Правила продажи и покупки недвижимости в ОАЭ. Важные моменты

В Дубае и в Абу-Даби брокеры по недвижимости должны быть лицензированы. Также они должны соблюдать соответствующие профессиональные и этические стандарты, изложенные в Дубайском подзаконном акте 85 от 2006 года и в Законе Абу-Даби номер 3 от 2015 года.

Продавец недвижимости или застройщик обязан назначить брокера по письменному соглашению.

Комиссия брокера не ограничена, но обычно она составляет от 2% до 5% от цены покупки.

Все компании, которые работают в Дубае или в Абу-Даби, желающие продавать недвижимость внутри либо за пределами страны, должны сначала получить утверждение от «Департамента муниципальных дел» в случае Абу-Даби либо через систему «Trakheesi» в случае Дубая (циркуляр, выпущенный Агентством по регулированию недвижимости, 11 от 2016 года и Закон Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

«Due diligence» при заключении сделок с недвижимостью в ОАЭ

Рекомендуем проводить проверку «Due diligence» перед заключения любого юридически договора купли продажи. Как минимум, покупатель должен:

• потребовать, чтобы продавец предоставил копию свидетельства о праве собственности, которую должен заверить «Земельный департамент Дубая»;
• проводить проверку объекта;
• настаивать на гарантиях в договоре в отношении права собственности и дефектов.

Покупателю желательно получить согласие от продавца на изучение реестра недвижимости, поскольку он не открыт для широкой публики. Но такая практика встречается нечасто.

В отношении строящихся объектов покупателю стоит проверить:

• что проект зарегистрирован в «Агентстве по регулированию недвижимости» («RERA»);
• что существует эскроу-счет для проекта;
• процент завершенности проекта и ожидаемую дату завершения строительства;
• застройщик зарегистрирован в «RERA»;
• застройщик владеет земельным участком, либо между собственником и застройщиком имеется соглашение о застройке;
• у застройщика есть нужные разрешения и утверждения от «Земельного департамента Дубая» и «RERA» на продажу строящихся квартир в данном проекте.

Предварительная договоренность о покупке недвижимости в ОАЭ

Покупатель и продавец обычно подписывают краткий меморандум о взаимопонимании либо форму резервирования, подтверждающую основные аспекты сделки. Обычно это меморандум о взаимопонимании либо форма резервирования, документы обязывающие для сторон, ожидающих подписания договора купли-продажи.

Договоры покупки недвижимости в ОАЭ

Договор основывается только на предложении и акцепте, и подчиняется согласованным положениям (Глава 1, Часть 1 Гражданского кодекса ОАЭ, Федеральный закон № 5 от 1985 года).

«Земельным департаментом Дубая» введены обязательные унифицированные договоры покупки недвижимости (т. е. обязательные шаблоны договора купли-продажи между продавцом и покупателем). Это шаблонные письменные договора, которые нужно использовать во всех сделках с недвижимостью. Они могут быть расширены дополнительными условиями.

Договор купли-продажи не нужно заверять нотариально.

Договоры купли-продажи могут быть заключены и обменяны по факсу или по e-mail. Однако, полностью готовый оригинал оформленного договора купли-продажи необходимо предоставить в соответствующий земельный департамент для регистрации.

Информация в договорах купли-продажи недвижимости:

• описание объекта недвижимости;
• покупную цену;
• дату расчетов;
• распределение расходов, а также обязательств;
• условия прекращение действия договора;
• порядок разрешения споров;
• юрисдикцию.

Обязательства при покупке недвижимости в ОАЭ

В Дубае и в Абу-Даби, застройщики с недостроенной недвижимостью должны раскрыть покупателю конкретную информацию о продаваемом объекте недвижимости, в том числе в отношении размера платы за обслуживание (Статья 4 Инструкций по общему регулированию в отношении недвижимости с совместным владением (2010 года) и Статья 15 Закона эмирата Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

Считается, что застройщик гарантирует информацию, содержащуюся в заявлении о раскрытии информации.

Если в течение двух лет с даты первоначальной передачи объекта недвижимости сведения будут признаны недостоверными, то застройщик будет нести ответственность перед покупателем за ущерб (Статья 5 Инструкций по общему регулированию в отношении недвижимости с совместным владением, 2010 год).

На продавцов не возлагается никаких законодательных (или иных) обязанностей по раскрытию информации. Но любое искажение информации продавцом может повлечь как гражданскую, так и уголовную ответственность.

Продавец обычно гарантирует, среди прочего, следующее:

• право собственности свободно от обременений и залога;
• продавец имеет полное право на продажу;
• отсутствуют непогашенные долги, плата за обслуживание оплачена полностью.

Экологические гарантии при продаже недвижимости в ОАЭ редко встречаются.

В Дубае считается, что застройщик со строящейся недвижимостью предоставил гарантии покупателю, изложенные в Статье 26 Закона номер 27 от 2007 года.

Гражданский кодекс ОАЭ также содержит некоторые положения в отношении договоров купли-продажи земельных участков (Книга 2 – Договоры, Глава 1 – Договоры, присваивающие право собственности).

Покупатель должен уплатить половину комиссии за передачу объекта недвижимости (если иное не предусмотрено договором купли-продажи).

Покупатель должен также предоставить необходимые документы в соответствующий земельный департамент, чтобы осуществить передачу права собственности (например, резидентскую визу ОАЭ, удостоверение личности (для физических лиц) или корпоративные документы (для юридических лиц).

Налоги при покупке недвижимости в ОАЭ

В ОАЭ действует НДС со ставкой 5%. Применяемый режим НДС для недвижимости будет зависеть от того, является ли она коммерческой, либо жилой недвижимостью. Поставки (в том числе продажи либо аренда) коммерческой недвижимости будут облагаться по стандартной ставке НДС в размере 5%. НДС должен быть оплачен получателем объекта недвижимости. Поставки жилой недвижимости обычно освобождаются от уплаты НДС.

Для того, чтобы застройщики могли возместить НДС при строительстве жилых объектов недвижимости, первоначальная поставка жилой недвижимости в течение трех лет с даты постройки будет облагаться НДС со ставкой ноль процентов. Все остальные поставки жилой недвижимости будут освобожденными от НДС.

При продаже и покупке недвижимости какой-либо гербовый сбор не взимается.

Отметим, что реестр в каждом эмирате взимает свои собственные сборы, прежде чем выдать покупателю документ о праве собственности.

Передача права собственности на недвижимость в ОАЭ

Передача права собственности происходит, когда соответствующий земельный департамент выдает покупателю правоустанавливающий документ на недвижимость.

Временные рамки при продаже недвижимости в ОАЭ

В Дубае в простых случаях сделки купли-продажи недвижимости могут быть совершены за два месяца.

Ждём ваш запрос на индивидуальную консультацию!