Швеция, которая долгое время считалась одной из самых успешных и стабильных экономик Европы, столкнулась с серьезными проблемами на рынке жилья. В 2022 году цены на жилье в стране упали на 3,3%, что является самым резким падением с 1993 года. С поправкой на инфляцию падение составило двухзначное число — 13,35%. Эксперты предупреждают, что ситуация может ухудшиться, если не будут приняты меры по стабилизации рынка и поддержке спроса.
Снижение цен на недвижимость в Швеции
Эта тенденция подтверждается и аналитической компанией Knight Frank. Согласно ее отчету, цены на жилье в Швеции упали на 11%. И это является самый сильным падением за последних 12 месяцев среди 56 стран, за которыми следят аналитики Knight Frank.
Снижение стоимости жилья в Швеции контрастирует с общим ростом цен во всем мире. В прошлом году недвижимость подорожала в среднем на 3,5%. Поскольку все больше покупателей смогли инвестировать свои сбережения или обеспечить более высокие доходы. Например, в США цены выросли на 3,9% по сравнению с прошлым годом, хотя ставки по ипотечным кредитам превысили 7%.
Основными драйверами снижения цен на жилье в Швеции стали:
- увеличение расходов по ипотеке в связи с повышением ставок (большая часть домовладельцев имеют плавающие процентные ставки по договорам);
- начало экономического спада в стране.
И хоть цены на жилье в Швеции снижаются, эта европейская страна еще не входит в топ стран с самой доступной недвижимостью.
Статистика рынка жилья Швеции
В ноябре по сравнению с октябрем цены на жилье в Швеции продолжили падение. Средняя стоимость квартиры снизилась на 2% в центре Гётеборга, на 1% — в нескольких других столичных районах, а также в целом по стране, но осталась без изменений в Большом Стокгольме.
Если сравнивать цены с прошлым годом, то динамика следующая:
- на 1% квартиры подешевели в Стормальмё;
- на 3% выросли — в центре Стокгольма, в Большом Стокгольме и Большом Гётеборге;
- на 2% выросли — в центре Гётерборга.
В целом за год цены на квартиры в Швеции выросли на 1%. Стоимость отдельных домов снизилась на 1–2% в зависимости от региона.
Брокеры надеются, что после решения Национального банка Швеции (Riksbank) оставить учетную ставку без изменений, местный рынок недвижимости пойдет в рост. Фредрик Куллман, генеральный директор Bjurfors отмечает, что количество сделок купли-продажи увеличивается: «2023 год был сложным для покупателей, продавцов и отрасли в целом, но, похоже, ситуация наконец-то меняется».
Йохан Норденфельт, информационный менеджер Erik Olsson Fastighetsförmedling, не столь оптимистичен. Он считает, что полный эффект от повышения ставки Riksbank еще не ощущается. Многие ассоциации кондоминиумов, например, будут вынуждены резко повысить комиссию в следующем году, когда их ставки по кредитам пересмотрят в сторону повышения. Также согласно опросам Erik Olsson Fastighetsförmedling, 82% покупателей недвижимости планируют брать кредиты, покрывающие 70% ее стоимости. Это является самым высоким показателем с 2010 года.
В целом на рынке недвижимости Швеции предложение превышает спрос. И в таком режиме он вступит в более спокойный период зимних каникул. «Будет очень интересно посмотреть, как станут развиваться события во время длительных выходных в январе. Большое предложение, вероятно, сохранится, но мы также верим в рост продаж и увеличение количества покупателей и продавцов, которые осмелятся действовать», — говорит Йохан Энгстрём, генеральный директор Fastighetsbyrån.
Причины падения цен на недвижимость в Швеции
Многие эксперты склонны считать, что снижение цен на недвижимость является цикличным явлением, а не лопнувшим пузырём на рынке. Йенс Магнуссон, главный экономист SEB уверен, что стоимость жилья в стране вернется на уровень 2020 года.
Причиной сложившийся ситуации стали благоприятные условия для покупки недвижимости в кредит, которые действовали многие годы. Так, в период с февраля 2015 по декабрь 2019 года ставки по ипотеке были отрицательными. Кроме этого, с 2008 по 2021 год среднегодовой рост ВВП Швеции составлял 1,7% (вдвое больше, чем в ЕС в целом).
Значительный спрос спровоцировал рост цены на недвижимость. С 2007 по 2022 год они выросли вдвое. Однако в результате неконтролированной выдачи ипотечных кредитов в стране сложилась ситуация, что у шведов в 2 раза больше долгов, чем у немцев или итальянцев. Кроме этого, долги по ипотеке составляют 83% всей задолженности домохозяйств, а на недвижимость приходится 18% банковских кредитов, что в 3 раза больше, чем в Испании.
Эксперты отмечают, что в среднем долг домохозяйств составляет около 195 % от предполагаемого дохода. Этот показатель вызывает беспокойство, особенно по мере роста процентных ставок по ипотеке. А также если учесть, что почти по 70% ипотечных кредитов действует плавающая процентная ставка.
«Сочетание большого долга домохозяйств и переменных кредитов сделало шведские домохозяйства и экономику более чувствительными к решениям монетарной политики», — подчеркивает главный экономист SEB.
Согласно прогнозам, Швеция станет единственной экономикой в Европе, которая впадет в рецессию в конце 2023 года.
Слабый рынок жилья уже оказывает негативное влияние на строительный сектор и, вместе с возросшей неопределенностью и более высокими затратами, приводит к сокращению инвестиций. Эксперты отмечают, что если ранее продавалось около 75 000 новых домов в год, то 25 000 сделок в 2023 году будет считаться большим достижением.
Куда дальше будет двигаться рынок жилья Швеции пока не ясно. Если в начале 2023 года наблюдалась стабилизация, то сейчас многие говорят о второй волне девальвации.
Александр Бабин 
18 декабря 2023 
