Опубликовано налоговое руководство для инвесторов в недвижимость ОАЭ

ОАЭ выпустили налоговый гайд для инвесторов в жильё, включая получателей «золотой визы»

Статью подготовил: Юрий Георгиев Опубликовано: 26 мая 2025

Содержание показать

Планируете стать резидентом ОАЭ через инвестиции? Решили вложиться в местный рынок недвижимости и планируете внести деньги через компанию и/или фонд? Рекомендуем обратить внимание на новое официальное руководство о налоговом режиме для инвесторов в фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts; REIT).

Контекст: как получить «золотую визу» через REIT, и зачем это нужно?

Согласно официальному порталу эмиратского правительства, получить «золотую визу» можно за вложение от 2 млн AED в покупку недвижимости:

напрямую, включая сделки с привлечением ипотечных кредитов или покупки на этапе строительства (незавершенка);
или через вложение в REIT-структуру, аккредитованную в принимающей стране.

В первом случае инвестор получает первичную карту резидента на 5 лет, а во втором — на десятилетие. Но это не единственная причина отдать предпочтение капитализации REIT перед прямым владением недвижимостью в Эмиратах. Дополнительные доводы в пользу первого варианта:

Низкий порог входа. При получении «золотой визы» через покупку условной квартиры в Дубае будет непросто подобрать объект, стоимость которого составляет ровно 2 млн AED (финансовый порог для участников иммиграционной программы). Выбирая REIT, проще избежать превышения порога.
Диверсификация. Через REIT инвестор может распределить 2 млн AED между несколькими активами в разных локациях и сегментах (жильё, коммерческая недвижимость, гостиницы). Это снижает риски: просадка одного сегмента рынка не обнулит доходность всего инвестиционного портфеля.
Ликвидность. Продать долю в REIT проще и быстрее, чем искать покупателя на физическую недвижимость — особенно в условиях насыщенного рынка. Ряд фондов предлагает досрочный выкуп доли.
Отсутствие хлопот. Покупая объект напрямую, инвестор тратит время на выбор и закрытие сделки, платит за регистрацию, обслуживание и ремонт, а также взаимодействует с арендаторами (если инвестиции вносятся в объект под сдачу) или нанимает управляющие компании. В случае REIT все эти обязанности ложатся на профессиональных управляющих — инвестор получает пассивный доход.
Безопасность и контроль. Выбирая REIT, инвестор не столкнется с мошенничеством при сделках на вторичке, не будет зависеть от скорости работы застройщиков и риелторов, а также получит доступ к аудированной отчётности.

Официальное налоговое руководство для институциональных инвесторов в недвижимость

Вкладывать деньги в эмиратский REIT можно как физлицо или через компанию. Если остановились на втором варианте, учтите, что в мае 2025 года Федеральное налоговое управление ОАЭ опубликовало руководство по налоговому режиму при институциональных инвестициях в REIT.

Документ актуален для юрлиц, вкладывающих средства в аккредитованные в ОАЭ REIT-структуры. Он распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов для целей налогообложения. Цели публикации руководства:

повышение прозрачности налогового законодательства;
разъяснение обязанностей налогоплательщиков;
обеспечение корректного исполнения фискальных обязательств.

Основные моменты

Пояснения охватывают следующие ключевые аспекты:

доходы юрлиц, инвестирующих в REIT, облагаемые корпоративным налогом;
налоговый период, в котором применяется налогообложение;
обязательства по соблюдению налогового режима для фонда и инвесторов;
практические примеры, иллюстрирующие применение правил.

Ключевые положения для инвесторов

С 1 января 2025 года юрлица, включая нерезидентов, инвестирующие в REIT, облагаются корпоративным налогом на 80% дохода от операций с недвижимостью, генерируемого фондом. Освобождение от налога возможно, если:

фонд распределяет доходы от недвижимости в ОАЭ в течение 9 месяцев после окончания финансового года;
инвестор не получает дивиденды, поскольку продал доли в фонде до момента распределения прибыли.

Что считается налогооблагаемым доходом?

Под доходом от недвижимости, подлежащим налогообложению, понимаются поступления:

от использования права собственности или иного вещного права на недвижимость в ОАЭ;
продажи, передачи или иного отчуждения активов;
сдачи в аренду или иную коммерческую эксплуатацию.

Налогооблагаемая база определяется на основании финансовой отчётности REIT. При этом инвестор считается законным владельцем доли фонда.

Обязанности фонда и инвесторов

фонд обязан предоставить инвесторам необходимую информацию для расчёта налогооблагаемой базы;
назначение налогового агента требуется, если инвестор — нерезидент для фискальных целей;
при определении фискальной базы в отчетном периоде учитываются:
- распределение прибыли;
- расходы инвестора, связанные с вложениями в фонд;
- продажа доли в фонде;
- комиссии управляющей компании.

Значение для рынка

Эти разъяснения важны:

для юрлиц, планирующих вложения в рынок недвижимости ОАЭ через REIT;
иностранных инвесторов, заинтересованных в налогово-прозрачных структурах;
налоговых консультантов, готовящих актуальные стратегии для обеспечения соответствия новым нормам.

Этот шаг отражает стремление ОАЭ:

к усилению институциональной базы рынка недвижимости;
уравновешиванию интересов государства и инвесторов;
обеспечению соответствия международным стандартам налогообложения доходов от активов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: где, как и зачем

Планируете купить недвижимость за границей? Изучите критерии выбора страны, юридические нюансы, правила налогообложения и перспективы в контексте сдачи в аренду, прироста стоимости и получения иммиграционных льгот.

Открыть руководство

Что происходит на рынке недвижимости ОАЭ: итоги 1 кв. 2025 года

Период с января по март 2025 года ознаменовался рекордной активностью на рынке недвижимости ОАЭ. Зафиксирован устойчивый рост числа и общей стоимости сделок. В пяти ключевых эмиратах (Абу-Даби, Дубае, Шардже, Аджмане и Рас-эль-Хайме) зафиксировано 94 719 сделок купли-продажи без привлечения кредитов, ипотечных сделок и операций дарения недвижимости на общую сумму 239 млрд AED (более $65 млрд).