Перегружены информацией, связанной с покупкой недвижимости в Испании? Этот чеклист с пошаговой разбивкой и указанием ключевых этапов в хронологическом порядке поможет все организовать и успешно завершить ответственный процесс, избегая переплат и рисков.
1. Начните с привлечения юриста
Нанимать юриста или другого профильного специалиста, чтобы купить объект недвижимости в Испании, не обязательно. Но привлечение к закрытию сделки профи, который понимает процесс и может довести дело до конца, — хорошая идея.
Это особенно важно для инвесторов, покупающих испанское недвижимое имущество в статусе нерезидента Испании. Но и резидентам этой курортной страны, которые не владеют испанским языком в достаточной степени и/или покупают местную недвижимость впервые, также рекомендуется рассмотреть привлечение юриста. Испанский продавец жилплощади может посчитать это странным, так как такая практика нетипична. Но лучше перестраховаться.
2. При покупке в статусе нерезидента оформите номер NIE и откройте банковский счет
Если основное место жительства покупателя расположено вне Испании, и он/она покупает испанскую недвижимость в статусе нерезидента для использования, например, в качестве курортного жилья, придется предпринять несколько дополнительных шагов, которые резиденты уже выполнили. Соответствующий список включает подачу заявления на получение идентификационного номера иностранца (исп.: Número de Identidad de Extranjero; NIE).
Нанятый ранее местный юрист может помочь с получением идентификационного номера NIE. Он также может помочь открыть счет в испанском банке. Это еще один важный этап подготовки к покупке недвижимости в Испании в качестве нерезидента. Испанский банковский счет позволит оплачивать сопутствующие сборы и выполнять другие платежи. Например, платить по счетам за коммунальные услуги и т. д.
3. Узнайте о «подводных камнях» финансового и административного плана
Найдя привлекательный объект недвижимости в Испании, выставленный на продажу, рекомендуется разобраться с «подводными камнями» финансового и административного плана, прежде чем делать предложение собственнику. Если этот момент не будет урегулирован заранее, нового собственника ждут неприятные сюрпризы уже после закрытия сделки. В частности, стоит узнать о таких важных деталях:
- наличие / отсутствие связанных с недвижимостью расходов (например, выплаты по ипотеке);
- ограничения, наложенные ассоциацией домовладельцев (например, запрет на сдачу в посуточную аренду туристам квартиры в многоквартирном доме – в ряде случаев правила допускают проживание в таких квартирах только домовладельцев);
- долг перед государством (неуплаченные налоги).
Чтобы все прояснить, запросите т.н. nota simple. Сделать это можно:
- непосредственно в Генеральном управлении реестров и нотариусов, подчиняющемся Министерству юстиции;
- или через испанскую нотариальную контору.
4. Узнайте об условиях ипотеки, которые готовы предоставить испанские банкиры
Нужно купить коттедж или квартиру в Испании через ипотеку? Узнайте об условиях кредитования, прежде чем делать предложение собственнику. Рекомендуем связаться с разными испанскими банками. Узнайте, что банкиры готовы предложить. Чтобы предоставить ипотеку, банку также нужно будет провести оценку недвижимости.
5. Пригласите оценщика на осмотр здания
Многие покупатели не утруждаются сделать этот шаг. Но для душевного спокойствия стоит узнать всё о техническом состоянии приглянувшейся недвижимости. Это особенно важно для старых сельских домов или объектов, покупаемых на стадии строительства.
Полученная в ходе проверки информация поможет избежать значительных трат на устранение конструктивных изъянов в будущем. На основании отчета оценщика можно запросить скидку у продавца, принимая во внимание расходы на ремонт. Но в ряде случаев покупатели вообще решают отказаться от сделки.
6. Убедитесь, что бюджет на покупку покрывает дополнительные расходы
Покупаете недвижимость в Испании вроде апартаментов в Барселоне напрямую за счет собственных накоплений и не берете ипотеку? Важно помнить о дополнительных тратах. Даже в этом случае понадобится довольно много средств сверх продажной цены. Де-факто необходимо предусмотреть около 10% от цены сделки на такие расходы:
- нотариальные сборы;
- налог на передачу права собственности;
- перерегистрацию в реестре объектов недвижимости;
- сборы риелторских агентств.
7. Узнайте о коммунальных платежах
Если недвижимость представляет собой квартиру в большом многоэтажном здании или, например, в закрытом ЖК бутикового типа, как правило, собственникам приходится платить ежемесячно коммунальные платежи, охватывающие ряд нестандартных расходных статей. Например:
- оплату содержания общественных пространств, тренажерных залов и бассейнов;
- непредвиденные расходы, касающиеся возможного ремонта;
- оплату услуг консьержа, если это необходимо.
8. Предложите свою цену и ведите переговоры
Как только узнаете все вышеперечисленное, станут понятны общие расходы. Можно делать предложение собственнику. Не забывайте торговаться. Покупатели не обязаны платить полную запрашиваемую цену. Торг в Испании уместен, как и в других странах.
9. Подпишите договор бронирования и внесите депозит
Если предложение будет принято, нужно подписать т.н. договор резервирования/бронирования и внести небольшую сумму, чтобы закрепить за собой право на покупку недвижимости в Испании. Деньги, как правило, перечисляются через риелтора. Обычно запрашивается около €3000. За более дорогую недвижимость просят больше. Помните, что это невозвращаемый депозит. Удостоверьтесь, что хотите закрыть сделку.
После подписания договора резервирования продавец соглашается не продавать недвижимость никому, кроме контрагента, в течение 30 дней. Если потенциальный покупатель дойдет до конца и завершит сделку, депозит будет включен в цену продажи. Если откажется — потеряет депозит.
10. Подпишите договор купли-продажи
Следующий шаг — подписание еще одного контракта, известного как contrato de arras, с испанского переводится как «договор о задатке». Он требует немедленного внесения 10% от согласованной цены покупки. Это своего рода гарантия для продавца.
Если покупатель решит выйти из сделки по какой-либо причине, продавец сохранит 10%. Но если из сделки выйдет собственник и/или не приведет все документы в порядок к моменту подписания окончательного договора, ему придется заплатить покупателю 20%. В обоих случаях одна из сторон уходит с деньгами, и переговоры больше не ведутся.
Если, например, у продавца не все в порядке с документацией к наступлению крайнего срока, но покупатель желает закрыть сделку, такой покупатель может согласиться на продолжение процесса без санкций в отношении контрагента. То есть продавцу не придется платить 20%.
11. Подпишите акт у нотариуса
Примерно через 1 месяц после подписания contrato de arras покупателю и продавцу придется явиться к нотариусу, чтобы подписать окончательный договор. Нотариус зачитает полный текст договора, который будет включать, например, информацию о бытовой технике и других электроприборах, остающихся в доме / квартире (духовки, светильники и т. д.).
Обычно документ составляется только на испанском языке. Поэтому важно привлечь испаноговорящего юриста, чтобы он все объяснил и перевел. После подписания договора сторонами и передачи денег продавец передаст покупателю ключи.
12. Перерегистрируйте купленную недвижимость на себя
Даже после подписания окончательного договора недвижимость официально не считается имуществом покупателя, пока нанятый им юрист не подаст информацию в Генеральное управление реестров и нотариусов. После передачи информации в ведомство актив будет перерегистрирован на нового собственника. Это может занять от одного до двух месяцев (после подписания договора у нотариуса).
13. Оплатите сопутствующие расходы, включая налоги
Придется заплатить дополнительные сборы и налоги сверх цены недвижимости. Перечень включает нотариальные сборы, сборы за регистрацию в Генеральном управлении реестров и нотариусов, налог на передачу права собственности (исп.: Impuesto de Transmisión Patrimonial; ITP). Обычно требуется от 6% до 11% от цены покупки.
14. Переоформите коммунальные услуги на себя
Когда все будет улажено с юридической точки зрения, и недвижимость сменит собственника, нужно перерегистрировать коммунальные услуги на свое имя. Речь о поставщиках электричества, газа и воды и т. д. Получите информацию об этих компаниях, свяжитесь с ними, чтобы зарегистрироваться в качестве нового собственника и получить реквизиты банка в Испании для внесения платежей. Можно сменить коммунальную компанию при желании.
15. Зарегистрируйтесь в padrón
Если переезжаете в Испанию впервые, придется зарегистрироваться в муниципалитете по месту жительства (исп.: padrón). Если уже живете там, подайте заявление на перерегистрацию по новому адресу. Справка о смене места жительства понадобится для получения ряда других документов.
Стоит ли покупать недвижимость в Испании: ситуация на рынке и «золотая виза»
Потенциальным покупателям следует учитывать планы правительства Испании о полном закрытии программы по выдаче «золотых виз». Эта схема позволяет получить вид на жительство через покупку недвижимости. Объявление о ее закрытии власти сделали в апреле 2024 года. Велика вероятность, что чиновники доведут задуманное до логического завершения уже в начале 2025 года.
Также учтите, что испанская недвижимость достаточно востребована, особенно качественные новостройки. Высокий спрос при умеренном предложении в популярных локациях стимулирует рост цен. По официальным данным, объем сделок с недвижимостью в Испании в первой половине 2024 года превысил €5,5 млрд. Крупные сделки были совершены в секторах жилья, розничной торговли и гостиничного бизнеса.
Юрий Георгиев 
02 августа 2024 
