Покупка иностранной недвижимости ради получения ВНЖ или даже гражданства соответствующего государства долгое время выглядела как предельно простая и понятная инвестиционная модель: инвестор выбирает и приобретает объект, получает новый иммиграционный статус и одновременно зарабатывает на аренде. Особенно привлекательной была краткосрочная сдача туристам через Airbnb и аналогичные платформы.
Но сегодня эта схема работает далеко не везде. Одни страны разрешают свободно сдавать купленную инвестором недвижимость, другие вводят лицензирование и налоговые ограничения, а третьи фактически ставят владельцев «золотой» жилплощади перед выбором: долгосрочная аренда или штраф в десятки тысяч евро и проблемы с ВНЖ. Параллельно все больше государств вовсе перестает выдавать резидентские карты покупателям жилья.
Разбираемся, где инвестиционную недвижимость действительно можно превратить в источник дохода после получения резидентства или гражданства, а где использование таких объектов жестко ограничено.
Европа отказывается от модели «ВНЖ за квартиру»
За последние несколько лет европейские страны существенно изменили отношение к программам инвестиционной иммиграции, основанным на недвижимости.
- Официальный Лиссабон в октябре 2023 года исключил жилье и коммерческие площади из списка допустимых инвестиционных объектов для целей получения португальской «золотой визы». Сохранились другие варианты, включая вложения в фонды, но использовать их для косвенного инвестирования в недвижимость нельзя.
- Испания пошла еще дальше и с апреля 2025 года полностью прекратила прием заявок на «золотые визы».
- Венгерские власти первоначально собирались разрешить получение ВНЖ в Венгрии за инвестиции в покупку недвижимости стоимостью от €500 000. Тем не менее, от этого варианта отказались незадолго до перезапуска программы.
Но «окно возможностей» пока приоткрыто: в ряде других стран покупка жилья по-прежнему позволяет получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство.
Греция: Airbnb под запретом, а долгосрочная аренда разрешена
Греческая визовая программа для инвесторов остается одной из наиболее популярных в Европе и мире, но недавно местные власти существенно ограничили использование купленной инвесторами недвижимости. Объект, который служит основанием для получения «золотой визы», нельзя сдавать в краткосрочную аренду.
Причем значение имеет не площадка, через которую нашли арендатора, а продолжительность договора. Аренда сроком менее 60 дней считается краткосрочной независимо от того, размещено объявление на Airbnb / Booking или клиент найден напрямую. За нарушение предусмотрены серьезные санкции, включая:
- штраф до €50 000;
- риск аннулирования ВНЖ.
Ограничение распространяется на все объекты, независимо от категории и инвестиционного порога, включая недвижимость в популярных зонах с минимальными вложениями €800 000 и переоборудованные в жильё коммерческие объекты стоимостью от €250 000.
При этом долгосрочная сдача разрешена. По оценкам местных риэлторов, из примерно 16 тыс. объектов, приобретенных иностранцами к концу 2024 года, около 15 тыс. после покупки оказались на рынке долгосрочной аренды.
Кипр: сдавать можно, но есть риск потерять льготу по НДС
Недвижимость, приобретенную в рамках программы ускоренного получения ПМЖ Кипра за инвестиции, сдавать можно – прямого запрета нет. Но инвестору необходимо учитывать правила начисления НДС.
Льготная ставка НДС в 5% при покупке нового жилья применяется при условии последующего его использования в качестве основного места проживания покупателя. Если объект приобретается для сдачи, рассчитывать на льготу нельзя – необходимо учитывать стандартную ставку НДС в 19%.
Отдельно следует отличать ускоренный инвестиционный маршрут от резидентства для финансово независимых лиц Category F, для получения которого также требуется покупка или аренда жилплощади. В последнем случае жилье предназначено для собственного проживания заявителя и сдавать его нельзя.
490 000 EUR + НДС
от 2 000 000 EUR + НДС
Мальта: ограничения смягчили
Мальта движется в противоположном направлении. Ранее участники программы MPRP (Malta Permanent Residence Programme), которые приобретали недвижимость ради резидентства, не могли сдавать ее во время пятилетнего периода обязательного владения. В 2025 году правила изменились. Теперь собственник объекта стоимостью от €375 000 может сдавать его, находясь вне Мальты.
Изменились и правила для участников программы, которые не покупают, а арендуют жилье. После первых пяти лет они могут пересдавать объект при согласии владельца. Но субарендатором не может быть другой участник MPRP.
Турция: ограничения зависят от статуса
Для получения турецкого гражданства через инвестиции в недвижимость необходимо вложить от $400 000 и обязаться не продавать актив 3 года. Но запрет касается только отчуждения. Сдавать недвижимость можно в течение всего периода обязательного владения, получая арендный доход и уплачивая с него налоги в казну Турции.
В стране также есть программа получения ВНЖ через жилье. В ее случае инвестиционный порог в 2 раза ниже, но купленную жилплощадь сдавать нельзя. Соответствующую квартиру или коттедж новый резидент должен занимать самостоятельно.
Малайзия: правила остаются неоднозначными
Участники обновленной программы MM2H (Malaysia My Second Home) должны приобретать малазийскую недвижимость. Минимальная стоимость объекта зависит от категории резидентства и региона. Обязательный срок владения достигает десяти лет.
А вот с возможностью сдавать такое жилье ситуация менее прозрачна. Некоторые местные иммиграционные консультанты заявляют, что физлицо не может сдавать объект напрямую – для получения арендного дохода потребуется корпоративная структура. Другие специалисты не видят прямого запрета. Поэтому инвестировать через MM2H без предварительной юридической проверки рискованно.
Индонезия: аренда разрешена, но нужна регистрация
Индонезийская «золотая виза» может быть получена на основании инвестиций в жилую недвижимость. Сдавать такой объект можно, но рынок краткосрочной аренды становится все более зарегулированным.
от 207 900 USD
от 170 000 USDС марта 2026 года при посуточной сдаче через Airbnb и аналогичные платформы нужно регистрировать жилье и запрашивать идентификатор NIB (Business Identification Number). Объекты без регистрации могут быть удалены с площадок. Иностранцам, которые собираются систематически вести арендный бизнес, может потребоваться подходящая местная корпоративная структура.
ОАЭ: инвесторам дают все больше свободы
Местные иммиграционные правила не требуют, чтобы иностранный домовладелец лично проживал в объекте, приобретенном для получения «золотой визы». Поэтому актив можно сдавать на длительный срок или использовать для краткосрочной туристической аренды. В последнем случае необходимо соблюдать требования к посуточному жилью и получить разрешение. Причем недавно инвесторам разрешили покупать жилье на этапе строительства и использовать ипотеку.
Аналогичные программы предлагают другие государства Персидского залива: Катар, Оман, Саудовская Аравия.
Карибы: аренда часто заложена в саму инвестиционную модель
Карибские программы гражданства через инвестиции принципиально отличаются от европейских «золотых виз» не только статусом, который получает инвестор. Подходящая для подачи заявки недвижимость здесь зачастую представляет собой не обычную квартиру для личного проживания, а долю в курортном проекте, одобренном государством.
Поэтому сдача недвижимости туристам не просто разрешена – на ожидаемом арендном доходе нередко строится маркетинг проекта. Такие варианты доступны, в частности, в программах Доминики, Гренады, Антигуа и Барбуды, Сент-Люсии, Сент-Китс и Невиса.
В зависимости от программы и типа проекта минимальные суммы вложений и обязательные сроки владения недвижимостью могут различаться. При этом заявленную девелопером доходность следует рассматривать отдельно от иммиграционных преимуществ: прогноз арендных выплат не означает гарантированного дохода.
Маврикий: получение резидентства и дохода от недвижимости можно совместить
На Маврикии приобретение недвижимости стоимостью от $500 000 в одобренных проектах может давать право на резидентский статус. При этом собственнику разрешено сдавать объект как краткосрочно, так и долгосрочно.
Египет: сдавать можно, продавать раньше срока дорого
Египет предлагает гражданство при покупке недвижимости стоимостью от $300 000.
Объект необходимо сохранять в собственности в течение пяти лет, но запрета на получение арендного дохода в этот период нет.
Основное ограничение касается продажи актива. Если инвестор отчуждает недвижимость раньше окончания пятилетнего срока и хочет сохранить полученное гражданство, ему необходимо выполнить альтернативное финансовое условие – например, внести безвозвратный взнос в пользу государства.
Что проверить перед покупкой недвижимости под оформление ВНЖ или гражданства
Цена объекта и потенциальная доходность – далеко не единственные параметры, которые следует учитывать инвестору.
- Во-первых, необходимо проверить ограничения на использование недвижимости. Нарушение правил может поставить под угрозу не только доход, но и иммиграционный статус. Греция – наиболее наглядный пример.
- Во-вторых, нужно учитывать обычное регулирование рынка аренды. Даже если визовая или паспортная программа для инвесторов разрешает сдавать квартиру, могут потребоваться лицензия, регистрация договора или разрешение на посуточную сдачу туристам.
- В-третьих, аренда способна изменить налоговые параметры сделки. Например, на Кипре использование жилья для получения дохода может лишить права на льготный НДС.
- Наконец, следует разделять право сдавать недвижимость и ее реальную доходность. Разрешение на аренду еще не означает, что ожидаемые проценты удастся получить на практике.
Где можно сдавать недвижимость, купленную ради ВНЖ или гражданства: сравнение стран
| Минимальные инвестиции в недвижимость | Долгосрочная аренда | Краткосрочная аренда | Основные ограничения | |
| Греция | от €250 000 / €400 000 / €800 000 | ✅ | ❌ | Аренда на срок менее 60 дней влечет штраф €50 000 и аннулирование ВНЖ |
| Мальта | от €375 000 | ✅ | ✅ | Сдача допустима, когда собственник не проживает на Мальте |
| Кипр | от €300 000 | ✅ | ✅ | При сдаче нельзя рассчитывать на льготный НДС, а для Category F действуют другие правила |
| Турция (паспорт) | от $400 000 | ✅ | ✅ | Объект нельзя продавать три года |
| Турция (ВНЖ) | от $200 000 | ❌ | ❌ | Жилье можно использовать только для собственных нужд |
| Малайзия (MM2H) | Зависит от категории и региона | Нет четких правил | Нет четких правил | Правила требуют углубленного анализа |
| Индонезия | $1 млн и размещение $130 000 в госбанке | ✅ | ✅ | Для краткосрочной аренды требуется регистрация и NIB |
| ОАЭ | от AED 2 млн | ✅ | ✅ | Для туристической аренды необходимо разрешение |
| Карибские программы | от $200 000 | ✅ | ✅ | Часто приобретается доля в одобренном курортном проекте |
| Маврикий | от $500 000 | ✅ | ✅ | Недвижимость должна соответствовать требованиям программы |
| Египет | от $300 000 | ✅ | ✅ | Для сохранения гражданства объект необходимо удерживать 5 лет либо выполнить альтернативное условие |
Выводы и рекомендации
Между регионами и странами с инвестиционными программами сформировался заметный разрыв. Европа движется в сторону ограничений: Португалия и Венгрия убрали недвижимость из своих программ, Испания отказалась от «золотой визы», а Греция сохранила ее, но запретила краткосрочную аренду.
Турция, государства Персидского залива, Маврикий и Египет относятся к использованию недвижимости значительно либеральнее. Инвестор может совместить получение нового статуса с арендным доходом при соблюдении налоговых и лицензионных требований. На Карибах аренда нередко является частью самой бизнес-модели.
Поэтому при выборе программы стоит понять не только, сколько стоит недвижимость для получения ВНЖ или гражданства. Не менее важно заранее выяснить, можно ли ее сдавать, кому, на какой срок и не поставит ли попытка заработать на объекте под угрозу иммиграционный статус.
