Швейцарский банк UBS недавно опубликовал результаты исследования мирового рынка недвижимости, который он проводит каждый год. На основании этого исследования был сформирован рейтинг стран с самым высоким индексом пузыря на рынке недвижимости в 2024 году.
Ежегодно индекс пузырей UBS подчеркивает нестабильное состояние рынков недвижимости в разных государствах. Отчет за 2024 год снова демонстрирует, что в нескольких крупных городах мира риск краха рынка недвижимого имущества крайне велик, и отмечаются страны, которые в ближайшее время могут оказаться на грани пузыря.
Подробнее об индексе
Это индекс, разработанный банком UBS для оценки текущего состояния и рисков перегрева на рынках жилой недвижимости в крупнейших мировых городах. Он помогает выявить признаки возможного «пузыря» на рынке, оценивая вероятность существенного падения цен на жилье в случае экономических изменений.
В отчете UBS отмечается, что под ценовым «пузырем» подразумевается ситуация, при которой цены на жилье или коммерческую недвижимость значительно завышены по сравнению с их реальной стоимостью. Пузырь возникает, когда спрос на недвижимость превышает предложение, что часто сопровождается ажиотажем и активными инвестициями. Цены растут быстрее, чем доходы населения или арендные ставки, и недвижимость становится недоступной для большинства покупателей. Этот рост цен часто подпитывается спекулятивными покупками и легким доступом к кредитам, что создает иллюзию постоянного роста стоимости.
Однако такой «пузырь» обычно нестабилен и может лопнуть, когда покупатели теряют уверенность в дальнейшем росте цен, а спрос начинает снижаться. Это может произойти из-за изменения экономических условий, повышения процентных ставок или ужесточения кредитных требований.
В случае обвала пузыря происходит резкое падение цен, что может привести к серьезным финансовым потерям для владельцев недвижимости и инвесторов, а также к более широким последствиям для экономики, включая банковские кризисы и рост безработицы. Однако исторические данные позволяют выявить закономерности чрезмерного роста рынка недвижимости.
Информация по теме: «Руководство по покупке недвижимости за границей: важные нюансы».
Типичными признаками являются несоответствие цен местным доходам и арендной плате, а также дисбаланс в реальном секторе экономики, например, чрезмерное кредитование и строительная активность. Изменение макроэкономической динамики, настроения инвесторов или значительное увеличение предложения могут привести к снижению цен на квартиры и дома.
Индекс определяется с учетом таких факторов:
- темпов роста стоимости жилья;
- инфляции;
- соотношения стоимости жилья к доходам и арендной плате и т. д.
Это позволяет объективно анализировать динамику и устойчивость рынков в разных юрисдикциях.
Каждый год UBS публикует рейтинг городов, отнесенных к категориям от «низкий риск возникновения пузыря» до «находящийся в пузыре». Высокие значения индекса указывают на то, что цены на недвижимость в конкретном городе могут быть завышены, и рынок приближается к опасной зоне, где есть риск резкого снижения цен. Данные этого индекса полезны как для частных инвесторов, так и для компаний, желающих правильно ориентироваться на рынке недвижимости и минимизировать риски, связанные с возможными колебаниями цен.
UBS Global Real Estate Index особенно важен в условиях экономической нестабильности, поскольку позволяет определить города с высоким уровнем рисков и лучше понять, какие рынки находятся под угрозой. Это делает индекс популярным инструментом для анализа ситуации в мировом секторе недвижимости и помогает инвесторам принимать более обоснованные и стратегически важные решения.
Обзор ключевых итогов отчета за 2024 год
Согласно отчету, общий уровень переоцененности недвижимости снизился в нескольких ключевых городах по сравнению с предыдущим годом, что в основном связано с корректировкой цен на фоне высокой инфляции и роста процентных ставок.
Цены на жилье в анализируемых 25 городах с поправкой на инфляцию сейчас в среднем примерно на 15% ниже, чем в середине 2022 года, когда начался глобальный рост процентных ставок. Наиболее существенная корректировка цен наблюдалась в тех городах, где в предыдущие годы была высокая вероятность возникновения «пузыря». Сейчас они характеризуются снижением реальных цен в сравнении со своими пиковыми показателями, которые наблюдались после пандемии. Азиатско-Тихоокеанский регион демонстрирует довольно стабильные показатели, тогда как в США этот дисбаланс существенно увеличился на фоне глобальной нестабильности, инфляции и политической неопределенности.
Ситуация в Европе
Отмечается, что в Европе дисбаланс в сфере недвижимого имущества постепенно снижается второй год подряд. Это явление особенно актуально для крупных европейских мегаполисов, таких как Лондон, Мюнхен и Амстердам. В этих городах темпы роста цен на жилье заметно снизились, а в некоторых случаях даже зафиксированы небольшие корректировки вниз. Это объясняется ужесточением условий ипотечного кредитования и сокращением покупательной способности населения из-за инфляции. Для потенциальных инвесторов это может означать, что рынок становится более доступным, хотя высокие риски сохраняются.
Ожидается, что снижение ожидаемых процентных ставок в сочетании с низким предложением приведет к восстановлению цен. Однако новый бум в ближайшем будущем маловероятен. В течение последних четырех кварталов в Париже цены снизились на 10%. Это привлекло к тому, что французская столица оказалась самым слабым европейским рынком жилья среди всех городов, участвовавших в исследовании. Риск рыночного дисбаланса здесь в настоящее время невелик.
Цены на жилье в Милане продолжают опережать стоимость недвижимости в других регионах страны. В Мадриде риск «пузыря» на рынке жилья увеличился по сравнению с прошлым годом, но на данный момент признан умеренным. Причинами такого явления стало увеличение инвестиционного спроса, что привело к усилению жилищного кризиса и увеличению дефицита жилья.
Читайте также: «Власти Барселоны борются с жилищным кризисом: что ждет туристов?»
Рынок жилья Лондона потерял четверть своей стоимости с момента пика в 2016 году. По мере снижения инфляции и уменьшения процентных ставок Банком Англии реальные цены на жилье стабилизировались. Ожидается, что власти продолжат снижать ставки, что будет стимулировать спрос на приобретение жилья. Рынок недвижимости Великобритании остается в зоне, где вероятность возникновения пузыря на рынке недвижимости невелика.
В Швейцарии рынок недвижимого имущества переживает не самые лучшие времена. Цены в Цюрихе сейчас почти на 25% выше, чем пять лет назад. Спрос на жилье постоянно растет. Это привело к тому, что в городе наблюдался один из самых высоких показателей роста арендной платы среди всех объектов исследования UBS. Риск «пузыря» на рынке недвижимости снизился, но по-прежнему считается одним из самых высоких.
На фоне дефицита жилья очередное ожидаемое снижение Швейцарским национальным банком (SNB) ключевой процентной ставки безусловно окажет стимулирующее воздействие на строительный сектор, но с задержкой в 1–2 года. Пока же дефицит предложения удерживает цены на высоком уровне.
Новости по теме: «Владельцы жилья в Цюрихе будут платить налоги по повышенным ставкам».
За десять лет (с 2012 по 2022 год) в Варшаве цены выросли почти на 30%. Высокие перспективы трудоустройства, расширение метрополитена и строительство современного жилья сделали рынок привлекательным для новых жителей и инвесторов в недвижимость. Однако столица Польши становится все более недоступной. Повышение ставок по ипотеке привело к падению реальных цен примерно на 10% в 2022 году. Новая государственная программа субсидирования спровоцировала очередной покупательский ажиотаж. С начала 2023 был зафиксирован 15% рост цен. При этом в 2024 году риск возникновения пузыря в Варшаве остается низким.
Дисбаланс в Америке
За прошедший год цены с поправкой на инфляцию выросли в среднем на 2% во всех анализируемых городах Соединенных Штатов. Поэтому на рынке США ситуация остается неоднозначной. Сан-Франциско и Лос-Анджелес демонстрируют признаки стабилизации цен, в то время как в Нью-Йорке и Майами сохраняется устойчивый интерес к покупке жилья, что поддерживает высокий спрос и рост цен. Эти данные говорят о возможной волатильности на рынке недвижимости США в ближайшие месяцы и необходимости внимательного мониторинга ситуации.
С 2019 года на рынке жилья Бостона зафиксирован рост цен на 20%, опережающий как местный рынок аренды, так и рост доходов населения. При этом дисбаланс в настоящее время все еще остается умеренным. В Нью-Йорке цены не характеризуются сильными колебаниями.
В Лос-Анджелесе стоимость жилья за последний год почти не изменилась. Однако дисбаланс рынка увеличился незначительно, поэтому, как и в прошлом году, риск образования «пузыря» здесь остается повышенным. Цены в Майами выросли почти на 50% с конца 2019 года, и существенный рост (на 7%) наблюдался именно за последний год. Это привело к тому, что дисбаланс в Майами в этом году достиг рекордно высокого уровня.
Изменения индекса в странах Азии
Азиатские рынки недвижимости, особенно Гонконг и Токио, продолжают показывать устойчивость, несмотря на общую глобальную нестабильность. В Токио наблюдается умеренный рост цен, подкрепленный внутренним спросом и стабильной экономической ситуацией. Гонконг, в свою очередь, остается в уязвимой зоне из-за высокой стоимости жилья и экономических последствий недавних кризисов. UBS подчеркивает, что азиатские рынки требуют осторожного подхода и анализа, так как их динамика напрямую зависит от состояния мировой экономики и торговых отношений.
На рынке частного жилья Сингапура рост арендной платы опережал рост цен в течение последних пяти лет. Однако в прошлом году реальная арендная плата упала на 7%, в то время как цены выросли на 3%. Меры правительства по охлаждению спроса снизили интерес иностранцев. Это привело к уменьшению количества сделок, поэтому в городе сейчас сохраняется лишь умеренный рыночный дисбаланс.
Противоположная ситуация наблюдается в Токио. В течение последних пяти лет цены в столице увеличились более чем на 30% с поправкой на инфляцию, что более чем в два раза превышает рост цен на аренду. Уже несколько лет подряд риск «пузыря» в Токио остается высоким.
Ситуация в других регионах
В Канаде и Австралии рынки недвижимости также демонстрируют разные тенденции. В Канаде, особенно в Ванкувере и Торонто, цены на жилье остаются на высоком уровне, но темпы роста значительно замедлились по сравнению с предыдущими годами. Австралийский рынок, напротив, показывает восстановление после недавнего спада, что привлекло внимание как местных, так и международных инвесторов. UBS отмечает, что оба рынка остаются чувствительными к изменениям кредитной политики и требуют особой бдительности со стороны инвесторов.
Недвижимость Дубая пользуется спросом с 2021 года. Благодаря активному развитию экономики Эмиратов доходы населения с 2021 года демонстрируют высокие темпы роста, опережая все другие анализируемые города. Сейчас цены в Дубае на 40% выше, чем в 2020 году. Однако на данный момент уровень «пузыря» считается умеренным.
Может быть интересно: «Рынок жилья в Дубае находится на пике».
В отчете UBS отмечается, что в 2024 году рынок недвижимости вступил в фазу коррекции, что позволяет избежать резких скачков цен, характерных для периода пандемии. Банки ужесточают условия кредитования, что помогает снизить риски перегрева, а покупатели становятся более осторожными в оценке своих возможностей. В сочетании с ростом процентных ставок это может способствовать стабилизации цен, а также замедлить активность на рынке.
В отчете подчеркивается важность тщательной оценки риска для всех участников рынка. Снижение темпов роста цен и корректировка ипотечного кредитования указывают на период стабилизации, но остаются города и регионы, где перегрев и риски сохраняются. Индекс позволяет инвесторам внимательно следить за изменениями на локальных рынках, оценивая перспективы и возможности для долгосрочных вложений.
Топ-3 города с высоким индексом
В 2024 году в числе городов, которые заняли верхние позиции глобального рейтинга по показателю индекса пузыря, оказались Майами, Токио и Цюрих. Высокий спрос, ограниченное предложение, а также особенные экономические условия сделали эти города уязвимыми перед резкими колебаниями цен и возможным спадом.
1 место: Майами, США
Майами демонстрирует одни из самых высоких темпов роста цен на недвижимость, что связано с повышенным интересом со стороны как местных, так и международных инвесторов. Благоприятный климат, выгодная налоговая политика и доступ к финансовым услугам привлекают в город состоятельных покупателей. Однако стремительный рост стоимости жилья стал заметно опережать доходы населения, что делает Майами особенно подверженным риску образования пузыря. Этот дисбаланс между ценами и платежеспособностью приводит к вероятности скорой коррекции, особенно если экономическая ситуация в США начнет ухудшаться или процентные ставки продолжат расти.
2 место: Токио, Япония
В столице Японии наблюдается высокий уровень внутреннего спроса, который подкреплен устойчивой экономикой и ростом интереса к недвижимости среди иностранных инвесторов. Хотя рынок жилья в Токио известен своей стабильностью, в последние годы он стал более уязвимым перед перегревом. Основные причины — рост населения в мегаполисе и низкие процентные ставки, которые делают ипотеку доступной для широких слоев населения. Цены на жилье продолжают расти, что может создать риск обвала, если экономическая ситуация изменится или спрос снизится.
3 место: Цюрих, Швейцарская Конфедерация
Цюрих занимает верхние строчки в рейтингах перегрева рынка недвижимости на протяжении нескольких лет. Этот город считается надежным финансовым центром, что повышает спрос на элитное жилье, особенно со стороны международных инвесторов. Однако рост цен на жилье в Цюрихе превышает темпы увеличения доходов его жителей. При этом доступность ипотечного кредитования и ограниченное предложение жилья поддерживают текущие высокие цены, но создают риск серьезной корректировки в случае изменений в экономике или банковской политике страны.
Новости по теме: «Актуальная ситуация на рынке недвижимости Швейцарии».
Общий фактор, объединяющий эти города, — ограниченное предложение недвижимости. Дефицит доступного жилья делает его приобретение конкурентным, что позволяет ценам расти стремительными темпами. Высокие цены также приводят к росту долговой нагрузки населения и могут вызвать проблемы при возможном ухудшении экономических условий. В этой ситуации любые изменения на рынке, например, увеличение процентных ставок или снижение спроса, могут привести к снижению цен и возникновению негативных последствий.
Включение Майами, Токио и Цюриха в список городов с высоким риском пузыря свидетельствует о необходимости более тщательного анализа для инвесторов, планирующих вкладываться в недвижимость в этих регионах.
Интересует покупка жилья за границей? Или вы планируете получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость? Направьте нашим экспертам свой запрос, чтобы записаться на персональную консультацию. Мы готовы проконсультировать вас, помочь с подбором наиболее перспективных программ экономического ВНЖ и соответствующих объектов недвижимости.
Ксения Литвинова 
29 октября 2024 
