетам консалтинговой фирмы NF Group (ранее Knight Frank Russia), в период с начала января по конец мая 2025 года наибольший интерес у потенциальных покупателей иностранной недвижимости родом из Российской Федерации вызвали следующие рынки (указаны в порядке убывания интереса):
- Объединенные Арабские Эмираты;
- Сербская Республика;
- Греция;
- Турция;
- Республика Кипр.
Если сравнивать с результатами 2024 года, можно констатировать выбытие из списка венгерского, французского, индонезийского (преимущественно Бали), таиландского и испанского рынков. Эмираты сохранили лидерство, а Греции удалось укрепиться, переместившись с четвертого места на третье.
| # | 2024 год | # | 2025 год (январь-май) |
| 1 | ОАЭ | 1 | ОАЭ |
| 2 | Венгрия | 2 | Сербия |
| 3 | Франция | 3 | Греция |
| 4 | Греция | 4 | Турция |
| 5 | Индонезия, Таиланд, Испания (три рынка разделили одну строчку) | 5 | Кипр |
Топ-5 иностранных рынков недвижимого имущества по запросам покупателей из РФ. Источник: NF Group
Причины стабильного лидерства Эмиратов
Рынок жилплощади арабской страны продолжает привлекать российских инвесторов благодаря удачной комбинации ряда факторов:
- Высокая доходность от аренды. В Дубае средняя доходность инвестиций под сдачу составляет от 5% до 9% годовых.
- Налоговые преимущества. Отсутствие налогов на доход физических лиц и прирост капитала делает инвестиции более выгодными.
- Возможность получения резидентской карты. Покупка недвижимости в Абу-Даби или другой части страны дает право на долгосрочное резидентство. Порог стоимости — 2 млн дирхамов (~$545 тыс.). Допускаются сделки с привлечением ипотечных кредитов и покупка незавершенки.
- Развитая инфраструктура и безопасность. Дубай, Абу-Даби и другие эмираты предлагают высокий уровень жизни, современную инфраструктуру и стабильную политическую обстановку.
Однако ряд экспертов считает, что местный рынок жилья «перегревается». Например, после значительного роста цен на недвижимость в Дубае с 2022 по начало 2025 года ожидается ценовая коррекция на 10–15% во второй половине 2025 года, а также стагнация в последующих периодах из-за увеличения предложения на рынке. Негативный прогноз в мае 2025 года опубликовали аналитики рейтингового агентства Fitch Ratings.
Рост популярности Сербии, Греции и Кипра, обусловленный иммиграционными льготами
Эти страны привлекают российских покупателей, прежде всего, возможностью получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость жилого назначения.
- Сербия. Простые и понятные условия и процедуры получения сербского ВНЖ, перспектива евроинтеграции, географическая близость и культурная схожесть делают страну привлекательной для россиян.
- Греция. Получить греческую «золотую визу» можно при покупке недвижимости стоимостью от €250 тыс. Однако из-за санкций и финансовых ограничений для российских граждан процесс усложнился. В частности, теперь требуется второе гражданство.
- Кипр. Благоприятный налоговый режим, высокий уровень жизни и возможность получения ПМЖ через жилье ценой от €300 тыс. + НДС (при покупке первички у застройщика) делают страну привлекательной для инвесторов. В 2025 году киприоты отмечают рост продаж недвижимости иностранцам — особенно из стран, не входящих в ЕС.
Турция — особый случай
Страна занимает четвертое место благодаря следующим факторам:
- Личное проживание. Значительная часть запросов на покупку недвижимости от россиян, обработанных авторами исследования в январе-мае 2025 года, связана с переездом для личного проживания. Запросы на инвестиции ради получения ВНЖ (нужно купить жилье не дешевле $200 тыс.) или гражданства (порог в 2 раза выше) в меньшинстве.
- Доступность. Несмотря на рост цен, недвижимость в Турции остается более доступной по сравнению с другими странами.
- Комфорт. Турция предлагает комфортные условия для жизни, развитую инфраструктуру и благоприятный климат.
Несмотря на попадание турецкого рынка на четвертую строчку свежего рейтинга, в 1 кв. 2025 года количество покупок недвижимости россиянами в Турции сократилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом говорит официальная статистика.
Причины выбытия прежних лидеров из топа
Ряд стран, ранее пользовавшихся повышенной популярностью среди российских инвесторов, утратил позиции в 2025 году:
- Венгрия. В 2023 году была приостановлена схема получения ВНЖ через покупку жилья. Летом 2024 года в качестве замены была введена венгерская «золотая виза», но в конце года власти отказались выдавать ВНЖ за покупку жилья ценой от €500 тыс., опасаясь «перегрева» рынка и недовольства электората. Это снизило интерес к местному жилью со стороны россиян.
- Испания. Аналогичным образом интерес российских граждан сократился на новостях об исчезновении возможности получения ВНЖ через инвестиции. Испанцы прекратили прием заявок на «золотые визы» от покупателей жилья, включая россиян, в апреле 2025 года.
- Франция. Ужесточение иммиграционных правил и санкционные ограничения снизили привлекательность этой страны для российских инвесторов.
Тренды первой половины 2025 года
Анализируя текущие тенденции, можно выделить следующие ключевые моменты:
- Смещение интереса. Российские инвесторы все чаще обращают внимание на страны с гибкими иммиграционными программами и благоприятными условиями для жизни.
- Инвестиции в стабильные юрисдикции. ОАЭ, Сербия, Греция, Кипр и Турция стали основными направлениями для инвестиций благодаря стабильности, сравнительно дружественной позиции в отношении РФ и привлекательным условиям для капиталовложений.
- Спад числа сделок. Несмотря на высокий интерес, количество реально заключенных сделок с участием покупателей из РФ снижается (например, в Турции) из-за ограничений и неопределенности на рынках.
- Ожидание реформ. Многие потенциальные инвесторы ожидают появления новых иммиграционных программ или смягчения существующих ограничений, прежде чем принимать окончательное решение о покупке недвижимости за рубежом.
Выводы
Российские покупатели зарубежного жилья ориентируются на страны, предлагающие не только выгодные инвестиционные условия, но и возможности для получения иммиграционного статуса. Например, ОАЭ сохраняют лидерство благодаря стабильности, налоговым преимуществам, «золотой визе» и высокому уровню жизни. Одновременно интерес к странам ЕС без «золотых виз» снижается. Чтобы не ошибиться с выбором юрисдикции и конкретного объекта недвижимости, воспользуйтесь помощью профи!
