Секретная недвижимость в Дубае — опубликованы первые результаты международного расследования Dubai Unlocked

Рынок недвижимости Дубая — один из самых быстрорастущих. Стремительное экономическое развитие ОАЭ сделало инвестиции в квартиры и виллы Эмиратов не просто перспективными, а очень выгодными. Популярность недвижимости Дубая объясняется хорошими условиями сделки, законодательной защищённостью и опцией получения «Золотой визы» и гражданства. Это привлекает не только инвесторов, но и состоятельных людей, которые ищут легальные возможности для защиты, диверсификации активов и эффективного налогового планирования.

Рынок недвижимости Дубая и других богатых эмиратов контролируется на государственном уровне. Поэтому значительных, системных нарушений при сделках с жильём здесь нет. Кризис, с которым несколько лет назад столкнулся Кипр после журналистского расследования Al Jazeera, в ОАЭ практически невозможен. Поэтому состоятельные люди активно вкладывали деньги в недвижимость Эмиратов, не опасаясь каких-либо угроз их инвестициям.

Но первые итоги нового международного расследования Dubai Unlocked, проведённого группой OCCRP, показали, что поводов для самоуспокоения не так много. Были вскрыты проблемы при сделках с недвижимостью Дубая, имеющие все признаки отмывания денег и агрессивной налоговой оптимизации.

Результаты, опубликованные Forbes 20 мая 2024 года, показали, что Дубай (в общем случае — любой эмират ОАЭ) может столкнуться с теми же самыми проблемами, из-за которых программа инвестиционного ВНЖ / гражданства на Кипре после августа 2020 года фактически была заморожена на неопределённый срок.

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: апартаменты Nikki Beach, район Рас-Аль-Хайме.

Случай с Чанпэн Чжао

Основатель криптовалютной биржи Binance в результате конфликта с американским правосудием был вынужден оставить свой пост. Он подал прошение с просьбой разрешить ему вернуться в свою квартиру в Дубае, где мог бы ожидать решения суда. Запрос отклонили, поэтому Чанпэн Чжао (Changpeng Zhao) придётся отбыть 4-месячное наказание (приговор был оглашён 30 апреля 2024 года). Если не будет выдвинуто новых обвинений, то Чжао ближе к концу года сможет вернуться в свою квартиру в Дубае.

Ничего удивительного и необычного в этой истории не было бы, ОАЭ — отличная страна для жизни, особенно если у иностранца есть достаточные средства и он может обеспечить себе любой уровень комфорта, к которому привык. Но журналисты OCCRP обратили внимание, что квартира Чжао, если верить корпоративной информации в открытом доступе, — это небольшая, ничем не примечательная студия площадью чуть менее 40 м², расположенная на окраине Дубая в 23-этажном доме.

Вероятность того, что такой состоятельный человек, как Чжао, относящийся к социальной группе UHNWI (Ultra High Net Worth Individual, лицо со сверхкрупным чистым капиталом), будет жить в бюджетной студии, довольно мала. Ведь состоятельные люди (оценочное личное состояние Чжао — 33 млрд USD) традиционно выбирают недвижимость, более подходящую их статусу и материальному положению.

Группа журналистов провела дополнительное расследование, были проанализированы разрозненные и никак не связанные между собой источники информации и корпоративные отчёты Binance, причём не только в Дубае, но и на Мальте. Результаты оказались ожидаемыми. На самом деле Чжао владеет элитной квартирой площадью 1077 м² в центре Дубае, оценочная сумма сделки, закрытой в октябре 2021 года, — 13,5 млн USD.

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: апартаменты и виллы в новом ЖК в Дубае, рассрочка на 3 года.

Мукеш Амбани

С самым богатым человеком Азии ситуация более прозрачная. Состояние Амбани — 92 млрд USD (оценка Forbes, 2023 год), поэтому он может позволить себе инвестиции в недвижимость Дубая. Данные о подобных вложениях редко попадают в публичное пространство, но стараниями международной группы журналистов OCCRP сохранить информацию в тайне не удалось. Две виллы на искусственном острове Palm Jumeirah стоили около 238 млн USD, долгое время этой сделке принадлежал неформальный рекорд на рынке недвижимости в Дубае.

Сделку оформили через оффшорные компании, было сделано всё для того, чтобы эта информация не просочилась в прессу. По каким причинам индийский миллиардер хотел не допустить публичности, вопрос открытый. Площадь вилл — 2558 м² и 5534 м², это эксклюзивная и очень дорогая (даже по меркам Дубая) недвижимость. Такие инвестиции подчёркивают статус владельца, что среди лиц категории UHNWI ценится не меньше, чем место в рейтинге Forbes. Вероятно, у Амбани были свои причины для сохранения конфиденциальности, но в чём их суть, журналисты пока не выяснили.

Винод и Гаутам Адани

Братья активно вкладывают деньги в недвижимость Дубая, но истинные объёмы вложений стали понятны только после публикации результатов международного расследования. Оценочное состояние Винода — 20,42 млрд USD, Гаутама — 82,3 млрд USD, поэтому нет ничего удивительного в том, что братья активно вкладывают деньги в рынок недвижимости ОАЭ.

Винод лично владеет как минимум 17-ю объектами премиум-класса в Дубае, ещё один принадлежит его жене. Жемчужина в коллекции элитного жилья Гаутама — вилла площадью 1765 м² в престижном районе Emirates Hills (неформальное название — Беверли-Хиллз Дубая).

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: премиальный ЖК Sobha SeaHaven с панорамным видом на Dubai Harbour.

Дубай — центр притяжения для состоятельных лиц

Чанпэн Чжао, Мукеш Амбани, Винод и Гаутам Адани — состоятельные лица, которые выбрали ОАЭ для реализации инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Но журналисты OCCRP считают, что их объединяет нечто большее. Все эти персоны известны тем, что к ним есть (или были) претензии у контролирующих структур, занимающихся противодействием отмыванию денег и размыванию налогооблагаемой базы.

Такие обвинения в среде состоятельных лиц — не новость, ко многим из них у налоговых служб есть вопросы. Поэтому эксперты OCCRP провели тщательный анализ результатов расследования. Данные за период 2020–2022 годов оказались неожиданными и очень интересными. Они выявили проблемы, аналогичные тем, что вскрылись после расследования Al Jazeera. Столкнётся ли ОАЭ с теми же трудностями, с которыми не смог несколько лет назад справиться Кипр, неизвестно. Но то, что рынок недвижимости Арабских Эмиратов активно используется для «серых» и нелегальных инвестиций, уже ясно.

Подробные результаты проекта Dubai Unlocked пока не опубликованы. Но та информация, которой поделились организаторы, интересна и поучительна. Так, журналисты OCCRP обнаружили 76 объектов элитной недвижимости, принадлежащих 22 миллиардерам или членам их семей. Общая стоимость объектов — не менее 600 млн USD. В большинстве случаев сделки заключались не напрямую, а через оффшорные структуры, поэтому юридически доказать факт владения довольно сложно.

Большая часть операций на рынке недвижимости Дубая прозрачная и законная. Но купля-продажа элитных объектов, когда покупателями выступают лица категории UHNWI, — особый случай. Если дальнейшее расследование выявит фактические нарушения, то власти ОАЭ могут значительно усилить контроль сделок с недвижимостью.

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: отель и квартиры в Paramount Tower Hotel & Residences.

Выгодный бизнес или нарушение закона?

Как интерпретировать первые результаты расследования? Самый очевидный ответ на этот вопрос переводит большую часть сделок с элитной недвижимостью в «серую» или криминальную сферу. Потому вполне резонно предположить, что всеми этими делами должны заниматься специальные службы. Но такой вывод может быть ошибочным.

Дело в том, что состоятельные бизнесмены, владеющие транснациональными компаниями и значительными активами, прекрасно умеют считать деньги. Потому, если они вкладывают средства в элитные виллы, это далеко не всегда свидетельствует о наличии в конкретном эпизоде криминального следа. Вполне вероятно, что такие сделки — ещё один вариант для инвестиций.

В пользу этой версии говорят данные консалтинговой корпорации Deloitte. Согласно им, цены на недвижимость в ОАЭ (и конкретно в Дубае) выросли за 2 года на 30%, причём такая динамика, скорей всего, сохранится в течение ближайших лет. То, что основной бизнес состоятельного лица с недвижимостью может быть никак не связан, ничего не меняет.

Владельцы компаний-застройщиков, просчитавшие эту тенденцию, серьёзно укрепили своё присутствие на рынке. Типичный пример — Хусейн Саджвани (Hussain Sajwani). В 2020 году его состояние (данные Forbes) равнялось 1,4 млрд USD, а на начало 2024 — уже 5,1 млрд USD. Основа стремительного роста — рынок недвижимости Дубая и грамотные вложения.

Недвижимость в Дубае и проблемы с законом

В том, что физическое лицо владеет виллой или элитной квартирой в ОАЭ, ничего криминального нет. Но эксперты OCCRP обратили внимание на интересный факт: ко многим состоятельным лицам, поселившимся в Дубае, есть претензии со стороны правоохранительных органов у себя на родине.

Насколько они обоснованы — вопрос открытый. Те, кто смог заработать большие деньги, в ряде стран обществом по умолчанию воспринимаются как преступники. У таких лиц нередко возникают конфликты с властью, следствием которых может стать уголовное преследование, попытки изъятия активов или публичная кампания по дискредитации. Но сам факт того, что Дубай превращается в центр притяжения для лиц, имеющих проблемы с законом, настораживает.

Некоторые характерные примеры:

• Изабель душ Сантуш (Isabel dos Santos). В Анголе ей предъявлено обвинение в растратах и отмывании денег (Изабель их отрицает). С 2017 года проживает в Дубае, владеет здесь недвижимостью в знаменитом пляжном районе Jumeirah Beach.
• Нирав Моди (Nirav Modi). В марте 2019 года арестован в Лондоне (обвинения — преступный сговор, коррупция, мошенничество). Владел тремя элитными офисами в комплексе Gold Tower, но продал их в 2020–2023 годах.
• Таксин Чинават (Thaksin Shinawatra). Бывший премьер-министр Таиланда, жил в Дубае больше 15 лет. В августе 2023 года вернулся на родину, где отсидел 6 месяцев в тюрьме.
• Йинглак Чинават (Yingluck Shinawatra). Сестра Таксина, тоже была премьер-министром Таиланда. Сейчас владеет элитным домом в закрытом посёлке Мейдан (Meydan City), цена недвижимости — 10 млн USD.

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: 5-спальная вилла в DAMAC Lagoons Дубай, цена застройщика.

Знаменитости и публичные персоны, проживающие в Дубае (чаще всего — в районе Palm Jumeirah):

• Павел Дуров, основатель компании, разработавшей мессенджер Telegram. Арендует виллу площадью 1393 м² (1 млн USD в год).
• Сунил Васвани (Sunil Vaswani), нигерийский бизнесмен, миллиардер, основатель Stallion Group. Владеет роскошным особняком в Эмирейтс-Хиллз (арабское ранчо).
• Чанпэн Чжао (Changpeng Zhao), основатель криптовалютной биржи Binance. Элитная квартира в центре Дубая (1077 м²), которая занимает весь этаж, её цена — 13,5 млн USD.
• Эндрю и Пегги Чернг (Andrew and Peggy Cherng), основатели и владельцы сети ресторанов Panda Express. Офисный комплекс Boulevard Plaza Tower 1 (37 этажей).
• Ферит Фаик Сахенк (Ferit Faik Sahenk), турецкий бизнесмен. Квартира площадью 201 м² (Burj Khalifa), цена — 5 млн USD.

Миллиардеры, владеющие элитной недвижимостью в Дубае:

То, что инвестиции в недвижимость Дубая — выгодный и перспективный проект, понятно. Но насколько соответствует истине мнение, что для его запуска понадобятся значительные капиталовложения? Если ориентироваться только на элитную недвижимость, то придётся признать, что требования к финансовой состоятельности действительно будут исключительно высокими.

Наши услуги по недвижимости в ОАЭ: поместье в Дубае, TRUMP VILLAS + ВНЖ на 10 лет.

Но в Дубае есть интересные для инвесторов объекты с гораздо более низкой планкой финансовых требований. Дополнительную информацию вы сможете получить на индивидуальной консультации.