Большинство «золотых виз» предполагают покупку недвижимости. Благодаря этому можно совместить получение иммиграционного статуса и заработок на приросте стоимости инвестиционного актива. Но далеко не все принимающие страны обеспечивают приемлемую доходность.
2025 год стал показательным: пока одни юрисдикции демонстрировали уверенный рост цен на жилье, в других иммигранты-инвесторы сталкивались с удешевлением активов и падением арендного дохода. Сравним популярные направления и выберем лучшие с инвестиционной точки зрения.
Методология
Для полноты картины при анализе учитывались как прирост (сокращение) стоимости актива, так и потенциальная арендная доходность. Рассматривались только популярные программы, допускающие приобретение недвижимости на открытом рынке, а не из предварительно утверждённых властями списков. В выборку попали схемы Греции, Турции, ОАЭ, Сербии, Кипра и Таиланда.
ОАЭ: сохранение двузначных темпов роста
Согласно статистике Земельного департамента Дубая, цены на жилую недвижимость в этом эмирате за январь-ноябрь выросли на 12,8% в годовом выражении. В премиальных районах темп роста превысил 15%.
от 520000 USD
Сегмент незавершенки, популярный среди получателей эмиратской «золотой визы», показал особенно сильные результаты. По данным Property Finder, в районах Дубай Марина (Dubai Marina) и Даунтаун Дубай (Downtown Dubai), где сосредоточено значительное количество объектов, соответствующих требованиям программы, средний рост цен составил 14,2% и 13,7%, соответственно.
Доходность от аренды достигла 6–8% годовых для удачно расположенных объектов. В результате совокупная доходность, включающая рост капитальной стоимости и арендный доход, приблизилась к 20%.
Сербия: умеренный рост цен при сохранении ликвидности рынка
Исходя из оценок сербского Республиканского геодезического института, рынок квартир Сербии в 2025 году демонстрировал стабильный, но умеренный рост. В 3 кв. квартиры подорожали на 6%. «Вторичка» и новостройки росли в цене сопоставимыми темпами, что указывает на отсутствие перекоса спроса в пользу того или иного типа жилья.
На региональном уровне рынок сохранял стабильность: Белград лидировал по темпам роста, ненамного обгоняя остальные макрорегионы. Важно учесть рост общей стоимости сделок при стабильном их количестве в 3 кв. Это типично при формирующемся дефиците, стимулирующем рост цен.
В целом за 9 месяцев прослеживается тренд к стабильному усилению восходящего ценового тренда. Темп роста цен поднялся с 5% в начале года до 6% в 3 кв. Такую динамику должны по достоинству оценить консервативные инвесторы.
Эксперты не ждут резких изменений: базовый сценарий на 2026 год предполагает умеренный рост и стабилизацию – без признаков «перегрева» или спада. Это веская причина рассмотреть получение ВНЖ в Сербии через покупку жилья. Напомним, что купить можно жилплощадь произвольной стоимости.
Турция: падение доходности из-за обесценения лиры
Несмотря на высокий инвестиционный порог ($200 000), программа получения ВНЖ Турции за приобретение недвижимости сохраняет популярность. Спросом пользуется и турецкая «золотая виза» (ВНЖ за покупку жилья).
Но обесценивание лиры ухудшает показатели доходности. По данным местного Центробанка, в ноябре 2025 года цены на жилплощадь номинально (без учета инфляции) выросли на 31,4% в годовом выражении. В реальном выражении рост составил всего 0,3%. В предыдущие месяцы реальные цены неоднократно снижались из-за высокой инфляции.
Доходность иностранных инвесторов также падает из-за обесценивания лиры по отношению к доллару США. В результате, несмотря на номинальный рост цен в лирах, инвесторы, планирующие зафиксировать прибыль, часто сталкиваются с отрицательной либо близкой к нулю доходностью.
Процедура массового аннулирования гражданства за инвестиции, затронувшая 451 фигуранта дела о мошенничестве с жильем в 2025 году, подчеркнула критическую важность комплексной проверки при внесении инвестиций в ВНЖ или гражданство Турции.
Греция: замедление после повышения инвестиционных порогов
В сентябре 2024 года инвестиционный порог при получении греческой «золотой визы» был поднят до €800 000 для Афин и других престижных локаций. Прежний порог в €250 000 сохранился для реконструируемых объектов. Это отсеяло многих соискателей. Остальных может отпугнуть замедление восходящего ценового тренда.
По данным Центробанка Греции, в 3 кв. 2025 года цены на жильё в целом по стране выросли в среднем на 7,7% в годовом выражении (против роста на 9,1% в 2024 году и на 13,9% в 2023 году). Как отмечают риэлторы, объекты в Афинах и других востребованных локациях стоимостью ниже €800 000 показали ограниченный рост из-за перераспределения спроса со стороны иммигрантов-инвесторов. Реконструируемые объекты демонстрировали рост на уровне 4–7%. Дополнительное давление на инвесторов оказало введение ограничений на краткосрочную сдачу объектов, приобретённых в рамках визовой программы.
от 3 000 000 EUR
от 110 000 EUR Готовы мириться с такими издержками ради ВНЖ страны ЕС? Учтите, что греческая схема все еще доступна даже россиянам и белорусам, вопреки санкциям. Таким соискателям потребуется второе гражданство, оформить которое максимально быстро можно за дотацию в Вануату, Сан-Томе, Турции или Сьерра-Леоне.
Кипр: стабильность без ярко выраженной доходности
Несмотря на прекращение выдачи «золотых паспортов» под давлением Еврокомиссии, Кипр продолжил выдавать постоянный вид на жительство покупателям жилья ценой от €300 000. Порог считается умеренным: он ниже стоимости типичного премиального жилья на острове. Но активность иммигрантов-инвесторов пока остаётся низкой, не способствуя росту цен.
490 000 EUR + НДС
от 2 000 000 EUR + НДС
По предварительным данным Статистической службы Кипра, цены на недвижимость в 3 кв. выросли лишь на 0,1% в годовом выражении и упали на 0,3% в квартальном. Причем нисходящий тренд усиливается. В 1 кв. цены выросли на 4,5% в годовом выражении, а во втором — на 2,7%. Спад очевиден. Доходность от аренды оставалась на уровне 3–4% годовых из-за насыщения рынка и ограниченного спроса в высоком ценовом сегменте.
Таиланд: стагнирующий рынок
Программа долгосрочного резидентства Таиланда (Long-Term Resident Visa), позволяющая получить иммиграционный статус при инвестировании минимум $500 000 в недвижимое имущество, привлекла повышенное внимание иностранных инвесторов, включая россиян.
от 136430 THB за м²
от 144840 THB за м²При этом цены на жилую недвижимость инвесторов не радуют. В ноябре 2025 года показатель в целом по стране упал на 1,4% в годовом выражении. В Бангкокской агломерации зафиксирован рост на 1,1%.
Выводы и рекомендации
В 2025 году достойную финансовую отдачу иммигрантам-инвесторам предлагали немногие юрисдикции. К таким направлениям относятся ОАЭ и Сербия — два дружественных россиянам рынка. Во всех остальных странах прирост капитала либо замедлился, либо оказался нивелирован инфляцией, валютными рисками и ограничениями регуляторов.
Исследование показывает, что подбор оптимальной «золотой визы» все чаще становится вопросом баланса между статусом, ликвидностью и реальной, а не номинальной доходностью. Сделать правильный выбор помогут наши эксперты.
