От виллы на Лазурном берегу, чтобы пожить летом, до квартиры в парижском пригороде, которая нужна для долгосрочной аренды, — все больше иностранцев ищет возможности для съема жилья во Франции. Однако это может быть рискованно. Почему? На рынке активно действуют мошенники. Например, осенью 2024 года местные СМИ растиражировали новость о 40-летнем парижанине, обвиняемом в мошенничестве с 64 жертвами путем незаконной сдачи в субаренду недвижимости, которая ему не принадлежала. Как не стать жертвой таких интернет-преступников? Разбираемся.
«Золотое правило»
Есть одно «золотое правило» для квартиросъемщиков: не отдавайте никому честно заработанные деньги, пока не подпишете договор аренды недвижимости во Франции. Рекомендация кажется очевидной. Но следуют ей не все.
Особенно иностранцы, которые нашли, казалось бы, идеальную недвижимость после длительных поисков. Им может быть сложнее сказать «нет», если человек, представившийся арендодателем или его доверенным лицом, потребует денег до подписания договора. Возможно, чтобы «закрепить» недвижимость за собеседником.
А ведь это четкий «красный флажок». Как и оплата «привилегии» личного осмотра недвижимости. Настоящий арендодатель не будет брать с потенциального арендатора плату только за осмотр съемной жилплощади.
Однако некоторые условия и требования домовладельцев нормальны и совершенно обоснованы. Например, просьба отправить определенные документы перед просмотром арендной жилплощади, включая подтверждение дохода/легального проживания во Франции.
В некоторых странах арендаторы проходят финансовую проверку после осмотра съемной недвижимости. Но во Франции, где съемное жилье часто в дефиците, арендодатели часто хотят увидеть досье потенциального квартиросъемщика, прежде чем тратить время на демонстрацию жилплощади.
Подозрительно низкая рента
Цены на аренду французской жилплощади могут быть высокими. Особенно при съеме недвижимости в Париже, который регулярно возглавляет международные рейтинги самых дорогих городов мира. Поэтому у потенциальных квартиросъемщиков, включая многочисленных иммигрантов, возникает соблазн поискать наиболее выгодную в финансовом плане сделку.
Но предложения с низкой ценой аренды, которые слишком хороши, чтобы быть правдивыми, вероятно, таковыми не являются. Если в объявлении о сдаче недвижимости указана месячная стоимость аренды, которая ниже, чем при съеме другого сопоставимого жилья в соответствующем районе, будьте осторожны. Но есть ряд законных причин для более низкой цены. Их перечень включает следующее:
- недвижимость находится в общем пользовании (фр.: colocation);
- жилье сдается в субаренду (фр.: sous-location);
- жилплощадь предлагается в краткосрочную аренду (фр.: bail mobilité).
Однако съем такой недвижимости доступен / подходит не всем. Также часто действуют уникальные правила и ограничения.
Первый контакт и получатель платежа
Остерегайтесь длинных электронных писем от «арендодателя», представляющегося собственником интересующей вас недвижимости во Франции или представителем такого собственника. Особенно если собеседник пытается потребовать соблюдения определенных условий перед осмотром объекта.
Ряд французских СМИ и местные правоохранители ранее сообщали, что некоторые преступники пытаются обмануть жертв, вынуждая отправить депозитные деньги после просмотра видеоролика с презентацией арендного жилья вместо личного осмотра. Если собеседник заявляет о невозможности физически посетить объект, узнайте причину. Если ответ покажется подозрительным, общение стоит прекратить.
Следите за тем, куда отправляете деньги. Будьте бдительны, если собеседник попросит заплатить деньги:
- наличными;
- через Western Union;
- или через банк, не базирующийся во Франции.
Это может быть индикатором мошенничества.
Договорные обязательства
Выплата арендатором арендодателю депозита при съеме французской жилплощади продиктована местным законодательством. Депозит для немеблированной арендной недвижимости может быть равен только одной месячной ренте. Депозит для меблированного жилья равняется двухмесячной арендной плате. Помните: подписывать арендный договор нужно до внесения депозита.
В законодательстве также прописаны и правила составления французских договоров аренды недвижимости. Они должны включать, помимо прочего:
- контактные данные арендодателя (или управляющего недвижимостью);
- информацию о размере недвижимости;
- правила совместного владения;
- результаты диагностики на наличие асбеста и свинца;
- сведения об энергоэффективности;
- дату вступления в силу и продолжительность аренды.
Типовые французские арендные контракты легко найти в интернете. В поисковую систему следует вбить запрос «contrat location modele».
Google Lens и другие инструменты для поиска в интернете
Онлайн-инструменты обратного (реверсивного) поиска, включая Google Lens, — лучшие друзья квартиросъемщика. С помощью Google Lens можно, например, проверить, используются ли фотографии, якобы демонстрирующие интересующую вас недвижимость во Франции, для «рекламы» других объектов недвижимости в других городах.
Платформы, на которых арендодатели размещают объявления о сдаче французской недвижимости, также могут использоваться мошенниками. Администрации ряда таких платформ неоднократно заявляли, что не несут ответственности за контент, опубликованный на их сайтах.
Есть исключения. Некоторые платформы краткосрочной аренды жилья, включая, в частности, Airbnb и Abritel, в прошлом неоднократно продемонстрировали заботу о пользователях-арендаторах, проверяя контент на своих сайтах.
Защита личных данных и обращение к стражам правопорядка
Французский правительственный сайт Dossier Facile позволяет потенциальным арендаторам:
- заблаговременно подготовить и при необходимости периодически дорабатывать личное досье, необходимое для аренды французской жилплощади;
- собрать все подтверждающие документы в одном онлайн-хранилище;
- и, что особенно важно, сопроводить личные данные цифровыми водяными знаками, чтобы защититься от мошенничества со стороны недобросовестных домовладельцев.
Стали жертвой фейковой интернет-рекламы во Франции? Можете подать жалобу онлайн на правительственной платформе либо обратиться в полицию.
Почему покупка разумнее аренды во Франции прямо сейчас?
Есть кардинальный способ минимизации вероятности попадания в руки арендным мошенникам во Франции. Что для этого нужно? Приличный собственный капитал. Почему? Суть способа — отдать предпочтение покупке собственного жилья перед арендой.
И решение купить недвижимость во Франции прямо сейчас целесообразно не только с точки зрения противодействия арендным аферистам. Оно вполне оправдано с финансовой точки зрения. Особенно если цель — столичный регион.
Как отмечается в докладе французского финансового конгломерата Crédit Agricole, на рынок жилой недвижимости Франции сильно повлиял быстрый рост ставок по ипотечным кредитам, наблюдаемый с 2022 года. После удорожания ипотеки падение продаж жилья не заставило себя долго ждать. Быстрый рост ставок и их высокий уровень существенно ухудшили покупательную способность населения. Также началась понижательная ценовая коррекция, которая наиболее четко обозначилась в сегменте вторички.
В сегменте нового жилья, несмотря на достижение исторического минимума продаж, снижение цен было более сдержанным. В случае новостроек сокращение прибыли застройщиков из-за роста затрат на строительство задержало процесс падения цен на жилье во Франции.
Но тренд меняется. Как ожидают в Crédit Agricole, к 4 кварталу 2024 года продажи должны стабилизироваться благодаря улучшению покупательной способности домохозяйств. В целом по итогам 2024 года банкиры ожидают падения продаж в сегменте вторички на 7,9% в годовом сопоставлении. В случае новостроек продажи в 2024 году, как ожидается, составят от 50 000 до 60 000 единиц.
Но некоторые аналитики ожидают, что в ряде регионов страны цены вырастут уже в октябре-декабре 2024 года. В частности, эксперты Ассоциации нотариусов Большого Парижа (Les Notaires du Grand Paris) прогнозируют, что цены на квартиры в сегменте вторички на территории столичного региона Иль-де-Франс и окрестностей немного вырастут в четвертом квартале 2024 года.
Нотариусы, опираясь на сведения об уже подписанных предварительных договорах, подсчитали, что в Париже цена за квадратный метр в октябре 2024 года достигнет в среднем €9490 (по сравнению с €9450 во втором квартале 2024 года). Удешевление заемного финансирования благодаря падению ставок по ипотечным кредитам в течение нескольких месяцев смогло способствовать оживлению активности в сфере недвижимости. Покупатели постепенно возвращаются на рынок. Увеличение спроса толкает цены в столице вверх.
Тот же тренд наблюдается в пригородах Парижа. По оценкам Les Notaires du Grand Paris, цена за 1 квадратный метр во внутренних пригородах в октябре 2024 года достигнет в среднем €4920 (по сравнению с €4880 во втором квартале 2024 года).
В ближайшие недели цены также должны вырасти во внешних пригородах. Цена в среднем за 1 квадратный метр местного жилья, по мнению нотариусов, достигнет €3250 в октябре (по сравнению с €3200 во втором квартале 2024 года).
Цены на квартиры в большинстве пригородов мало изменятся в ближайшие месяцы. Снижение ценника в октябре 2024 года в годовом сопоставлении, как прогнозируют эксперты, будет ограничено 2%.
| Департаменты (русское название) | Департаменты (французское название) | Прогнозируемая цена в 3 квартале 2024 года, € | Изменение в годовом сопоставлении | Цена во 2 квартале 2024 года, € |
| Внутреннее кольцо | Petite couronne | 4 920 | −4,9% | 4 880 |
| О-де-Сен | Hauts-de-Seine | 5 940 | −5,1% | 5 920 |
| Сен-Сен-Дени | Seine-saint-Denis | 3 740 | −3,7% | 3 680 |
| Валь-де-Марн | Val-de-Marne | 4 750 | −5,3% | 4 690 |
| Внешнее кольцо | Grande couronne | 3 250 | −2% | 3 200 |
| Сена и Марна | Seine-et-Marne | 2 860 | −1% | 2 790 |
| Ивелин | Yvelines | 4 110 | −2,5% | 4 040 |
| Эссон | Essonne | 2 830 | −2,2% | 2 800 |
| Валь д’Уаз | Val d’Oise | 2 950 | −1,5% | 2 900 |
Хотя ожидается, что в ближайшие недели цены в парижском регионе немного вырастут, количество сделок остается на относительно низком уровне. Особенно в крупных пригородах. Там во втором квартале 2024 года количество сделок упало на 19% в годовом исчислении. Падение спроса должно пойти на пользу покупателям, которые теперь имеют сильные позиции, чтобы договориться о привлекательных скидках на квартиры в регионе Иль-де-Франс.
