Риелторы в Дубае игнорируют миллионеров, сосредотачивая внимание на миллиардерах

Поскольку продажи роскошной недвижимости в Дубае растут, местные риелторы переориентируются с обслуживания долларовых миллионеров и менее состоятельных персон на хайнетов с более внушительным капиталом. Высокий спрос во всех сегментах рынка жилья стимулирует повышение цен.

Продажи роскошной недвижимости в Дубае растут, город привлекает сверхсостоятельных инвесторов  

Согласно оценкам консалтинговой компании Unique Properties, в I полугодии 2023 года в секторе элитной недвижимости Дубая продано 176 премиальных апартаментов и вилл на общую сумму 3,1 млрд дирхамов ($845 млн). Если текущий тренд сохранится, и спрос, как минимум, не упадет, в целом за год будет закрыто около 350 сделок в данном сегменте. Это на 60%, чем годом ранее. В целом за прошлый год в Дубае продано 219 объектов жилья премиум-класса.

Согласно оценкам еще одной консалтинговой компании Knight Frank, Дубай занимает четвертое место в мире по активности инвесторов в сфере ультрароскошной недвижимости. Отмечается, что мегаполис продолжает укреплять позиции в этом сегменте и привлекать инвесторов со всей планеты.

Согласно оценкам Unique Properties, в Дубае сформировалась самая большая группа хайнетов на Ближнем Востоке. В ее состав входят 68,4 тыс. долларовых миллионеров, 206 сантимиллионеров (персоны с собственным капиталом не менее $100 млн), а также 15 миллиардеров.

В Дубае зафиксировано 62-процентное увеличение числа хайнетов в период с 2012 по 2022 гг. Большинство из этих людей направляются в данную часть ОАЭ надолго, выбирая мегаполис в качестве основного места проживания.

Ожидается, что в целом на Ближнем Востоке число долларовых (мульти)миллионеров и миллиардеров вырастет на 24% в течение следующих пяти лет. Данное обстоятельство, вероятно, приведет к заметному повышению спроса на покупку и аренду элитного жилья в Дубае вроде апартаментов в комплексе Como Residences на берегу Персидского залива.

Недельный оборот рынка недвижимости Дубая достиг колоссальных $2,9 млрд

Но в Дубае фиксируется позитивная динамика не только в сегменте элитного жилья. Согласно данным дубайского Земельного департамента, совокупная стоимость сделок с недвижимостью в мегаполисе по итогам одной-единственной недели, закончившейся 18 августа 2023 года, достигла почти $10,5 млрд ($2,9 млрд). Всего была совершена 3751 сделка, включая 2782 продажи квартир и вилл на сумму 6,86 млрд дирхамов ($1,9 млрд).

По итогам отчетной недели также было продано земли на сумму 1,2 млрд дирхамов ($327 млн). В тройку крупнейших сделок с землей вошли:

• продажа крупного участка на территории района Аль-Барша-Саут за 140 млн дирхамов ($38 млн);
• сделка с землей на искусственном острове Палм Джумейра за 106 млн дирхамов ($29 млн);
• продажа участка за 91 млн дирхамов ($25 млн) в посёлке таунхаусов на территории района Аль-Хевия 4.

В тройку лидеров по стоимости в сегменте сделок с квартирами и виллами вошли:

• квартира, проданная за 112 млн дирхамов ($30,5 млн) на острове Палм Джумейра;
• квартира на территории района Забиль, за которую новый владелец отдал 59 млн дирхамов ($16,1 млн);
• апартаменты в небоскребе Бурдж-Халифа, проданные за 57 млн ​​дирхамов ($15,5 млн).

Динамика цен на недвижимость в Дубае с 2020 года

Потенциальным инвесторам стоит учесть, что позитивный ценовой тренд на рынке недвижимости в Дубае не демонстрирует никаких признаков ослабления в течение 2,5 лет. Согласно оценкам Knight Frank, цены на жилую недвижимость в мегаполисе во втором квартале 2023 года выросли на 4,8%. Рост фиксируется десятый квартал подряд.

В результате за период с января 2020 года по июнь 2023 года местное жилье выросло в цене на 24%. Квартиры выросли в цене на 21% и в настоящее время за них просят в среднем 13885 дирхамов из расчета на 1 квадратный метр площади.

Цены на виллы, которые по-прежнему пользуются высоким спросом, за тот же период выросли еще сильнее. Показатель увеличился на 51%. В настоящее время за дубайские виллы просят в среднем 16361 дирхам за квадратный метр.

Отличный повод рассмотреть возможность покупки одного из следующих лотов:

• 5-спальная вилла в комплексе Damac Lagoons по цене застройщика;
• виллы с дизайном от Роберто Кавалли в дубайском коттеджном поселке Cavalli Estates;
• 3-спальная вилла в комплексе Golf Town в элитном районе Дамак Хиллс;
• люксовая вилла для аристократов в поселке Trump Villas.

Инвестиционный потенциал пока не раскрыт

Эксперты Knight Frank подчеркивают, что инвестиционный потенциал рынка недвижимости Дубая пока еще не раскрыт. Цены не успели вернуться к пиковым значениям десятилетней давности, несмотря на значительный рост.

В частности, отмечается, что общегородские значения по-прежнему ниже пика 2014 года на 11%. Но учитывая текущие тренды, новый исторический рекорд может быть установлен уже в ближайшие кварталы.

И цены вряд ли остановятся, поскольку рынок не демонстрирует никаких признаков замедления, тем более когда речь идет о виллах, предложение которых существенно отстает от спроса. Это особенно актуально в случае наиболее востребованных районов города:

• Джумейра-Бэй-Айленд;
• Эмирейтс-Хиллз;
• Палм Джумейра.

Там цены на виллы выросли на 11,6% во втором квартале 2023 года в годовом исчислении, а также увеличились на невероятные 125% за период с января 2020 года по июнь 2023 года. Примечательно, что в этих районах сейчас строится всего 8 вилл.

Цены на виллы в остальной части города не отстают. Они уже на 5% превысили пиковый уровень 2014 года.

Драйверы спроса и меняющаяся целевая аудитория продавцов

Ключевой движущей силой роста на рынке жилой недвижимости Дубая, по мнению экспертов Knight Frank, выступает устойчивый спрос на роскошное жилье, особенно со стороны иностранных покупателей, включая многочисленных состоятельных россиян. Последние часто открывают местный бизнес. Услуги по удалённому открытию личного счёта в банке ОАЭ также востребованы среди россиян.

Отмечается, что если ранее на рынке доминировали инвесторы, то сегодня их вытесняют реальные конечные пользователи. В частности, подобных персон много среди покупателей вторичного жилья, которые предпочитают приобретать готовые к заселению объекты покупкам на этапе строительства.

В 2009 году, когда разразился глобальный финансовый кризис, 61% всех продаж домов в Дубае приходился на сделки с объектами, находящимися на стадии строительства. Средний показатель за последующее 10-летие достиг около 42%. В 2021 и 2022 гг. он составил 42% и 44% соответственно. Это в целом соответствует 10-летнему среднегодовому показателю.

Одновременно отмечается, что 53% иностранных покупателей с высоким уровнем дохода сосредоточили внимание на приобретении недавно построенных/законченных квартир и вилл в Дубае. Собственный капитал большинства таких персон (61%) превышает $10 млн. Значительная их часть (71%) родом из Восточной Азии. С другой стороны, общий спрос на жилье на стадии строительства среди состоятельных персон из-за рубежа относительно низок – такими объектами интересуется всего 10% иностранных хайнетов.

Наращивание строительства

Согласно анализу Knight Frank, несмотря на сохраняющийся дефицит новостроек в престижных районах Дубая, объемы строительства новых домов в остальной части мегаполиса продолжают расти. К концу 2028 года ожидается сдача в эксплуатацию 85,2 тыс. объектов жилой недвижимости в городе. 69% из них будут квартирами (т.е. планируется ввод в эксплуатацию 59 тыс. квартир).

Только в 2023 году планируется завершить строительство около 40 тыс. объектов жилой недвижимости. Соответственно, в период с 2024 по 2028 годы планируется завершить строительство 45,2 тыс. единиц жилья — в среднем всего по 8,5 тыс. в год (это на 75% меньше, чем в 2022 году).

Ожидается, что к 2033 году эмират превратится в четвертый по величине финансовый центр в мире после Нью-Йорка, Лондона и Сингапура. К этому моменту население Дубая приблизится к 6 млн, а к 2040 году численность дубайского населения должна вырасти до 7,8 млн. Сегодня мегаполис населяют 3,5 млн человек.

Соответственно, жилищный фонд города должен практически удвоиться относительно нынешнего размера, чтобы соответствовать динамике населения. Но это вряд ли произойдёт. Эксперты прогнозируют дефицит жилья в долгосрочной перспективе, который будет стимулировать рост цен.

Доходность покупки жилья под сдачу

Динамика арендной платы практически соответствует динамике цен продажи. Это означает отсутствие предпосылок для снижения доходности покупки жилья под сдачу. В частности, по оценкам Knight Frank, в сегменте одноквартирных квартир премиум-класса доходность составляет 6,25–7,5%. Это немного выше, чем доходность вилл, однако владельцы вилл в некоторых прибрежных районах, привлекающих состоятельных отдыхающих, могут рассчитывать на более существенную отдачу от вложенных ранее средств.

Средняя арендная плата в городе по состоянию на июнь 2023 года составила 990 дирхамов за квадратный метр. Это на 22,3% выше, чем прошлым летом. Арендная плата за виллы на острове Палм Джумейра выросла примерно на 15% по сравнению со вторым кварталом 2022 года и чуть более чем на 110% с января 2020 года. Эти показатели стали одними из самых высоких на рынке. Арендная плата в этом районе в отчетном периоде составляла 1625 дирхамов за квадратный метр.

В сегменте более доступных вилл также фиксируются высокие темпы роста ставок арендной платы. Например, в The Springs (893 дирхама за квадратный метр) и Arabian Ranches (882 дирхама за квадратный метр) средние ставки выросли почти на 31% и 17% за последние 12 месяцев соответственно.

Эксперты помогут выбрать и купить недвижимость в ОАЭ

Учитывая высокую вероятность дальнейшего подорожания премиального жилья в Дубае, не стоит медлить со сделкой. Подобрать оптимальный лот и оформить покупку в сжатые сроки помогут наши эксперты.

Оставайтесь в курсе актуальных деловых и инвестиционных трендов в Дубае и других перспективных регионах! Подпишитесь на нашу новостную рассылку и страницы портала в соцсетях. Наша команда ведет непрерывный мониторинг инвестиционных, налоговых и иммиграционных трендов и ежедневно делится с читателями свежими новостями и полезными фактами!