Почему покупка недвижимости за рубежом популярна среди россиян? Многим не хватает солнца. Из-за этого люди решаются переехать навсегда на условный средиземноморский курорт или, как минимум, обзавестись там жильем, куда можно возвращаться каждый год. Некоторые нацелены на иммиграционные льготы, доступные инвесторам. Другие хотят комфортно жить после выхода на пенсию.
Часть россиян руководствуется инвестиционными соображениями. Они планируют сдавать купленную недвижимость в аренду на сутки или на длительный срок, а также перепродать после существенного удорожания. Независимо от целей, покупка недвижимости за границей для россиян — это непростая задача, решить которую поможет настоящее руководство.
Плюсы и минусы покупки недвижимости за границей
Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом для россиян и других читателей.
Плюсы
- «Запасной аэродром». Решение купить жилье за границей позволяет заложить основу для плана «Б». Покупатель может обустроить «запасной аэродром», куда можно оперативно переехать в случае резкого ухудшения ситуации в стране текущего долгосрочного пребывания / на исторической родине (если различаются).
- Пассивный доход. Инвестиции в недвижимость за границей открывают возможность получения стабильного пассивного дохода от сдачи в аренду. Это особенно актуально, если купить недвижимость в мегаполисе или на курорте.
- Смена обстановки. Покупка комфортной жилплощади в курортной стране, которую покупатель ранее неоднократно посещал ради отдыха, позволяет сэкономить на отелях / съемных квартирах или виллах при будущих рекреационных или деловых визитах. А в межсезонье, когда собственник не занимает жилплощадь, можно получать доход от сдачи в аренду.
- Приумножение капитала. Жилье за границей может вырасти в цене спустя годы и десятилетия после покупки. Увеличение стоимости недвижимости позволяет заработать на приросте капитала при перепродаже актива, тем самым можно добиться приумножение капитала.
- Диверсификация активов. Инвестиции в недвижимость за рубежом для россиян могут стать способом диверсификации портфеля активов. Это позволяет хеджировать инвестиционные риски на случай возможной турбулентности на рынках жилья отдельных стран.
- Финансовая защита. Покупка недвижимости за границей позволяет защитить богатство от инфляции, экспроприации, обвала курса валюты и других финансовых рисков.
- Наследство. В ряде стран передача актива наследникам возможна без уплаты налогов и с минимальным административным бременем. Льготы также могут охватывать дарение такого актива.
- Иммиграционные льготы (см. ниже). Некоторые государства поощряют иностранные инвестиции, предлагая негражданам возможность получения резидентских виз, ВНЖ, ПМЖ или гражданства через покупку недвижимости за рубежом.
Минусы
- Юридические сложности. Как купить недвижимость за границей, не нарушая закон? Ответ на этот вопрос зависит от выбранной страны. Знать законы всех государств невозможно, а учить нормативно-правовые акты выбранной юрисдикции, чтобы там купить квартиру или виллу — малоцелесообразно. Поэтому для минимизации «подводных камней» и корректного закрытия сделки с юридической точки зрения часто требуется содействие местных экспертов.
- Языковой барьер. Еще один повод воспользоваться помощью локальных юристов и/или риелторов, осведомленных о нюансах покупки недвижимости за границей в выбранном государстве, — языковой барьер. Базовых знаний официального языка государства, где планируется купить квартиру, часто недостаточно. Нужно глубокое владение вокабулярием, касающимся налогов, юриспруденции и строительства.
- Налоговые вопросы и скрытые расходы. Закрытие сделок с недвижимостью за границей предполагает уплату ряда сборов, включая гонорары нотариуса, оценщиков, риелторов и юристов. После переоформления права собственности, за которое также положена уплата сбора, могут возникнуть как очевидные фискальные обязательства (налог на владение активом), так и не очень очевидные (налог на богатство). Причем платить налоги на условный доход от сдачи жилплощади в аренду, возможно, придется как в стране расположения актива, так на исторической родине, если между юрисдикциями не заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Все это нужно учесть перед закрытием сделки. Избежать неприятных сюрпризов можно, обратившись к профи в области налогового планирования.
Получение иммиграционных льгот через покупку недвижимости
Если купить квартиру за границей, приобрести иностранный офис или даже склад в ряде стран, можно претендовать на получение ВНЖ или гражданства. Гражданство через покупку недвижимости выдается реже, чем вид на жительство. На Карибах больше всего специальных программ, позволяющих получить второй паспорт инвестору.
Но инвестиции в недвижимость за рубежом для россиян в 2024 году не всегда ведут к гражданству, даже если вносятся в экономику страны со специальной иммиграционной программой. Почему? Из-за санкций. Расставить все точки над «i» в этом вопросе поможет таблица.
| Страна | Тип получаемого статуса | Ожидание ПМЖ, лет | Ожидание гражданства при натурализации, лет | Сумма инвестиций | Годовой доход | Доступно россиянам и белорусам |
| Албания * | ВНЖ | 5 | 5 | — | — | ☑ |
| Андорра | ВНЖ | 10 | 10 | €400 000 + €50 000 депозит | годовой доход / остаток на счете должен превышать 300% от текущей минимальной годовой заработной платы | ☑ |
| Антигуа ** | Гражданство | — | — | $400 000 | — | □ |
| Багамы | ПМЖ | — | нужно сохранять ПМЖ на Багамских Островах 10 лет и постоянно проживать там не менее 6 лет, непосредственно предшествующих подаче заявки на гражданство | $750 000 | — | ☑ |
| Болгария | ПМЖ | — | 2 | €250 000 | — | ☑ |
| Бразилия | ПМЖ | — | 4 | R$150 000 | — | ☑ |
| Вануату | ВНЖ | — | 30 | 10 млн вату | — | ☑ |
| Венгрия**** | ВНЖ | 10 | 10 | €250 000 | — | ☑ |
| Гренада ** | Гражданство | — | — | $270 000 | — | □ |
| Греция | ПМЖ | — | 7 | €250 000 | — | □*** |
| Доминика ** | Гражданство | — | — | $200 000 | — | □ |
| Египет | Гражданство | — | — | $300 000 | — | ☑ |
| Индонезия | ВНЖ | 5 | 5 | $1+ млн в жилье + депозит на $130 тыс. в индонезийском государственном банке | — | ☑ |
| Испания | ВНЖ | 5 | 10 | €500 000 | — | ☑ |
| Кипр | ПМЖ | — | 7 или 4 (если соискатель владеет греческим) | €300 000 | €30 000 | ☑ |
| Коста-Рика | ВНЖ | 3 | 7 | $150 000 | — | ☑ |
| Малайзия | ВНЖ | — | 10 | $200 000 | $100 000 | ☑ |
| Мальта | ПМЖ | — | 5 | €300 000 | — | ☑ |
| Мексика | ВНЖ | 4 | 7 | эквивалент 40 000 дней минимальной дневной заработной платы в Мехико | — | ☑ |
| Объединенные Арабские Эмираты | ВНЖ | — | 10 | 5 млн дирхамов | ☑ | |
| Панама | ВНЖ | 4 | 5 | $250 000 | — | ☑ |
| Сент-Китс | Гражданство | — | — | $325 000 | — | □ |
| Сент-Люсия ** | Гражданство | — | — | $300 000 | — | □ |
| Сербия * | ВНЖ | 3 | 3 | — | — | ☑ |
| Турция | ВНЖ | 5 | 5 | €250 000 | ☑ | |
| Турция | Гражданство | — | — | $400 000 | — | ☑ |
| Черногория * | ВНЖ | 5 | 5 | — | — | ☑ |
| Чили * | ВНЖ | 1 | 5 | — | — | ☑ |
* При получении гражданства за инвестиции в этих карибских странах покупать можно только недвижимость, входящую в состав предварительно утвержденных властями девелоперских проектов.
** ВНЖ в Чили и 3 странах Балканского полуострова (Сербии, Албании и Черногории) можно получить за покупку недвижимости жилого назначения произвольной стоимости для последующего постоянного проживания.
*** Россияне и белорусы не могут претендовать на греческую «золотую визу» напрямую. Легальная лазейка — второй паспорт. Например, через получение гражданства Киргизии в упрощенном порядке. На киргизский паспорт вправе претендовать россияне и белорусы, рожденные в СССР и проживавшие на территории Союза до его распада в 1991 году.
**** Деньги вносятся в фонд, реинвестирующий капитал в рынок недвижимости.
Лучшие регионы и популярные страны для покупки недвижимости
Где можно купить квартиру за границей россиянам? Изучим наиболее интересные регионы и страны.
Европа
Несмотря на «крестовый поход против инвестиционной иммиграции», объявленный официальным Брюсселем в конце «десятых», в регионе много схем получения ВНЖ через покупку недвижимости (Испания, Венгрия, Кипр, Греция). Такие программы также предлагают многие государства-кандидаты на Евроинтеграцию (Сербия, Албания и Черногория).
Высокий уровень жизни и перспектива получения гражданства ЕС повышают привлекательность этих предложений. Но на высокую доходность от инвестиций в недвижимость под сдачу или значительный прирост капитала при будущей перепродаже рассчитывать не стоит. Главный «козырь» этого региона — стабильность.
Азия
Рынки жилья многих азиатских стран гораздо более динамичны. В ряде государств можно рассчитывать на значительную отдачу от капиталовложений при разумном выборе ликвидной квартиры / виллы. Например, жилья на курорте в локации с высокой проходимостью. В ОАЭ, Турции, Индонезии (Бали) инвесторам доступны иммиграционные льготы (см. таблицу выше).
Америка
Соединенные Штаты Америки и Канада — одни из самых популярных направлений для переезда на ПМЖ, но совместить эту процедуру с покупкой местного жилья будет непросто. В Канаде с недавнего времени действует ограничение для покупателей-иностранцев, а в США ситуация сильно различается от штата к штату.
В качестве альтернативы рекомендуем рассмотреть недвижимость в Латинской Америке. Например, коттедж в Монтевидео (столица Уругвая), покупка которого упростит получение местного ВНЖ. Уругвайское гражданство при натурализации можно получить уже спустя 5 лет (или 3 года при переезде всей семьей / вступлении в брак с гражданином или гражданкой). Эта юрисдикция широко известна как «латиноамериканская Швейцария» не просто так. Уругвай вас не разочарует.
Рекомендации по выбору страны и процедура покупки недвижимости за границей
На что обращать внимание при выборе недвижимости за рубежом? Важные факторы:
- экономика;
- климат;
- риск серьезных стихийных бедствий (наводнения, землетрясения, цунами, извержения вулкана);
- физическая безопасность;
- политическая стабильность;
- ситуация на рынке жилья;
- возможность покупки в ипотеку;
- иммиграционные льготы.
Основные этапы покупки недвижимости за границей:
- подбор страны и региона;
- поиск недвижимости: самостоятельный или с помощью риелторов;
- проверка выбранного актива с привлечением юристов (обременения) и инженеров-оценщиков (конструкционные изъяны);
- заключение сделки (часто требуется авансовый взнос);
- оформление права собственности и уплата налогов.
Можно ли купить недвижимость за рубежом в ипотеку?
Ответ на данный вопрос определяется особенностями релевантного законодательства, действующего в разных странах. Некоторые крупные банки в странах происхождения покупателей могут предоставлять им ипотеку при приобретении зарубежного жилья (но эта опция доступна не во всех локациях). Например, выдачу ипотеки британцам, приобретающим жилье за пределами Альбиона, практикуют банки Великобритании. Но на кредитное плечо, покупая жилье в условной Северной Корее или Иране, в данном случае рассчитывать не стоит.
Еще одна опция — оформление ипотеки у зарубежного кредитора. Можно обратиться в банк на территории страны назначения напрямую или через специализированного ипотечного брокера. Локальные кредиторы лучше знают местный рынок жилья и местные законы, регулирующие покупку недвижимости за рубежом. Иногда это ускоряет оформление ипотеки. Но не всегда. Чаще всего скорость процесса оформления ипотеки определяется наличием / отсутствием у банкиров прямого доступа к кредитной истории потенциального клиента.
Обратите внимание на процентную ставку и срок погашения, сборы за оформление ипотеки, а также любые комиссии за досрочное погашение или аннулирование. Перед подписанием убедитесь, что полностью понимаете соглашение, и не забудьте учесть колебания валютных курсов, которые могут повлиять на выплаты.
Риски при покупке недвижимости за рубежом и способы их избежания
Считаете, что нашли идеальную недвижимость за рубежом? Не спешите переводить деньги продавцу! Вот контрольный список того, что следует трижды проверить перед покупкой квартиры или другой недвижимости за границей:
- изучите и соблюдайте местные законы о покупке недвижимости за рубежом;
- запрашивайте письменные подтверждения всех моментов, которые согласовываются в ходе переговоров с потенциальным продавцом, и всегда настаивайте на квитанциях (предпочтительно бумажных, а не электронных) при осуществлении каких-либо платежей, включая перечисление аванса продавцу или гонорара юристу;
- убедитесь, что продавец или застройщик (при покупке незавершенки) владеет правоустанавливающими документами на недвижимость за границей или землю и может передать их оригиналы / заверенные копии для ознакомления по запросу;
- проверьте, не предлагались ли документы на недвижимость или землю в качестве обеспечения по каким-либо кредитам;
- проверьте, есть ли у текущего владельца неоплаченные счета за коммунальные услуги, ипотеку или местные налоги, которые могут быть переданы новому собственнику при покупке недвижимости за границей;
- проверьте, подключены ли все коммуникации (вода, канализация, газ и электричество) и можно ли ими пользоваться;
- поговорите с другими домовладельцами в соответствующем районе или на территории застройки, чтобы выяснить потенциальные проблемы, о которых текущий собственник приобретаемого актива мог умолчать (например, наводнения зимой, отсутствие водоснабжения или электроснабжения летом);
- попросите застройщика показать несколько завершенных им проектов и поговорите с владельцами объектов недвижимости в этих объектах, чтобы узнать, возникали ли у них какие-либо проблемы.
Что делать, если что-то пойдет не так? Если считаете, что стали жертвой мошенничества, постарайтесь получить независимую юридическую консультацию по поводу предполагаемой аферы и старайтесь отстаивать права, действуя через суд.
Сравнение динамики цен на недвижимость за рубежом по странам
Где можно купить квартиру за границей или иностранный коттедж с максимальной выгодой? Чтобы найти наиболее перспективные локации, рассмотрим динамику цен на недвижимость в ключевых странах Европы, Азии и Америки. В таблице ниже представлены изменения за 1, 5 и 10 лет по странам. Изменения стоимости недвижимости за рубежом представлены как в номинальном выражении (без учета инфляции), так и в реальном (с поправкой на индекс потребительских цен).
| Страна | 1 год | 5 лет | 10 лет | |||
| р | н | р | н | р | н | |
| Австралия | 11,24% | 7,18% | 48,78% | 23,05% | — | — |
| Аргентина | 7,03% | -65,35% | -16,18% | -97,01% | — | — |
| Бельгия | 0,74% | -1,92% | 28,01% | 6,09% | 46,69% | 12,72% |
| Болгария | 15,11% | 11,94% | 63,93% | 20,32% | 120,20% | 51,01% |
| Бразилия | 5,88% | 1,58% | 24,58% | -6,48% | 36,60% | -22,18% |
| Великобритания | 1,15% | -1,74% | 22,74% | -0,29% | 42,06% | 6,74% |
| Венгрия | 14,02% | 9,86% | 66,92% | 10,73% | 173,26% | 66,31% |
| Вьетнам | -1,54% | -5,64% | 58,89% | 36,77% | — | — |
| Германия | -2,60% | -4,78% | 14,32% | -4,15% | 52,66% | 20,97% |
| Гонконг | -13,32% | -15,41% | -24,76% | -29,99% | 11,83% | -10,27% |
| Греция | 8,97% | 6,24% | 56,58% | 35,38% | 55,96% | 36,17% |
| Грузия | 14,93% | 12,48% | — | — | — | — |
| Дания | 6,37% | 4,72% | 23,87% | 7,74% | 70,58% | 43,57% |
| Египет | 44,21% | 14,27% | 72,23% | -20,73% | 139,54% | -45,73% |
| Израиль | 16,12% | 12,94% | 45,80% | 29,83% | 77,03% | 55,87% |
| Индия | 3,30% | -0,48% | 17,71% | -8,49% | 71,37% | 3,53% |
| Индонезия | 1,76% | -0,86% | 8,76% | -5,22% | 29,10% | -8,25% |
| Ирландия | 9,66% | 7,20% | 35,92% | 13,08% | 100,55% | 64,56% |
| Испания | 5,71% | 2,20% | 15,77% | -2,28% | 29,90% | 5,90% |
| Италия | 2,94% | 2,11% | 13,02% | -3,39% | 6,97% | -11,20% |
| Канада | 5,57% | 2,80% | 38,04% | 16,88% | 86,85% | 45,65% |
| Катар | -4,05% | -4,27% | -10,52% | -9,59% | -11,03% | -14,02% |
| Кипр | 7,78% | 6,51% | 23,04% | 7,27% | 18,75% | 5,32% |
| Колумбия | 3,51% | -2,46% | 36,34% | -2,24% | 89,25% | 7,87% |
| Коста-Рика | 3,00% | 2,68% | — | — | — | — |
| Латвия | -3,42% | -4,13% | 3,67% | -22,38% | 32,50% | -9,35% |
| Литва | 2,95% | 2,28% | 61,91% | 16,15% | 95,74% | 28,89% |
| Люксембург | -11,35% | -13,43% | 22,77% | 5,26% | 69,43% | 37,47% |
| Македония | 11,46% | 8,13% | 55,07% | 14,89% | 66,15% | 16,66% |
| Малайзия | 0,88% | -1,09% | 10,68% | 1,03% | 43,88% | 19,22% |
| Мальта | 3,38% | 1,18% | 16,27% | -5,26% | 89,37% | 51,73% |
| Марокко | -0,60% | -2,36% | -6,61% | -18,83% | -0,87% | -19,81% |
| Мексика | 9,36% | 4,37% | 50,09% | 15,46% | — | — |
| Нидерланды | 4,85% | 1,91% | 40,26% | 14,60% | 100,28% | 53,73% |
| Новая Зеландия | 1,55% | -1,72% | 35,07% | 9,58% | 94,45% | 49,01% |
| Норвегия | 1,51% | -1,52% | 24,43% | 2,99% | 55,15% | 13,37% |
| ОАЭ | 20,34% | 16,48% | 49,43% | 43,64% | 12,01% | 0,21% |
| Панама | 7,34% | 6,98% | — | — | — | — |
| Перу | 0,46% | -1,78% | 1,08% | -18,68% | -1,53% | -30,54% |
| Польша | 15,85% | 12,92% | 7,30% | -24,82% | 15,78% | -22,32% |
| Португалия | 10,34% | 7,45% | 77,10% | 52,30% | 170,03% | 122,88% |
| Пуэрто-Рико | 10,89% | 8,40% | 55,06% | 36,88% | 27,87% | 10,11% |
| Румыния | 12,09% | 6,47% | 51,87% | 9,30% | 133,38% | 55,38% |
| Сингапур | 6,22% | 3,37% | 36,94% | 17,87% | 37,94% | 18,11% |
| Словакия | -1,28% | -3,32% | 58,23% | 17,81% | 102,63% | 42,92% |
| Словения | 6,66% | 4,21% | 53,49% | 26,53% | 100,06% | 58,49% |
| США | 4,93% | 1,98% | 53,70% | 25,38% | 95,38% | 47,99% |
| Таиланд | 2,60% | 1,97% | 17,93% | 9,06% | 34,61% | 22,52% |
| Тайвань | 11,86% | 9,22% | 53,23% | 40,44% | 51,52% | 34,00% |
| Тунис | 0,11% | -6,87% | 33,71% | -5,36% | 123,40% | 20,25% |
| Турция | 51,99% | -9,79% | 1,028,90% | 112,57% | 1,773,48% | 107,71% |
| Уругвай | 13,33% | 7,98% | 54,70% | 7,43% | — | — |
| Филиппины | 2,65% | -1,03% | 37,95% | 12,13% | — | — |
| Финляндия | -2,74% | -4,23% | 2,82% | -13,09% | 11,10% | -8,99% |
| Франция | -4,97% | -7,03% | 14,53% | -0,48% | 23,39% | 2,91% |
| Хорватия | 9,13% | 4,88% | 61,13% | 28,08% | 84,00% | 44,10% |
| Черногория | 21,40% | 16,59% | 51,00% | 16,28% | 58,76% | 15,22% |
| Чехия | 4,07% | 1,71% | 56,40% | 11,81% | 129,54% | 51,24% |
| Чили | 3,48% | -0,69% | 54,75% | 15,22% | 140,31% | 53,51% |
| Швейцария | 3,52% | 2,13% | 24,84% | 17,98% | 32,07% | 24,20% |
| Швеция | -0,11% | -3,38% | 17,93% | -5,13% | 57,99% | 19,38% |
| Эстония | 7,81% | 3,40% | 69,18% | 20,19% | 126,77% | 50,29% |
| ЮАР | 0,50% | -4,28% | 12,31% | -12,16% | 41,98% | -12,92% |
| Южная Корея | -0,32% | -2,27% | 23,82% | 7,51% | 37,94% | 13,90% |
| Япония | -16,98% | -19,41% | 39,88% | 28,22% | 56,03% | 40,60% |
Важные соображения при анализе данных о динамики цен, выбирая место, чтобы купить жилье за границей:
- Гиперинфляция. В некоторых странах ценовые тенденции могут быть искажены периодами гиперинфляции. В такие периоды быстрая девальвация местной валюты резко увеличивает номинальные цены на жилье. Хотя статистика может указывать на существенный рост, номинальные цифры часто не отражают реальные изменения стоимости с поправкой на инфляцию.
- Колебания валют. Планируя купить недвижимость за границей, учтите, что колебания валютных курсов могут существенно влиять на фактическую доходность таких инвестиций. Рост или падение местной валюты по отношению к валюте страны пребывания / происхождения покупателя может либо увеличить, либо уменьшить отдачу от инвестиций с течением времени.
Заключение
Понравилась квартира в Белграде, вилла на Бали или шале в Уругвае? Готовы купить недвижимость за границей? Придерживайтесь рекомендаций из руководства для успешного закрытия сделки на выгодных вам условиях.
Найдите юриста, разберитесь с финансами, ознакомьтесь с местными правилами в сфере покупки недвижимости, изучите иммиграционные маршруты и налоговые последствия, а также рассмотрите вопросы безопасности. Не запутаться и успешно обойти «подводные камни» поможет команда портала!
