В условиях роста арендной платы и социальной напряженности в Испании некоторые местные избиратели призывают правительство ввести мораторий на продажу жилой недвижимости иностранцами. Но чем чреват такой мораторий: повышением доступности жилья для коренных испанцев с правом голоса или негативом для экономики в целом? Разбираемся, опираясь на статистику и мнения экспертов. Спойлер: эксперты полагают, что сейчас не лучшее время для покупки, даже несмотря на маячащий на горизонте мораторий и уже анонсированное частичное упразднение «золотой визы».
Озвучены последствия возможного ограничения продажи жилья в Испании иностранцам
Испанское правительство шокировало многих в апреле 2024 года, анонсировав прекращение выдачи «золотых виз». Благо, не всех. Власти пообещали прекратить выдачу вида на жительство в Испании за инвестиции в жилье.
Такая привилегия пока доступна покупателям из стран, не входящих в Евросоюз, которые вкладывают от 500 000 евро в приобретение одного или нескольких объектов испанской недвижимости. Но в будущем этот иммиграционный маршрут исчезнет. В испанском правительстве решили, что урезание «золотой визы» поможет решить целый ряд проблем, включая:
- рост арендной платы при заключении долгосрочных контрактов;
- сокращение фонда социального жилья;
- растущее количество арендодателей, сдающих жилье посуточно туристами на фоне крепнущих антитуристических настроений.
Многие независимые эксперты усомнились в целесообразности такого шага, назвав его чисто политическим маневром, призванным «задобрить» электорат.
Параллельно некоторые регионы Испании изучают возможность введения дополнительных ограничений на жилье для размещения туристов. Также прорабатываются локальные моратории на продажу жилплощади инвесторам из-за рубежа.
Националистическая партия «Новые Канарские острова» (исп.: Nueva Canarias-Bloque Canarista) потребовала от регионального правительства решить проблему большого количества покупок недвижимости нерезидентами на архипелаге и даже предложила ограничить количество объектов, доступных для покупки иностранцам на популярных курортных островах.
«Движение Сумар» (исп.: Movimiento Sumar), являющееся партнером действующего центрального правительства по парламентской коалиции, предложило ввести запрет на покупку жилья инвестиционными фондами и нерезидентами в Испании. Мораторий предлагается ввести на 3 года.
Пока практическая реализация подобных радикальных предложений кажется маловероятной. Но что произойдет, если Испания запретит иностранцам покупать недвижимость?
Правовой контекст
Законодательство ЕС делает полный запрет на покупку недвижимости практически невозможным. Даже если испанцы реализуют мораторий для неграждан Евросоюза, с остальными европейцами они ничего сделать не смогут. Законодательство ЕС запрещает любые ограничения на перемещения капитала между государствами-членами. Поэтому любой гражданин Евросоюза де-юре вправе покупать недвижимость в любом государстве-члене без существенных ограничений.
Но испанцы могут установить ряд требований к резидентству покупателей, следуя примеру других европейских стран. Например, на Мальте требуется минимум 5 лет легального проживания для приобретения второго дома (коттеджа или квартиры, выступающей неосновным местом жительства). В Дании также есть ограничения на владение жильем для иностранцев. Но и датчане, и мальтийцы предварительно согласовали их с официальным Брюсселем еще до вступления в ЕС.
Плюсы
Запрет мог бы сократить ценовые спекуляции и сделать испанское жилье более доступным для местных жителей, привнося некоторую стабильность на рынок. Основными бенефициарами станут не только местные жители, но и местные органы власти, которые получат больший контроль над городским развитием, а также благосклонность электората. В этом смысле такой шаг, вероятно, политически популярен.
Минусы
Запрет может также уменьшить иностранные инвестиции и повлиять на местную экономику, снизить спрос на новое строительство и затормозить туризм. Последнее негативно повлияет на занятость в строительном и туристическом секторе. Согласно исследованию PricewaterhouseCoopers (PwC) и Испанской ассоциации девелоперов (исп.: Asociación de Promotores Constructores de España), в 2022 году иностранцы, имеющие второй дом в Испании, внесли € 6,35 млрд в испанский ВВП.
Деньги, приносимые в казну Испании иностранными домовладельцами, превышают суммы, полученные бюджетом от некоторых отраслей испанской экономики. Их вклад в ВВП в 3 раза выше, чем вклад текстильной промышленности, а также вдвое больше, чем лесной. Каждый евро, потраченный «туристами-домовладельцами», добавляет € 2,34 к ВВП Испании. Помимо этого прямого вклада в экономику Испании, есть сопутствующая деятельность, связанная с расходами. В 2022 году за счет ее было создано 105,6 тыс. рабочих мест с полной занятостью.
Некоторые эксперты подвергают сомнению предположения, что активность иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, ведет к росту цен на местное жилье. В частности, так считают исследователи из Университета Балеарских островов (исп.: Universitat de les Illes Balears; UIB). Они полагают, что главная причина кризиса — малое количество доступного социального и государственного жилья, возводимого властями.
Иностранцы спешат купить жилье в Испании под «золотую визу»
Граждане Китая, наряду с россиянами, считаются крупнейшими бенефициарами испанской схемы по выдаче «золотых виз». И те, и другие стали чаще покупать жилье в Испании после апрельского объявления властями о прекращении выдачи ВНЖ через недвижимость.
Местные риелторы сообщают о кратном росте количество покупок, совершаемых для получения иммиграционных льгот. Отмечается, что иностранные инвесторы часто сдают в аренду приобретаемую недвижимость.
Многие покупают несколько более дешевых квартир, чтобы достичь отметки в € 500 тысяч, а затем сдают их посуточно. Меньшее число инвесторов решает купить промышленную недвижимость, чтобы открыть бизнес в Испании. Некоторые покупают роскошное жилье для собственного размещения.
Согласно отчету организации Transparency International, основанному на данных Министерства иностранных дел Испании, наибольшую выгоду от испанской схемы по выдаче «золотых виз» получили китайцы. С 2019 года им выдано 2712 таких виз. 99,33% оформлены за счет покупки недвижимости. Россияне признаны вторыми по уровню активности. Они получили в общей сложности 1159 виз. 94,65% ВНЖ получены в результате приобретения недвижимости.
Почему сейчас не лучшее время для покупки испанского жилья?
Цены на недвижимость в Испании не демонстрируют никаких признаков замедления. Благодаря высокому спросу, низкому предложению и недавнему снижению процентных ставок на рынок вскоре может прийти больше потенциальных покупателей. Это еще больше подтолкнет цены вверх.
Средняя цена на жилье в Испании превысила исторический максимум, наблюдавшийся в преддверии «разрыва мыльного пузыря» в начале «десятых». Испанский Национальный институт статистики (исп.: Instituto Nacional de Estadística; INE) опубликовал индекс цен на жилье (исп.: Índice de Precios de Vivienda; IPV) за первый квартал 2024 года. Общий индекс увеличился на 2,1 пункта относительно предыдущего квартала и составил 6,3% (база — 2015 год). В случае нового жилья показатель вырос на 2,6 пункта и достиг 10,1%. В случае вторички индекс составил 5,7%. Это на 2 пункта больше, чем в предыдущем квартале.
Индекс цен на жилье, поквартально. Зеленая кривая — общий индекс, коричневая — новостройки, синяя — вторичка. Источник: INE
По данным INE, цены на жилье показали положительную динамику во всех регионах в 1 квартале 2024 года. Наибольший рост цен произошел в Андалусии (7,9%), Комунидад-Фораль-де-Наварра (7,6%) и Ла-Риохе (7,1%). Меньше всего жилье подорожало в Кастилии-Ла-Манче (4,9%), Княжестве Астурия и Галисии (по 5,1%).
Из-за роста цен и спроса в сочетании с дефицитом предложения покупка недвижимости в Испании в последние годы стала доступна только наиболее состоятельным персонам со значительным собственным капиталом. Но ситуация меняется.
В июне 2024 года Европейский центральный банк (ЕЦБ) снизил ключевую процентную ставку с 4% до 3,75%. Сокращение ставки ЕЦБ повлияет на все области рынка недвижимости благодаря удешевлению ипотеки. Эксперты полагают, что это может привести к еще большему росту спроса и, следовательно, к дальнейшему росту средней стоимости испанской жилплощади.
По оценкам риелторов, примерно пятая часть покупателей в период инфляционного кризиса, начавшегося после пандемии, поставила сделки «на паузу», поскольку на них повлиял рост процентных ставок по ипотеке. Они, вероятно, вернутся на рынок в поисках более привлекательных возможностей на фоне удешевления кредитов. Соответственно, и без того высокий спрос, вероятно, резко возрастет в ближайшие несколько месяцев, подталкивая вверх среднюю стоимость жилплощади.
Или все же не медлить с покупкой?
Некоторые эксперты утверждают, что ситуация в обозримом будущем не улучшится. Поэтому инвестировать разумнее прямо сейчас. По их мнению, 2024 год ничуть не хуже большинства любых других периодов в контексте покупки недвижимости в Испании. Исключением можно назвать разве что кризисный 2008 год.
Комментируя вероятное снижение процентных ставок, оптимистично настроенные рыночные аналитики отметили, что ожидание последствий падения ставок может де-факто обернуться для потенциальных покупателей переплатой в долгосрочной перспективе.
Учитывая дефицит предложения и замедление строительства (на фоне возможных ограничений для иностранцев), потенциальным покупателям эксперты рекомендуют поторопиться. Еще одна причина — ускорение «вымывания» с рынка ликвидных лотов. Качественная недвижимость в таких условиях будет дрожать быстрее среднерыночного уровня.
Выводы
Если официальный Мадрид запретит иностранцам покупать недвижимость в Испании, такой шаг станет популярным и, вероятно, получит политическую поддержку со стороны испанцев, изо всех сил пытающихся подняться вверх по жилищной лестнице. Возможно даже кратковременное снижение цен и расширение доступа к рынку для местных жителей.
Однако законодательство Евросоюза означает, что это ограничение де-факто может быть введено только в отношении граждан стран, не входящих в ЕС. Это означает, что испанский рынок недвижимости по-прежнему будет открыт для более состоятельных покупателей из стран Центральной и Северной Европы.
Их активность продолжит «разогревать» цены, делая жилье недоступным для коренных испанцев. Более того, мораторий, вероятно, нанесет вред местной экономике. Поэтому, по мнению экспертов, любой запрет (будь то прямой или ограниченный правилами проживания), должен сопровождаться массовым строительством доступного социального жилья в Испании.
Покупать или нет? Учитывая текущую ситуацию на рынке, имеет смысл поторопиться. Но все зависит от конкретного кейса. Также нужно помнить про альтернативы. Даже если цель — получение иммиграционных льгот, «прыгать в последний вагон» неразумно, поскольку это сулит, как минимум, переплату. Даже в Испании есть сразу несколько альтернативных финансовых маршрутов к «золотой визе».
Например, ее можно получить, инвестировав € 1 млн евро в акции испанских компаний, вложив € 2 млн в государственные облигации или переведя € 1 млн на счет в испанском банке. Эти варианты, вероятно, останутся доступными для состоятельных иностранных инвесторов даже после изменения правил, анонсированного в апреле 2024 года.
Альтернативы есть и за пределами Испании. Например, с 1 июля 2024 года принимаются заявки на получение вида на жительство в Венгрии через инвестиции или дотацию. Вкладывать можно в фонд недвижимости или жилье. Финансовые пороги составляют € 0,25 млн и € 0,5 млн, соответственно. Выход из инвестиций без потери иммиграционных льгот возможен уже спустя 5 лет с момента оформления венгерской «золотой визы».
Соискателю также придется оплатить административный сбор и гонорар иммиграционного агента. Альтернативный финансовый маршрут — дотация. Порог в ее случае составляет € 1 млн. Деньги при внесении пожертвования возврату не подлежат.
Юрий Георгиев 
18 июня 2024 
