Планируете купить жилье в Турции под сдачу? Уже купили местную жилплощадь ради получения пассивного дохода от посуточной / долгосрочной аренды и, возможно, иммиграционных льгот (турецкое гражданство или ВНЖ за инвестиции)? Если ответ утвердительный, рекомендуем внимательно ознакомиться с описанными ниже нововведениями и свежей рыночной аналитикой.
Запрет на расчеты наличными за аренду в Турции
Платежи наличными за аренду жилплощади в Турции приведут к применению мер административной ответственности в отношении как арендодателей, так и арендаторов. Согласно законопроекту Генерального управления государственных доходов при Министерстве финансов и казначейства, домовладельцам и квартиросъемщикам за несоблюдение новых правил придется платить штраф в размере 10% от месячной ренты, выплачиваемой наличными.
Но если сумма ренты составляет менее ₺5000, то и арендодатель, и арендатор будут облагаться штрафом за нарушение правил в размере ₺5000 (минимально возможный штраф) каждый. Как указано в проекте постановления, арендная плата, выплачиваемая наличными, приведет к штрафу за каждый месяц, в течение которого вносится платеж.
Например, если арендодатель с 1 октября 2024 года сдает недвижимость за ₺25 000 в месяц, и ₺15 000 из этой арендной платы выплачивается наличными в течение следующих 3 месяцев, штраф в размере ₺15 000 будет наложен как на арендодателя, так и на арендатора за октябрь, ноябрь и декабрь.
Еще один пример. Арендодатель сдает недвижимость за ₺20 000. Арендная плата выплачивается наличными. И арендодатель, и арендатор будут оштрафованы на ₺5 000, поскольку порог в 10% ниже минимальной суммы штрафа. В другом случае, если арендодатель получает ежемесячную арендную плату в размере ₺25 000, то выплата наличными за два месяца приведет к штрафу в размере ₺10 000 (по ₺5000 для каждой стороны в месяц).
Если арендатор / арендодатель сообщит о несоблюдении новых норм властям в течение 5 рабочих дней и выполнит платеж надлежащим образом, штраф не будет наложен. Министерство финансов и казначейства будет курировать внедрение новой системы контроля субъектов арендных договоров и взимания штрафов при выявлении нарушений. Чтобы избежать санкций, денежные платежи в уплату аренды теперь надлежит выполнять:
- переводом со счета на счет в турецких банках;
- или переводом через Государственную почтово-телеграфную организацию Турции (тур.: TC Posta ve Telgraf Teşkilatı; PTT).
Нововведения также коснутся коммерческой недвижимости. Все арендные платежи, будь то за жилую или коммерческую недвижимость, теперь должны быть задокументированы в банковских записях или записях PTT. Новые правила также относятся к краткосрочной аренде, включая понедельную и посуточную. В случае совместной собственности, если полная арендная плата выплачивается минимум одному из совладельцев недвижимости через банк в Турции или PTT, платеж будет считаться надлежащим образом задокументированным. В противном случае бенефициар получит штраф.
Предусмотрены повышательные коэффициенты. Размер штрафа будет различаться в зависимости от категории налогоплательщика:
- ₺20 000 для компаний и самозанятых лиц;
- ₺10 000 для зарегистрированных фермеров;
- минимум ₺5 000 или 10% от размера ренты (помесячно) для всех остальных.
Штрафы будут пересматриваться ежегодно с учетом инфляции и других параметров. Максимальный штраф за календарный год для одного физического / юридического лица ограничен ₺20 млн.
Прочие платежи свыше ₺7 000 наличными также становятся незаконными. Еще один проект постановления вводит правило, согласно которому, любая транзакция на сумму свыше ₺7 000 должна осуществляться через финансовое учреждение вроде аккредитованного банка в Турции. Например, если кто-то покупает холодильник стоимостью ₺20 000, эта транзакция должна быть совершена через финансовое учреждение. В противном случае как покупатель, так и продавец будут оштрафованы.
Еще одно ограничение для арендодателей: введён запрет на привязку ренты к золоту
Летом 2024 года турецкие СМИ растиражировали новости о решении ряда домовладельцев привязывать ренту к золоту для минимизации инфляционных рисков. Министерство финансов и казначейства ближневосточной страны выступило с официальным заявлением. В заявлении ведомства указано, что выплата арендной платы золотом противоречит законодательству:
«Ряд печатных и интернет-СМИ распространили информацию об оплате аренды золотом. Министерство вынуждено сделать следующее заявление. С внесением в 2018 году поправки в 4-ю статью Указа № 32 «О защите турецкой валюты» (тур.: Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4) платежи лиц, проживающих в Турции, за покупку и продажу всех видов движимого и недвижимого имущества, включая транспортные средства, за исключением случаев, определенных Министерством, не могут выполняться в иностранной валюте или индексироваться в иностранной валюте».
«В договорах аренды, предметом которых является недвижимое имущество, включая жилье и крытые коммерческие площади в Турции, внутри страны, цена и платежные механизмы не могут определяться в иностранной валюте или индексироваться в иностранной валюте. Контракты, индексированные в драгоценных металлах и/или товарах, цены которых определяются в иностранной валюте на международных рынках и/или косвенно индексируются в иностранной валюте, также надлежит рассматривать как контракты, индексированные по иностранной валюте в пределах сферы применения статьи 4 Указа № 32. В связи с этим оплата арендной платы золотом — нарушение законодательства».
Стоит ли сейчас покупать жилье в Турции (под сдачу)?
Определенно! Экономический подъем на фоне политических сдвигов в ближневосточном государстве привлекает инвесторов, включая покупателей жилья. Турецкая экономика превзошла ожидания экспертов в 1 квартале 2024 года, показав рост на 5,7% в годовом исчислении и опередив экономики многих других развивающихся стран. Позитивная динамика после сложного 2023 года привлекла внимание иностранных инвесторов и экономистов. Власти страны надеются добиться увеличения доли в общемировом потоке прямых иностранных инвестиций (ПИИ) до 1,5% к 2028 году.
«Магнит» для капитала
В период с июня 2003 по начало 2024 года Турция привлекла в общей сложности $266,9 млн в виде прямых иностранных инвестиций. Ее доля в мировом потоке ПИИ значительно выросла: с 0,2% в период до 2003 года до 0,9% в 2003-2023 годы. Власти надеются, что превращение страны в крупную производственную базу увеличит потенциал в области привлечения капитала.
Автомобильный сектор лидирует
Автомобильная промышленность лидирует с точки зрения привлечения инвестиций. Вложение $1 млрд китайским производителем электромобилей BYD в Турцию запустило «эффект домино», побуждая другие компании последовать примеру. Одни только инвестиции BYD должны создать 5000 рабочих мест напрямую и еще 25 000 косвенно.
Другие крупные игроки авторынка, включая Chery, Skywell и MG, также увеличивают присутствие в Турции. Производитель аккумуляторов Ganfeng Lithium создал совместное предприятие стоимостью $500 млн с турецкой фирмой Yiğit Akü. Эти события стимулируют экономику и позиционируют Турцию как важнейшего игрока на мировом рынке электромобилей.
Рынок недвижимости привлекает инвесторов
Рынок недвижимости Турции демонстрирует позитивную динамику. Согласно официальной статистике, цены на жилье в целом по стране выросли на 86,46% в октябре 2023 года в годовом исчислении. Даже с поправкой на инфляцию цены на жилье выросли на 12,4%, что демонстрирует устойчивость рынка перед лицом экономических проблем. В крупных турецких городах наблюдалась следующая картина:
- Стамбул: средняя цена выросла на 66,7% в годовом исчислении и номинальном выражении (без учета инфляции), достигнув 44 387 турецких лир за 1 квадратный метр.
- Анкара: +94,3%;
- Измир: +77,2%.
Доходность от аренды радует домовладельцев
Рынок аренды в Турции предлагает хорошую доходность. Средняя валовая доходность от аренды по стране составила 6,5% в 3 квартале 2023 года. В Стамбуле показатель составлял от 2,8% до 9% (в среднем по городу — 6,2%). Другие крупные города не отставали:
- Анкара: от 5,4% до 10,1%, при среднем показателе по городу 7,15%;
- Измир: 4,8–8,1%, в среднем 6,5%;
- Анталья: 3,1–8,03%, в среднем 5%.
Иммиграционные льготы для инвесторов
Читателям, планирующим получить гражданство в Турции за инвестиции в недвижимость, нужно вложить от $400 000. Процесс подачи заявления требует либо трехнедельного пребывания в принимающей стране, либо двух отдельных визитов. Первый визит нужен для подачи первичной заявки и сбора биометрических данных, второй — для сбора документов о проживании и подачи заявления на гражданство. Проводится двухэтапная проверка с привлечением Интерпола.
Процедуры усложняются. Ранее заявители могли выполнить все необходимые шаги, включая сбор биометрических данных, в турецких консульствах или посольствах в стране проживания. Посещать Турцию не требовалось. Правила были изменены из соображений безопасности, поскольку в некоторых случаях фиксировались манипуляции законами, что приводило к несоответствиям между заявителями и лицами, получающими паспорта.
Программа получения резидентства за инвестиции, требующая покупки недвижимости в Турции ценой от $200 000, претерпела более существенные улучшения. Теперь процесс можно завершить всего за одну неделю, причем инвесторам нужно будет посетить страну только один раз. Местные партнеры портала могут организовать покупку недвижимости по доверенности, что потенциально сокращает необходимое пребывание до 1 дня.
Постоянные усилия властей по совершенствованию иммиграционных процессов подчеркивают приверженность Турции привлечению иностранных инвестиций и состоятельных персон из-за рубежа. Происходящее указывает на возможность формирования еще более дружественной политики для инвесторов в ближайшем будущем.
Поскольку Турция продолжает совершенствовать программы инвестиционной иммиграции и укреплять экономику посредством стратегических инвестиций и политических реформ, становится ясно, что страна не просто участвует в мировой экономике — она активно ее формирует. Для инвесторов и предпринимателей, ищущих новые возможности на устойчивом и растущем рынке, Турция — один из лучших вариантов прямо сейчас.
