Планируете купить жилье в Швейцарии? Эксперты рекомендуют вычеркнуть Цюрих из шорт-листа и рассмотреть альтернативы. Причина в переоцененности местной жилой недвижимости. Изучаем мнения экспертов относительно ситуации в Цюрихе и оцениваем вектор развития рынка жилья Швейцарии в целом.
Эксперты UBS не рекомендуют покупать жилье в Цюрихе и Токио
Согласно исследованию UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, проведенному экспертами финансового холдинга UBS Group AG, рынку жилья Цюриха угрожает «пузырь». В соответствующем рейтинге швейцарский мегаполис получил 1,71 балла.
На втором месте – японская столица Токио (1,65 балла). Рейтинг охватил самые крупные и престижные города планеты. Переоцененными также были признаны рынки жилья следующих мегаполисов:
- Майами (США);
- Женева (Швейцария);
- Лос-Анджелес (США);
- Лондон (Великобритания);
- Стокгольм (Швеция);
- Париж (Франция);
- Сидней (Австралия).
Хотите купить жилье за границей в инвестиционных целях или для личных нужд? Рассчитываете на получение иммиграционных льгот взамен на вносимые инвестиции? Выбрать оптимальную страну для внесения инвестиций и ликвидную недвижимость, а также закрыть сделку на выгодных вам условиях помогут наши эксперты. Узнайте больше на бесплатной консультации, заполнив форму.
В прошлом году анти-рейтинг UBS возглавил Торонто, за которым располагались следующие мегаполисы:
- Франкфурт (Германия);
- Мюнхен (Германия);
- Гонконг;
- Ванкувер (Канада);
- Амстердам (Нидерланды);
- Тель-Авив (Израиль).
Согласно текущим оценкам UBS, стоимость недвижимости в перечисленных городах все еще остается высокой. Но риск образования «пузыря» в их случае сократился, поскольку закончился ценовой бум.
В UBS предупредили, что следующий бум на мировом рынке недвижимости уже не за горами. Причины – усиление нехватки жилья и сокращение числа выдаваемых властями разрешений на строительство. Это особенно актуально в случае европейских городов. Отложенный спрос на жилье продолжает накапливаться. Он может быть реализован, как только финансовые условия домохозяйств улучшатся, а ипотека станет доступнее. Это приведет к очередной «волне» роста стоимости жилья.
На данный момент наиболее справедливыми ценами на жилую недвижимость, согласно оценкам экспертов UBS, характеризуются следующие города:
- Милан (Италия);
- Нью-Йорк (США);
- Сингапур;
- Мадрид (Испания);
- Бостон (США);
- Сан-Франциско (США);
- Дубай (ОАЭ);
- Сан-Паулу (Бразилия);
- Варшава (Польша);
Возвращаясь к Цюриху, эксперты UBS заявляют об определенной интенсификации строительства в швейцарском мегаполисе. Это позволяет надеяться на стабилизацию цен и снижение вероятности возникновения «пузыря». При благоприятном сценарии, соответствующие риски исчезнут уже через два года.
Методология UBS
Согласно методологии исследователей, «пузырь» на рынке жилья — это рыночное состояние, при котором средняя стоимость актива превышает уровень, считающийся разумным или устойчивым большинством потенциальных покупателей и экспертов. Иными словами, это означает, что цены на квартиры и коттеджи в соответствующем населенном пункте сильно завышены.
При составлении рейтинга UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 эксперты учитывали 5 факторов:
- соотношение стоимости жилья и к доходности от инвестиций него;
- соотношение стоимости жилья к цене его аренды;
- изменения в соотношении ипотеки к ВВП;
- изменения в соотношении темпов строительства к ВВП;
- соотношение стоимости жилья в конкретном городе к средней цене в целом по соответствующей стране.
Эти регионы Швейцарии лидируют по скорости роста цен
Цены на швейцарскую недвижимость продолжают расти, несмотря на повышение ставок по ипотечным кредитам, предлагаемым банками Швейцарии. Об этом свидетельствуют результаты свежего исследования Raiffeisen Bank. Банкиры пришли к выводу, что во 2 квартале 2023 года частные дома и квартиры в альпийской стране подорожали на 6,1% и на 5,1% по сравнению с тем же периодом 2022 года, соответственно.
Поскольку банки подняли процентные ставки, чтобы попытаться снизить инфляцию, стоимость ипотечных кредитов также выросла. Но в Швейцарии более высокие затраты на ипотечное финансирование, связанные с ростом процентных ставок, не замедлили спрос – по крайней мере, до сих пор. Результатом стало сохранение восходящего ценового тренда на рынке жилья.
Где рост оказался наибольшим? Эксперты Raiffeisen Bank отмечают, что ценовая динамика сильно различается в зависимости от региона и типа недвижимости.
- Коттеджи. Самый высокий рост на отдельно стоящие семейные дома наблюдался в центральной Швейцарии. Там цены выросли на 18,8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Далее следует восточная часть Швейцарии, где стоимость соответствующей недвижимости выросла на 9,8%. Отличный повод инвестировать в швейцарские виллы с видом на озеро Лугано. В меньшей степени цены выросли в регионе Берна (3,4%) и на северо-западе Швейцарии (3,3%).
- Квартиры. В этом сегменте цены больше всего выросли в регионе центральной Швейцарии (11,3%). С другой стороны, в Цюрихе и окрестностях зафиксирован самый низкий рост цен в годовом исчислении (1,4%). Также отмечается значительный рост стоимости квартир в регионах, популярных среди туристов (7,9%).
Почему растут цены? Исследователи полагают, что это связано с нехваткой жилья в Швейцарии, что стимулирует спрос. Повышательное ценовое давление, обусловленное дефицитом, по-прежнему нивелирует понижательное давление, связанное с подорожанием ипотеки.
Эксперты Raiffeisen Bank рекомендовали потенциальным покупателям жилья в Швейцарии ориентироваться на ставку по ипотеке на уровне около 3%. Это больше, чем раньше, но все же ниже, чем во многих других странах, где инфляция выше.
Борьба с дефицитом устранит предпосылки для формирования «пузыря» в Цюрихе и других швейцарских городах
Связано ли это с увеличением числа иммигрантов, которые оказывают дополнительное давление на стоимость жилья, или с перемещением швейцарцев внутри родной страны, факт заключается в том, что число жителей в крупных городах Швейцарии растет. В итоге предложение жилья отстает от спроса.
Что необходимо сделать, чтобы исправить ситуацию? Эксперты из отдела по вопросам исследований рынка недвижимости при Zurich Cantonal Bank ратуют за расширение строительной деятельности путем устранения 2 ключевых проблем:
- Земля. Одна из наиболее очевидных проблем, с которыми сталкиваются застройщики, – нехватка земли. Поскольку Швейцария — маленькая страна, пространство для строительства новых зданий ограничено. Эксперты предлагают выделять застройщикам участки в пригороде для создания новых районов, а также упростить снос ветхих зданий в центральных районах городов и уделять больше внимания перспективным концепциям вроде искусственных островов.
- Административное бремя. Упрощения процедур получения разрешений на строительство – вполне осуществимый шаг при условии наличия достаточной политической воли. В частности, рекомендуется рассмотреть ослабление ряда чересчур жестких правил, действующих в настоящее время. Среди них – постановления о шуме, которые замедлили строительную деятельность. Швейцарское строительное и экологическое законодательство регулирует уровень шума при реализации девелоперских проектов. Чтобы строить больше и удовлетворить спрос, необходимо ослабить строгие правила в этой сфере.
Если эти предложения найдут отклик у властей, резко вырастет актуальность регистрации швейцарской компании в строительной сфере. Разобраться с формальностями будущим девелоперам помогут наши эксперты на бесплатной консультации о том, как открыть бизнес в Швейцарии.
Действовать следует безотлагательно: нехватка жилья уже спровоцировала массовые беспорядки в Цюрихе
Крупнейший город Швейцарии редко фигурирует в новостях как очаг гражданских беспорядков. Но в феврале 2023 года сотни демонстрантов вышли на улицы Цюриха, требуя удешевления жилья. Проблемы начались, когда ветхие здания в городском районе Кох-Ареал, где в течение многих лет проживало около полутора сотен скваттеров, были поставлены в очередь на снос, чтобы освободить место для нового строительства.
Городские власти заблаговременно попросили скваттеров покинуть здания. Вместо этого последние выразили свое недовольство, устроив пожар и забаррикадировали территорию контейнерами. Полиции удалось очистить территорию без происшествий.
Однако всего через несколько дней более 1 тыс. человек вышли на улицы мегаполиса, чтобы протестовать против принудительного выселения и нехватки жилья, разбивая витрины магазинов и повреждая автомобили, а также инфраструктуру общественного транспорта.
Горожане также протестовали против 5-процентного повышения арендной платы с октября 2023 года, которое, как ожидается, затронет примерно 1 миллион швейцарских домохозяйств. Речь о домохозяйствах, арендная плата для которых рассчитывается на основе базовой ставки. Эту ситуацию Швейцарская ассоциация защиты прав арендаторов (фр.: Association de défense des locataires; ASLOCA) называет «социальной бомбой замедленного действия».
Почему в Цюрихе проблемы с жильем? Причины те же: рост населения и медленное строительство. По оценкам Zürcher Kantonalbank (ZKB) в 2022 году в Цюрихе выдано примерно на 25% меньше разрешений на строительство жилья, чем в 2018 году. Одновременно в городе в 2022 году поселились 30 тыс. иностранных граждан. Результат стал рекордным. Больше иммигрантов в Цюрих прибыло только в 2007 году (+28,5 тыс.).
Медленные темпы строительства не позволяют удовлетворить спрос в жилье со стороны иммигрантов, привлеченных высокими зарплатами и экономическим процветанием (как и в случае со Швейцарией в целом). Отличная причина зарегистрировать компанию GmbH в кантоне Цюрих (ZH) для осуществления строительной деятельности.
Где в Швейцарии сейчас самые высокие и самые низкие цены на аренду?
Если покупка жилья в Швейцарии кажется на данном этапе слишком рискованной, но отказываться от переезда не хочется, придется рассмотреть аренду. Специально для таких иммигрантов специалисты консалтинговой компании IAZI-CIFI оценили все объявления о сдаче в аренду жилья на швейцарских интернет-порталах, размещенные с начала 2023 года (всего 94,7 тыс. объявлений), чтобы определить города с самым доступным и самым дорогим съемным жильем.
Какие регионы самые дорогие с точки зрения квартиросъемщика?
Компания обнаружила, что арендная плата за квартиру площадью 100 квадратных метров была самой высокой в Женеве (3433 франка в месяц). Следующие в списке – Цуг (3167 франков) и Цюрих (2817 франков). Данный вывод закономерен, поскольку именно в этих регионах базируется множество международных компаний и проживает большое число людей с высокими доходами.
Далее следуют Во (2625 франков), Базель-Сити (2483 франка) и Швиц (2458 франков). Во и Базель также характеризуются большим количеством международных компаний и состоятельных резидентов. В Швице и вовсе проживают одни из самых богатых людей Швейцарии.
Вывод: если иммигрант не зарабатываете намного больше, чем средняя заработная плата в Швейцарии (около 6,5 тыс. франков в месяц), его дохода может не хватить для покрытия арендной платы и для других расходов.
Где аренда дешевле?
Шансы найти менее дорогое съемное жилье повышаются в регионах, где меньше состоятельных жителей и международных компаний. Согласно анализу IAZI-CIFI, арендовать жилье площадью 100 квадратных метров по цене менее 2000 франков можно в следующих кантонах:
- Фрибур и Санкт-Галлен (1992 франка);
- Ури (1958 франков);
- Тургау (1908 франков).
В Невшателе, Аппенцелле-Ауссерродене, Гларусе и Шаффхаузене квартиры такой площади можно найти менее чем за 1900 франков в месяц. Но самый дешевый кантон — Юра, где можно снять квартиру площадью 100 квадратных метров за 1500 франков в месяц.
Прогнозы
Каковы прогнозы по рынку съемного жилья и арендной плате в Швейцарии на ближайшие годы? Мнения экспертов разнятся. Аналитический центр Avenir Suisse ожидает, что арендная плата будет расти не непропорционально, а параллельно доходам. Поэтому страна не столкнется с жилищным кризисом.
Другие эксперты, напротив, менее оптимистичны. Например, аналитики из Федерального жилищного управления Швейцарии ожидают рост арендной платы более чем на 15% к 2026 году. Эксперты не исключают возможность установления более высокого темпа роста, если разрыв между спросом и предложением увеличится.
Поможем выбрать и купить недвижимость в Швейцарии
Проблема нехватки жилья в Швейцарии стоит остро. Наиболее радикально настроенные швейцарцы уже высказываются за ограничение иммиграции, чтобы «охладить» рынок. Самое время оформить резидентство в Швейцарии через налоговое соглашение получить ВНЖ на ином основании, чтобы не сожалеть об упущенной возможности в случае ужесточения иммиграционных правил.
