Выбираете страну в Западной Европе, чтобы купить жилье для собственного размещения или в инвестиционных целях (под сдачу и/или последующую перепродажу в случае почти гарантированного подорожания)? Рекомендуем дважды подумать, выбирая Францию. Почему? Из-за ситуации во французской политике, которая может снизить защищенность владельцев местной жилплощади.
Не лучший исход выборов для французских домовладельцев, включая иностранцев
Парламентские выборы во Франции в июле 2024 года завершились победой коалиции левых партий со звучным названием «Новый народный фронт» (фр.: Nouveau Front Populaire). Она получила 182 депутатских мандата. Второе и третье места заняли коалиция «Вместе за Республику» (фр.: Ensemble pour la République) во главе с действующим президентом Эммануэлем Макроном (168 мандатов) и «Национальное объединение» (фр.: Rassemblement national; RN) во главе с предводительницей ультраправых националистических сил Марин Ле Пен (143 мандатов), соответственно.
Многие читатели, нацеленные на переезд во Францию, опасались победы Ле Пен из-за ее откровенно антииммиграционной риторики. Но победа объединения Nouveau Front Populaire также не сулит им ничего хорошего. По крайней мере, если переезд будет сопровождаться покупкой недвижимости во Франции.
В случае дальнейшего усиления левых политических сил Пятую республику может накрыть «волна» сквоттинга. Так считают эксперты, опрошенные авторитетным изданием Le Figaro. Журналисты французской ежедневной газеты отмечают, что победа Nouveau Front Populaire на выборах в законодательный орган — не очень хорошая новость для домовладельцев, которые хотят иметь возможность выселить сквоттера или арендатора, не оплатившего счета.
Помощь сквоттерам
Ранее ультралевые во главе с партией «Непокоренная Франция» (фр.: La France insoumise) Жана-Люка Меланшона обещали, что в случае прихода к власти отменят закон, направленный против сквоттеров. Этот закон позволяет владельцам жилой недвижимости выселять сквоттеров в течение 72 часов.
Если инициатива La France insoumise увенчается успехом, ультралевые де-факто заставят домовладельцев, столкнувшихся с такой проблемой, проходить длительную и дорогостоящую юридическую процедуру, которая обычно длится от одного до двух лет, чтобы выселить сквоттеров. Это во многом похоже на нынешнюю ситуацию в соседней Испании.
В статье Le Figaro отмечается, что домовладельцы, которые берут правосудие в свои руки, будут наказаны строже, чем сквоттеры. Цитата:
«До того, как антисквоттерский закон положил конец этой напасти, домовладельцы рисковали тремя годами тюрьмы и штрафом в размере 30 000 евро. Для сравнения: для сквоттеров был предусмотрен «всего» один год тюрьмы и штраф на сумму в 15 000 евро».
В Испании, где действуют сравнительно благоприятные для сквоттеров законы, существует целая сквоттинговая «мафия». Ее члены вымогают деньги у домовладельцев, поскольку зачастую быстрее и дешевле заплатить им за то, чтобы незваные гости уехали, чем выселять их через суд. Эксперты, опрошенные Le Figaro, не исключают, что то же самое произойдет во Франции, если ультралевые придут к власти в этой стране.
Учитывая неутешительные прогнозы, многие владельцы недвижимости во Франции, не занимающие активы самостоятельно и не сдающие их в аренду (в результате жилплощадь пустует и становится легкой мишенью для сквоттеров) сейчас с тревогой ожидают назначения будущего премьер-министра после победы «Нового народного фронта» на выборах в законодательные органы. Отмена закона о запрете сквоттинга, который, по словам Жана-Люка Меланшона, «криминализирует арендаторов», не сулит добросовестным домовладельцам ничего хорошего.
Проблемы для арендодателей
Еще одна инициатива La France insoumise может привести к всплеску судебных разбирательств по поводу невыплаченной арендной платы. Ультралевые хотят «защитить» арендаторов, которые несвоевременно платят по счетам. Благодаря «антисквоттерскому» закону процедура их выселения ранее была сокращена примерно до 6 месяцев. Если закон отменят, процесс будет длится до 1 года или 2 лет.
Более того, выселение арендаторов будет запрещено, если квартиросъёмщиков не переселят в другое жилье. Эта задача, ответственность за которую несут не собственники, а государство, обычно длится от 3 до 6 месяцев. Она еще больше задерживает выселение неплательщиков. Длительный процесс отсрочит возможную повторную сдачу в аренду (или продажу жилья). В итоге собственники перестанут получать арендную плату, но продолжат платить налоги, коммунальные платежи и, возможно, ипотеку.
В настоящее время любой «добросовестный» арендатор может обратиться в Примирительную комиссию (фр.: Commission de médiation) по месту жительства с просьбой предоставить социальное жилье, если ему/ей «угрожает выселением без переселения» (ст. 7 закона 2007-293 от 5 марта 2007 года).
Домовладельцы, сдающие жилплощадь в долгосрочную аренду, опасаются, что реализация предложения политиков из «Нового народного фронта» откроет брешь, в которую ринутся «недобросовестные» жильцы. Это может привести к резкому увеличению невыплат ренты. В настоящее время просрочка платежей встречается в случае от 1% до 3% договоров аренды.
Наблюдая за происходящим, многие домовладельцы перестанут сдавать квартиры и коттеджи в аренду на длительный срок. В конечном итоге это предложение членов NFP, призванное защитить арендаторов, может обернуться против них.
Инвесторам в недвижимость также не поздоровится
Третье предложение Жана-Люка Меланшона может заставить занервничать инвесторов в недвижимость. Программа Nouveau Front Populaire предусматривает «обязательный контроль арендной платы в «перегретых» районах (прим. ред.: где спрос на жилье превышает предложение), а также цен на землю».
Использование соответствующих мер французское законодательство допускает с 2018 года. Несмотря на это, в настоящее время система контроля применяется только в муниципалитетах, которые сами допускают ее внедрение, и чьи заявки на это подтверждены центральным правительством.
Экс-глава Министерства жилищного строительства Патрис Вергриете рассматривал возможность передачи полного контроля над этим вопросом мэрам. Но его предложение, которое должно было стать частью очередного закона о рынке жилья, не получило поддержки в парламенте.
Венгрия — интересная альтернатива, где «золотую визу» выдают даже россиянам и белорусам
В сложившейся ситуации читателям, рассматривающим покупку недвижимости во Франции, впору искать альтернативу. Эта рекомендация вдвойне актуальна для россиян и белорусов, которым приходится мириться с санкциями европейских государств и других стран Запада.
Благо, в Старом свете хватает дружественных юрисдикций с гораздо более строгим законодательством в сфере недвижимости, защищающим домовладельцев и арендодателей. Отличный пример — Сербия, где все еще рады гостям из Восточной Европы.
Но если нужна страна-член Евросоюза, рекомендуем искать восточнее: в Венгрии. Местный рынок жилья быстро растет благодаря восстановлению туристической отрасли. С июля 2024 года в число драйверов рынка вошла схема инвестиционной иммиграции. Уже сейчас можно получить вид на жительство в Венгрии за инвестиции. Допускаются капиталовложения в фонд недвижимости (от 250 тыс.) или в жилье (от 500 тыс.).
Предложение доступно россиянам и белорусам. По крайней мере, в момент публикации настоящей статьи. Действуйте, пока центральное правительство Евросоюза не закрыло это «окно возможностей»!
