Интерес к курортной недвижимости в 2025 году достиг максимума за последние 10 лет. Туризм восстановился быстрее, чем ожидали эксперты, а аренда на популярных направлениях снова демонстрирует высокую загрузку. Одновременно растет спрос со стороны инвесторов, которые хотят диверсифицировать капитал, зафиксировать его в твердом активе и получать стабильный доход.
Property Finder составил международный рейтинг стран по их общей привлекательности для покупки «второго дома». Мы взяли этот рейтинг за основу и создали детальный экспертный обзор, который включает:
- анализ туристического спроса,
- юридические правила покупки иностранцами,
- налоговую нагрузку,
- доходность кратко- и долгосрочной аренды,
- сроки окупаемости,
- устойчивость рынков,
- локальные особенности внутри стран,
- возможности получения ВНЖ и гражданства.
Это практичный материал, который поможет понять: где именно покупать курортную недвижимость выгодно, безопасно и перспективно в 2025 году.
Сводная сравнительная таблица
| Страна | Сроки | Цена (от) | Описание |
| Испания | 1–4 недели | от €150 000 | Один из крупнейших туристических рынков мира с круглогодичным спросом на побережье и островах. Понятная покупка для иностранцев, сильная инфраструктура, стабильная доходность аренды |
| Франция | 3–8 недель | от €250 000 | Премиальный рынок с высоким уровнем защиты собственности и сильной ликвидностью. Особый спрос на Ривьере и в Альпах, где стоимость стабильно растет |
| Португалия | 2–5 недель | от €180 000 | Одна из самых прозрачных систем покупки в Европе, мягкий климат, устойчивый спрос в Алгарве и Мадейре. Умеренные налоги и привлекательные условия для резидентства |
| ОАЭ (Дубай) | 1–2 недели | от $205 000 | Рекордная доходность аренды, быстрый рост рынка и отсутствие налогов. Цифровая регистрация, freehold-зоны для иностранцев, резидентство через покупку |
| США | 2–6 недель | от $300 000 | Один из самых защищенных рынков, высокий спрос во Флориде, Гавайях и Калифорнии. Прозрачная покупка и высокая ликвидность объектов |
| Италия | 2–6 недель | от €120 000 | Устойчивый спрос в исторических и прибрежных регионах. Простая покупка, развитый внутренний рынок и стабильность цен в долгосрочной перспективе |
| Греция | 3–6 недель | от €250 000 | Оптимальное сочетание стоимости, доходности и устойчивого турпотока. Легкая покупка и программа ВНЖ через инвестиции |
| Мексика | 2–4 недели | от $150 000 | Один из самых доходных рынков (8–12%). Сильный спрос от туристов США и Канады, низкие операционные расходы и высокий рост Ривьеры Майя |
| Таиланд | 2–3 недели | от $120 000 | Востребованность Пхукета и Самуи, доступные цены входа и высокая сезонная загрузка. Низкие налоги на покупку и владение |
| Маврикий | 3–8 недель | от $375 000 | Премиальный рынок с простыми правилами для иностранцев. Низкие налоги, стабильный спрос и ВНЖ при покупке |
| Грузия | 1–2 недели | от $40 000 | Страна с растущим турпотоком и одним из лучших соотношений цены и доходности (8–12%). Свободная покупка иностранцами, низкие налоги и сильный потенциал роста рынка |
Испания — самый сбалансированный рынок Европы
Испания уже много лет остается точкой притяжения для инвесторов. Это один из немногих рынков, где сочетаются высокий туристический спрос, доступные цены, развитая инфраструктура, прозрачная юридика и стабильная доходность.
Туристический спрос
Испания стабильно входит в топ-3 самых посещаемых стран мира. В 2024 году страну посетили более 85 млн туристов, восстановив доковидный уровень и установив новый рекорд.
Курортные зоны с высокой загрузкой включают Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Балеарские и Канарские острова. Канары особенно интересны круглогодичным спросом благодаря мягкому климату, что делает рынок максимально предсказуемым.
Юридические условия покупки и владения
Покупка проста: иностранцы совершают сделки на тех же условиях, что и резиденты, оформление проходит через нотариуса, а государственный реестр гарантирует защиту прав собственника. Это делает процесс понятным даже для тех, кто впервые сталкивается с покупкой в ЕС.
Налоги
Испания считается страной с умеренной налоговой нагрузкой. Налог на покупку жилья составляет 6–10%, в зависимости от региона и типа объекта. Ежегодный налог на недвижимость (IBI) обычно находится в диапазоне 0,4–1,1%, а доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке 19% для резидентов ЕС и 24% для остальных стран. При этом многие расходы можно официально учитывать, что снижает общую нагрузку. Благодаря прозрачности системы и предсказуемым ставкам.
Доходность
Средняя доходность составляет 4–7%, а на Канарах и Балеарах показатели выше благодаря устойчивому турпотоку. Это делает Испанию одним из самых предсказуемых рынков Европы.
Бонус
Испания сохраняет программы резидентства через инвестиции, хотя правила обновлены, что расширяет возможности долгосрочного пребывания в стране.
Франция — стабильность, премиальность и ликвидность
Франция — это рынок, ориентированный не столько на доход, сколько на статус и сохранение капитала. Здесь покупают недвижимость для долгосрочных стратегий и премиального отдыха.
Туристический спрос
Французская Ривьера остается одним из самых дорогих и престижных курортов Европы. Канны, Ницца и Монако формируют особый рынок, где спрос сохраняется даже в периоды глобальных кризисов, что делает вложения особенно устойчивыми.
Юридические условия покупки и владения
Во Франции иностранцы могут покупать жилье на тех же условиях, что и резиденты. Сделка проходит через нотариуса, который проверяет объект, реестр, ограничения и регистрирует право собственности.
Основные этапы: предварительный договор, проверка нотариусом, финальный акт. Срок оформления — 1–3 месяца. Система защищена государственным реестром, поэтому риск юридических проблем минимален. Это делает французский рынок одним из самых безопасных в Европе для иностранных покупателей.
Налоги
Во Франции налоговая нагрузка выше средней по Европе, но она прозрачная и заранее понятная. При покупке вторичного жилья расходы составляют около 7–8%, а в новостройках действует НДС 20% при пониженных регистрационных сборах. Ежегодный налог на собственность (Taxe Foncière) обычно находится в диапазоне 0,2–1,5%, а для вторых домов взимается и Taxe d’Habitation. Доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке минимум 20%. Налоги выше, но высокая ликвидность и стабильность рынка компенсируют затраты.
Доходность
Обычно 3–6% годовых, но основная мотивация владельцев — не доход, а стабильность и премиальный статус недвижимости.
Португалия — лучшая страна для комфортного владения
Португалия вошла в тройку лучших стран благодаря сочетанию климата, доступных цен, налоговых режимов и развитой туристической инфраструктуры.
Спрос
Мадейра, Алгарве, Кашкайш и Порту обеспечивают устойчивый поток туристов практически круглый год. Из-за мягкого климата сезоны почти отсутствуют, что делает доходность более равномерной.
Юридические условия покупки и владения
Португалия считается одной из самых прозрачных стран Европы в части сделок с недвижимостью. Иностранцы могут свободно покупать жильё, без ограничений по типу объектов или локациям.
Сделка проходит через адвоката/солиситора и нотариуса, включает обязательную проверку объекта, кадастра и долгов. Средний срок оформления — 1–2 месяца, в зависимости от готовности документов.
Правовая система проста: всё фиксируется в электронном реестре Registo Predial, что обеспечивает высокий уровень защиты собственника и снижает риск юридических ошибок.
от 299 000 EUR 
от 188000 EURНалоги
Португалия остается страной с умеренной налоговой нагрузкой. Налог при покупке (IMT) обычно составляет 6–8%, дополнительно взимается гербовый сбор 0,8%. Ежегодный налог на недвижимость (IMI) находится на уровне 0,3–0,45%, что ниже, чем во многих странах ЕС. Доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке 28%, но при краткосрочной аренде часть расходов можно списывать. В целом структура налогов предсказуема, поэтому Португалия считается комфортным рынком для долгосрочного владения.
Программы для инвесторов
Режим NHR (налоговые льготы для новых резидентов) действует до 2030 года в обновлённом формате — снижает налоговую нагрузку на многие категории доходов и остаётся привлекательным для тех, кто планирует ПМЖ.
Доходность
В среднем 4–8%, а на Мадейре и в районах Алгарве показатели еще выше. Курортная недвижимость востребована как для краткосрочной, так и для сезонной аренды.
ОАЭ — самый прибыльный рынок 2025 года
Дубай демонстрирует рекордные показатели по стоимости аренды, количеству сделок и скорости роста рынка недвижимости.
Туристический спрос
Через аэропорт DXB прошло около 84 млн пассажиров, что стало одним из самых высоких показателей в мире. Загрузка курортного жилья выше, чем в большинстве европейских стран, что делает ОАЭ уникальным рынком.
Юридические условия покупки и владения
В свободных зонах freehold иностранцы могут владеть недвижимостью полностью. Регистрация проходит быстро, полностью в цифровом формате, что значительно упрощает процесс покупки.
от 520000 USD
Налоги
ОАЭ считаются одним из самых выгодных рынков благодаря отсутствию большинства традиционных налогов. При покупке оплачивается единоразовый регистрационный сбор в размере 4%, но налога на владение, налога на аренду и налога на прибыль здесь нет. Расходы ограничиваются обслуживанием комплекса (service charges), которые зависят от района и уровня недвижимости. Такая структура позволяет инвесторам получать высокую чистую доходность и прогнозировать затраты заранее.
Доходность
6–10% — стандарт для большинства районов, а в некоторых локациях показатели еще выше, что обеспечивает быстрый возврат инвестиций.
Бонус
Покупка недвижимости от $205 000 позволяет оформить резидентскую визу, что облегчает долгосрочное пребывание.
США — стабильность и высокая ликвидность
Американский рынок привлекает инвесторов прозрачностью систем, устойчивой экономикой и высокой ликвидностью недвижимости.
Спрос
Флорида, Гавайи и Калифорния — курорты мирового уровня с постоянным потоком туристов. Это создает хорошую базу для долгосрочной и сезонной аренды.
Юридические условия покупки и владения
Покупка иностранцем проводится без ограничений, что делает рынок доступным для международных инвесторов. Система регистрации обеспечивает высокий уровень защиты.
Налоги
В США налоговая нагрузка выше средней, но полностью прозрачна. Основной ежегодный расход — налог на недвижимость, который составляет 1–2% от стоимости объекта в зависимости от штата. При покупке взимаются регистрационные сборы, обычно 1–2%. Доход от аренды облагается прогрессивно (от 10% до 37%), но большинство расходов — обслуживание, ремонт, амортизация — можно списывать. Благодаря этому реальная налоговая нагрузка часто ниже номинальной.
Доходность
Средняя доходность составляет 3–6%, а в премиальных районах ставка ниже, но объекты выигрывают в ликвидности и росте стоимости.
Италия — красота, разнообразие и потенциал роста
Италия сочетает уникальное культурное наследие, климат, гастрономию и разнообразие природных локаций, что делает ее привлекательной для долгосрочного владения.
Спрос
Региональные различия очень сильные: Амальфи, Сардиния и Сицилия сохраняют высокую популярность среди туристов, а внутренние регионы показывают стабильный сезон спроса.
Юридические условия покупки и владения
Иностранцы могут покупать недвижимость свободно, а процесс оформления достаточно прост, что делает рынок доступным и предсказуемым.
Налоги
Италия демонстрирует средний уровень налоговой нагрузки для Южной Европы. Покупка вторичной недвижимости облагается налогом около 9–10%, а для новостроек применяется НДС 10% или 22%, в зависимости от категории недвижимости. Ежегодные налоги на владение умеренные, и варьируются по муниципалитетам. Доход от аренды можно облагать по фиксированному режиму cedolare secca — 21%, что упрощает расчеты и снижает административные расходы.
Доходность
Обычно 3–6%, но в топовых регионах ближе к верхней границе диапазона. Итальянская недвижимость традиционно хорошо сохраняет стоимость.
Греция — лучший баланс цена / качество / доходность
Греция — один из самых динамичных и доступных курортных рынков Европы. Здесь сочетаются низкий порог входа, стабильный спрос и реальные возможности получения ВНЖ.
Спрос
Крит, Родос, Санторини и Халкидики входят в число самых популярных туристических направлений региона, что обеспечивает хорошую загрузку аренды.
Юридические условия покупки и владения
Процесс покупки прозрачен и проходит через нотариуса. Это делает оформление понятным даже для новичков.
от 3 000 000 EUR
от 110 000 EUR Налоги
Греция остается одной из самых доступных стран по налогам. Налог на покупку составляет всего 3%, что значительно ниже среднеевропейского уровня. Ежегодный налог ENFIA умеренный и зависит от площади и местоположения объекта. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале 15–35%. Такой уровень налогов делает греческий рынок особенно привлекательным для инвесторов с ограниченным бюджетом.
Доходность
Доходность составляет 5–8%, особенно стабильно работают островные регионы, где спрос превышает предложение.
Бонус
Программа ВНЖ за недвижимость от €250 000 остается одним из самых привлекательных инструментов миграции в ЕС.
Мексика — абсолютный лидер по доходности
Мексика предлагает одну из лучших доходностей в мире благодаря сильному турпотоку и низкой стоимости входа.
Спрос
Канкун, Тулум и Плая-дель-Кармен пользуются огромной популярностью у туристов из США и Канады. Этот поток формирует устойчивую базу для краткосрочной аренды весь год.
Юридические условия покупки и владения
Для покупки в прибрежных зонах используется механизм fideicomiso — это надежная система владения через банк, которая полностью защищает инвестора.
Налоги
В Мексике налоговая нагрузка мягкая. Расходы при покупке обычно составляют 5–7%, включая нотариальные услуги и регистрационные пошлины. Ежегодный налог на недвижимость низкий — чаще всего 0,1–0,3%, что значительно снижает стоимость владения. Доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке 20–30%, однако многие расходы можно списывать, уменьшая базу налогообложения.
Доходность
8–12% — стандартные показатели для регионов Ривьеры Майя. Это один из самых высоких уровней доходности среди всех популярных курортных направлений.
Таиланд — азиатский лидер курортного рынка
Таиланд привлекает инвесторов сочетанием природы, климата и доступной стоимости недвижимости, а также возможностью получать высокую сезонную доходность.
Спрос
Пхукет, Самуи и Краби остаются одними из самых популярных островных курортов Азии. Поток туристов обеспечивает высокий коэффициент загрузки объектов.
Юридические условия покупки и владения
Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах, но правила по земле более жесткие, поэтому требуется структурирование или юридическое сопровождение.
от 136430 THB за м²
от 144840 THB за м²Налоги
Таиланд предлагает одну из самых простых и доступных налоговых систем в Азии. При покупке оплачивается регистрационный сбор 2% и, в некоторых случаях, дополнительные пошлины. Ежегодного налога на владение нет. Доход от аренды облагается по ставке 15% для нерезидентов. Из-за низких расходов на вход и отсутствие регулярных налогов Таиланд особенно привлекателен для краткосрочной аренды.
Доходность
В среднем 7–10%, особенно высокий спрос наблюдается в зимний сезон, когда Таиланд становится одним из главных направлений для туристов.
Маврикий привлекает тех, кто ищет спокойствие, высокий уровень безопасности, премиальные резиденции и налоговую предсказуемость.
Спрос
Рынок ориентирован на обеспеченную аудиторию Европы, Африки и Ближнего Востока. Спрос стабилен благодаря сочетанию климата, природы и уровня сервиса.
Юридические условия покупки и владения
Иностранцы могут покупать недвижимость через специальные инвестиционные программы, такие как PDS, RES и IRS, что делает рынок структурированным и понятным.
Налоги
На Маврикии налоговая система мягкая и предсказуемая. При покупке жилья иностранцами действует регистрационный сбор 5%, а НДС применяется только к новостройкам. Ежегодного налога на владение нет. Доход от аренды облагается по ставке 15%, что ниже, чем во многих сопоставимых направлениях. Простая структура налогообложения повышает чистую доходность и облегчает планирование.
Доходность
Доходность обычно 5–8%, при этом объекты сохраняют высокую ликвидность в премиальном сегменте.
Бонус
Покупка недвижимости определенной стоимости позволяет получить ВНЖ, что особенно ценно для тех, кто планирует долгосрочное пребывание.
Грузия — недооцененный лидер высокой доходности
Грузия не вошла в рейтинг Property Finder, но в реальных условиях инвестирования она стала одним из самых быстрых по росту рынков курортной недвижимости в регионе. Страна сочетает низкий порог входа, высокую доходность, простую юридику и растущий туристический поток, что делает ее сильным альтернативным направлением.
Туристический спрос
Грузия стабильно увеличивает количество международных туристов: в 2023–2024 годах страну посетили более 7 млн человек, а Батуми вошел в число наиболее быстрорастущих курортов Черноморья. Курорты Батуми, Кобулети, Бакуриани и Гудаури демонстрируют круглогодичный поток туристов, что создает устойчивую базу для аренды.
Юридические условия покупки и владения
Иностранцы могут свободно покупать недвижимость практически без ограничений, а сделки оформляются быстро и прозрачно. Процедура регистрации проста и требует минимального пакета документов, что делает рынок удобным для международных инвесторов.
Налоги
Грузия считается одной из самых выгодных стран по налогам. Регистрация недвижимости обходится всего в 0,1–0,2%, что является одной из самых низких ставок в мире. Ежегодного налога на владение нет, если совокупный доход семьи не превышает установленный порог; в противном случае ставка составляет 0,05–1%. Доход от аренды для физических лиц облагается фиксированными 5%, что делает грузинские объекты особенно привлекательными для инвесторов в краткосрочную и сезонную аренду.
Доходность
Грузия — один из лидеров по доходности среди доступных рынков: в Батуми и Кобулети доходность достигает 8–12%, а в горнолыжных регионах Гудаури и Бакуриани показатели аналогичны. Высокий потенциал роста стоимости недвижимости усиливает инвестиционную привлекательность.
Дополнительный бонус
Порог входа один из самых низких: от $40–60 тыс. можно купить ликвидную студию у моря или апартаменты в комплексе с управлением. Это делает Грузию привлекательной как для начинающих инвесторов, так и для тех, кто формирует диверсифицированный портфель.
Итоговый вывод: где покупать курортное жилье в 2025 году
Если важны стабильность, ликвидность и инфраструктура Европы, лучшими вариантами остаются Испания, Португалия и Франция — страны с длинным туристическим сезоном и понятными правилами.
Если приоритет — максимальная доходность, то сильнее всего себя показывают ОАЭ, Мексика и Таиланд. Эти рынки требуют тщательной проработки, но дают лучшие финансовые результаты.
Если вам нужна программа ВНЖ, практичнее всего Греция, ОАЭ и Маврикий — сочетание комфортных условий и международной мобильности делает эти направления удобными для релокации.
Если вы ищете премиум-класс, статусность и максимальную защиту капитала, обратите внимание на Францию, США и Маврикий — именно там объекты лучше всего сохраняют стоимость на горизонте 5–15 лет.
Если же на первом месте оптимальная цена и качество, выбирайте Грецию, Грузию и Португалию — это рынки, где минимальный бюджет сочетается с высокой доходностью.
Получите персональную консультацию перед покупкой
Покупка курортной недвижимости за рубежом — это не просто выбор страны. Это решение, которое требует учета налогов, правовых условий, арендного потенциала, требований банков, локальной специфики и долгосрочных рисков. Универсальных решений не существует: лучший рынок — тот, который подходит именно вашим целям, бюджету и горизонту владения.
Если вы рассматриваете покупку объекта в одной из представленных стран или хотите сравнить несколько направлений, наши специалисты помогут:
- подобрать страну и регион с оптимальной доходностью;
- оценить налоговую и юридическую нагрузку;
- объяснить процедуры для иностранцев, включая ВНЖ и статус резидента.
Мы работаем с инвесторами любого уровня — от первой покупки до формирования международного портфеля.
Оставьте заявку, и эксперт свяжется с вами, чтобы предложить персональные варианты под ваш бюджет и задачи.
Инвестиции в курортную недвижимость работают тогда, когда они сделаны осознанно. Давайте подберем лучший вариант именно для вас.
