Энергетические паспорта в Сербии: новые правила и последствия для рынка жилья

Лояльное отношение к иностранцам, умеренные налоги, низкие цены, комфортный климат, расположение в Европе и перспектива интеграции в ЕС — эти и другие факторы привлекают в Сербию многих выходцев с постсоветского пространства. Нередко они оформляют сербский ВНЖ через покупку жилья. Потенциальным покупателям и уже состоявшимся домовладельцам стоит учитывать важные нововведения, связанные с энергоэффективностью построек.

В апреле 2025 года в закон «О планировании и строительстве» (Zakon o planiranju i izgradnji) внесены поправки, сделавшие энергетический паспорт обязательным не только для новостроек и объектов, прошедших реконструкцию, но и для всех прочих существующих зданий — жилых и коммерческих. Законодательная инициатива направлена на выполнение обязательств Сербии перед ЕС, повышение прозрачности сделок, снижение коммунальных затрат и стимулирование инвестиций в модернизацию жилья.

Де-факто внесение поправок означает начало энергетической инвентаризации недвижимости по всей территории страны. Наличие / отсутствие такого документа становится ключевым фактором при выборе объекта для покупки не только в контексте реализуемости сделки с юридической точки зрения, но и в плане оценки будущих эксплуатационных расходов, а также ликвидности актива.

Сербское резидентство для домовладельца

Покупка жилья в Сербии может стать не только выгодным капиталовложением, но и основанием для упрощенного получения ВНЖ в Европе.

Узнать условия

Что такое энергетический паспорт?

Энергетический паспорт в Сербии (sertifikat o energetskim svojstvima zgrada) — это технический документ, содержащий расчетную оценку годового энергопотребления здания. В него включаются:

• класс энергоэффективности от «A» до «G», где «A» — наиболее эффективный уровень;
• расчётная годовая потребность в энергии на отопление (в кВт*ч/м²);
• объём выбросов CO₂;
• рекомендации по повышению энергоэффективности здания;
• анализ стоимости предлагаемых мер по повышению энергоэффективности, сроков окупаемости и возможной экономии.

Сертификация призвана сделать энергетические характеристики зданий понятными для собственников, арендаторов и потенциальных покупателей. Это особенно актуально в условиях растущих цен на энергоносители на Балканах и в Европе в целом.

Сроки обязательной сертификации

Ранее энергетические паспорта требовались только при строительстве новых зданий или проведении капремонта вторички. Теперь закон требует сертификации всей недвижимости. В частности:

• государственные и общественные здания должны быть сертифицированы до 2026 года;
• коммерческие объекты — до 2028 года;
• жилые здания — до 2033 года.

Энергетический паспорт будет обязательным при продаже, аренде, реконструкции или получении разрешений на проведение разного рода работ. Его отсутствие может стать основанием для приостановки сделок или отказа в (пере)регистрации права собственности.

Аналогичные правила давно действуют во многих странах Евросоюза, включая Германию, Францию, Нидерланды и Австрию.

Процедура получения и структура документа

Процесс сертификации начинается с найма лицензированного инженера (energetski inženjer), зарегистрированного в госреестре. Он проводит комплексный энергетический аудит, включающий:

• анализ проектной документации (если документация отсутствует, потребуется составление чертежей и измерений на месте);
• оценку теплоизоляционных характеристик, включая геометрию и материалы;
• анализ инженерных систем (отопление, вентиляция, кондиционирование, ГВС);
• учёт используемых энергоносителей (электричество, газ, мазут, биомасса);
• расчёт теплопотерь и выбросов CO₂.

Данные передаются сертифицированной организации, которая оформляет паспорт. Документ регистрируется в центральном регистре при Министерстве строительства, транспорта и инфраструктуры.

ВНЖ в Сербии — просто и доступно

Нужен ВНЖ в дружественной европейской стране? Работа, бизнес, недвижимость, воссоединение с близкими или учёба — выберите подходящее основание и станьте резидентом Сербии в сжатые сроки.

Пошаговое руководство

Стоимость сертификации

Цена оформления энергетического паспорта зависит:

• от площади объекта;
• сложности конструкции и инженерных систем;
• наличия/отсутствия проектной документации;
• необходимости дополнительных исследований (например, термографического анализа).

Средние ориентиры:

• частные дома — €100–300;
• многоквартирные жилые здания — €1–4/м²;
• бизнес-центры и прочие коммерческие объекты — до €10/м² при наличии нестандартных систем.

В особых случаях может потребоваться проведение тепловизионной диагностики и использование других сложных методов анализа. Эти услуги оплачиваются отдельно.

Как это повлияет на рынок недвижимости Сербии?

Выгодные инвестиции в жильё за границей

Европа, Азия, Карибский бассейн, Южная Америка — где сейчас лучше покупать недвижимость? Сравнение рынков, советы экспертов и реальные кейсы инвесторов.

Подробнее

Введение универсальной энергетической сертификации влияет на всю структуру сербского рынка жилья:

• Повышение «прозрачности» сделок. Покупатель или арендатор получит объективную информацию о будущих расходах. Это снизит риски «энергетических сюрпризов» в старых зданиях.
• «Зеленая премия». Как показал опыт ЕС, объекты с повышенными классами энергоэффективности продаются быстрее благодаря высокой ликвидности и стоят дороже. В Нидерландах, по данным Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), разница в цене между зданиями классов «A» и «D» может достигать 10–12%.
• Модернизация жилфонда и стимулы для строителей. Паспорт содержит рекомендации по улучшению — от утепления фасада до замены систем отопления. Это стимулирует спрос на строительные и инжиниринговые услуги.
• Оценка недвижимости. Банки, страховые компании и инвесторы начнут учитывать класс энергоэффективности в расчетах рисков и стоимости.

Статистика рынка: рост на фоне реформы

По данным сербского Республиканского геодезического института, в 4 квартале 2024 года:

• цены на жильё выросли в среднем на 5,05% в годовом сопоставлении, включая:
  • +5,52% в новостройках;
  • +4,78% в старом фонде;
• количество сделок увеличилось на 20,6%;
• суммарная стоимость сделок превысила €1,3 млрд (+44,4% за год).

По мнению экспертов, грядущая массовая энергосертификация может повысить доверие инвесторов и прочих покупателей. Это приведет к дальнейшему росту активности участников рынка.

Европейский контекст и грядущие изменения

Согласно последней редакции Директивы ЕС по энергоэффективности зданий (EU Directive 2018/844), Евросоюз, частью которого стремится стать Сербия, движется:

• к запрету на продажу и аренду зданий классов «F» и «G» после 2030 года;
• внедрению реновационных паспортов (Renovation Passport) — пошаговых планов повышения энергоэффективности;
• созданию цифровых двойников зданий (Digital Building Logbooks);
• учёту полного жизненного цикла зданий, включая оценку совокупного «углеродного следа».

Сербия, как член Энергетического сообщества, обязана имплементировать эти меры в своей правовой системе. Это говорит о скором ужесточении стандартов.

Выводы

Энергетические паспорта становятся частью новой нормативной реальности для субъектов рынка жилья в Сербии. Впереди — эра «энергетически прозрачной» недвижимости, где класс энергоэффективности станет не менее важным фактором, чем местоположение, этаж и площадь. Это следует учитывать потенциальным покупателям жилья, включая претендентов на ВНЖ.