Планируете купить недвижимость в Швейцарии, чтобы упростить переезд в альпийскую страну? Присматриваетесь к Цюриху? Рекомендуем подумать дважды. Мало того, что местное жилье уже стоит космических денег, так еще и налоговое бремя на домовладельцев скоро в очередной раз вырастет.
Рост налогов для цюрихских домовладельцев
Город Цюрих на севере Швейцарии, являющийся столицей одноименного немецкоязычного кантона, считается мировым финансовым центром и местом базирования многих крупнейших банков планеты. Неудивительно, что жилье там обходится покупателям в рекордные по мировым меркам суммы. Но, по мнению местных властей, текущие налоги для домовладельцев несоразмерны реальной стоимости жилья в Цюрихе.
17 сентября 2024 года на официальном сайте администрации кантона появилось объявление о пересмотре правил. Власти объявили, что, поскольку в Цюрихе проводится пересмотр справочных цен всей недвижимости для целей налогообложения, владельцам местного жилья нужно готовиться к значительно более высоким налоговым счетам уже в ближайшие годы.
Пересмотр справочных цен был запущен, поскольку в случае многих объектов недвижимости в кантоне текущие значения признаны заниженными. Последняя оценка проводилась в 2009 году. Но с тех пор рыночные цены на недвижимость в регионе взлетели примерно на 50%. Власти подсчитали, что после пересмотра сумма налога на недвижимое имущество к уплате увеличится в среднем на 48%.
Также ожидается повышение вмененной стоимости аренды. Для односемейных домов она вырастет в среднем на 11%, для квартир — на 10%. Для квартир, занимаемых собственниками в кантоне Цюрих, вмененная стоимость аренды составляет 4,25% от справочной налоговой стоимости. Для односемейных домов — 3,5%.
Вмененная стоимость аренды — налоговый термин, используемый для описания теоретической стоимости съема недвижимости. В Швейцарии эта величина используется для расчета налогов, которые взимаются, даже если домовладелец живет в собственной квартире или доме и не платит ренту. Это обстоятельство следует учитывать читателям, планирующим оформить резидентство в Швейцарии через налоговое соглашение или на ином основании и купить там шале или апартаменты.
Чиновники также готовятся к новым «тяжелым» случаям. В связи с ростом налогов в Швейцарии и увеличением числа лиц, находящихся в затруднительном положении (то есть людей, которые не смогут позволить себе платить более высокие налоги на имущество), кантональное правительство призывает к введению послаблений для «регулирования затруднительных ситуаций». В рамках этой меры взимание налога с вмененной стоимости аренды должно быть приостановлено, если это приводит к чрезмерной налоговой нагрузке на домохозяйство с учетом его доходов. Ожидается, что льготами смогут воспользоваться 2–3% местных домовладельцев.
Директива о пересмотре налоговых правил должна вступить в силу в начале 2026 года. Это означает, что налогоплательщики получат по почте счета с учетом пересмотренных ориентировочных цен на свою швейцарскую недвижимость уже в начале 2027 года вместе с налоговой декларацией за 2026 год.
Благодаря пересмотру ориентировочных цен администрация кантона рассчитывает на дополнительный доход в размере 85 миллионов швейцарских франков (₣) в год. Власти столичного муниципалитета планируют получить столько же. Но чиновники подчеркивают, что меняют правила не из-за дополнительных доходов. Конечно, ₣85 млн это «большие деньги», но данная сумма соответствует всего 1% от общего размера годового налогового дохода кантона Цюрих. Подчёркивается, что новая директива необходима прежде всего с юридической точки зрения.
Цены на жилье в Цюрихе стабильно растут
По данным консалтинговой фирмы Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) из Цюриха, в целом по альпийской стране во 2 квартале 2024 года цены на односемейные дома выросли на 0,6% по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом исчислении рост составил 4,7%. Наиболее заметным рост в годовом исчислении был в сегменте жилья высокого класса (+5,5%), а наименее выраженным — в сегменте среднего класса (+3,8%).
Напротив, цены на квартиры, занимаемые собственниками, в нижнем и среднем сегментах оставались более или менее стабильными, хотя в верхнем сегменте рынка наблюдалось небольшое падение (-2,2%). В целом по квартирам темп роста цен составил всего 1,2% в годовом исчислении, если рассматривать ситуацию на уровне страны.
В среднем сегменте рынка наблюдались сравнительно большие региональные различия в ценах на квартиры. По данным FPRE, они выросли больше всего в Цюрихе (+1,1%) и Женеве (+1%). Значительное падение было зафиксировано на юге Швейцарии (-4,1%). В меньшей степени средний ценник просел в Альпийском регионе и Юре (-0,7%), а также в Базеле (-0,6%).
Авторы исследования из Fahrländer Partner Raumentwicklung ожидают, что из-за высокого спроса и низкой строительной активности цены на жилую недвижимость в Швейцарии продолжат расти в среднесрочной перспективе.
По данным Цюрихского кантонального банка (Zürcher Kantonalbank; ZKB), за 2023 год в кантоне Цюрих цены на жилую недвижимость выросли на 3,7%. В целом по всей Швейцарии рост, по оценкам ZKB, составил 2%. Тот, кто надеется на снижение стоимости недвижимости по итогам 2024 года, скорее всего, будет разочарован. В ZKB ожидают небольшое замедление, но точно не падение. Для кантона Цюрих аналитики прогнозируют рост цен на жилье на 2,5%, а для Швейцарии в целом — на 1,5%.
По данным швейцарских банкиров, основные ценовые драйверы в 2024 году никуда не делись. Чистая иммиграция в Швейцарию остается высокой, в то время как снижение уровня свободных арендных квартир продолжит вызывать проблемы. Эксперты предупреждают, что жилищное строительство, темпы которого замедлились из-за сокращения количества разрешений на реализацию девелоперских проектов и роста затрат, не сможет удовлетворить дополнительный спрос на квартиры.
Неудивительно, что Цюрих занял 1 место в Мировом рейтинге городов, наиболее подверженных риску возникновения «пузыря» на рынке жилья. Рейтинг, составленный банкирами из UBS в 2023 году, показал, что среди крупных городов такой риск характерен только для Цюриха и Токио. Швейцарский город набрал наивысший балл 1,71, а столица Японии — 1,65. Это означает, что цены на жилье в Цюрихе сильно завышены. Но, согласно этому исследованию, цены на аренду в швейцарском городе растут даже быстрее, чем стоимость покупки недвижимости. По словам экспертов UBS, в ближайшие годы там возможен рост арендной платы на 5%.
Цюрих признан одним из самых дорогих городов в мире для экспатов
Все еще планируете переезд в Цюрих и даже покупку там жилья вместо приобретения условных швейцарских вилл с видом на озеро Лугано? Учтите, что этот населенный пункт признан одним из самых дорогих городов для экспатов в 2024 году.
По данным исследователей из Mercer, Гонконг сохранил за собой лидирующие позиции в тематическом рейтинге. Чуть ниже разместился еще один крупный финансовый центр Азии: Сингапур. Но третьим стал Цюрих. Более того, швейцарские города (Цюрих, Женева, Базель и Берн) заняли 4 места в первой десятке. Актуальный топ-10 самых дорогих городов для экспатов:
- Гонконг;
- Сингапур;
- Цюрих, Швейцария;
- Женева, Швейцария;
- Базель, Швейцария;
- Берн, Швейцария;
- Нью-Йорк, США;
- Лондон, Соединенное Королевство;
- Нассау, Багамы;
- Лос-Анджелес, США.
При подготовке рейтинга сравнивались расходы на более чем 2 сотни товаров и услуг в каждом из 226 исследованных городов. В частности, проводился сравнительный анализ мегаполисов по стоимости жилья, транспорта, продуктов питания, одежды, товаров для дома и развлечений. В качестве ориентира использовался Нью-Йорк, а колебания валютных курсов измерялись по отношению к доллару США.
Самыми дешевыми городами для проживания экспатов оказались города в Нигерии, Пакистане и Кыргызстане, где россияне и белорусы могут быстро и просто оформить второе гражданство на основании факта рождения в СССР. Наиболее доступными локациями были признаны Лагос и Абуджа в Нигерии. Они опустились на 178 и 86 мест, соответственно, заняв 225 и 226 позиции в свежем рейтинге.
В отчете Mercer говорится, что высокая инфляция и растущая экономическая и геополитическая напряженность привели к росту цен на жилье, коммунальные услуги, местные налоги и образование в большинстве обследованных населенных пунктов. За исключением Нассау (Багамские острова), все остальные города из первой десятки продемонстрировали рост стоимости жилья с 2023 года: в Гонконге и Сингапуре цены выросли на 8%, в Нью-Йорке — на 7%, а в Цюрихе — на 6%.
Цены выросли в значительной степени из-за того, что предложение жилья не поспевает за спросом. Это особенно справедливо для районов с высокими темпами роста населения и/или с ограниченным количеством земли, доступной для застройки, вроде Цюриха. Другие факторы, такие как затраты на строительство и цены на землю, также могут влиять на доступность жилья.
