Планируете переезд в Италию на основании визы цифрового кочевника, ВНЖ через бизнес, рабочей визы или, возможно «золотой визы» (временно недоступна россиянам и белорусам)? Понадобится жилье. Собственное или арендованное. При съеме итальянской жилплощади требуется повышенная внимательность, чтобы не стать жертвой мошенничества с залоговыми депозитами.
Что такое гарантийный депозит при аренде в Италии?
Гарантийный депозит при аренде (по-итальянски deposito cauzionale или просто cauzione) — это фиксированная сумма денег, которую арендатор платит арендодателю для защиты последнего в случае повреждения имущества. Депозит служит гарантией того, что арендатор будет соблюдать все правила, изложенные в договоре аренды. Он подлежит возврату при выезде квартиросъемщика из снимаемой жилплощади.
Есть много историй о том, как недобросовестные владельцы недвижимости в Италии плохо обращаются с квартиросъёмщиками из числа иностранных граждан. Но когда дело доходит до залоговых депозитов, в Италии действуют надежные меры защиты арендаторов. Вот что нужно знать, чтобы защитить себя.
Депозит какого размера может потребовать арендодатель?
Согласно закону, размер гарантийного депозита не может превышать трехмесячную арендную плату. Независимо от дохода или гражданства арендатора. Но арендодатели не всегда соблюдают правила. Некоторые домовладельцы предлагают иностранным квартиросъемщикам внести 12-месячный депозит, поскольку иногда они съезжают, не внеся последний взнос. Причем такие предложения озвучиваются не как нечто, подлежащее обсуждению.
Некоторые арендаторы-иностранцы не знают собственных прав и не понимают, что такие предложения де-юре незаконны. Другие квартиросъемщики, даже владея необходимой информацией, понимают, что с домовладельцами трудно спорить. Почему? Часто найти качественные квартиры в центре города крайне сложно.
То же самое касается выбора итальянской недвижимости для приобретения. Особенно если требуется новостройка вроде апартаментов в итальянском Сан-Ремо (ЖК Vistamar). Дефицит качественной новой жилплощади наблюдается во многих регионах страны.
Что произойдет, если арендодатель потребует депозит более чем за 3 месяца?
К сожалению, у потенциальных арендаторов мало возможностей для обращения за помощью. Арендодатели часто отказываются менять предлагаемые условия внесения депозита даже в случае возникновения споров. Нередко они просто выбирают другого арендатора.
Однако если иностранный квартиросъемщик, который воспользовался программой бизнес-иммиграции в Италию или прибыл в страну на ином основании, уже заключил договор аренды, в котором указан депозит в размере свыше ренты за 3 месяца, можно попросить арендодателя вернуть деньги. Если последний откажется, арендатор может запросить помощь в национальной ассоциации домовладельцев Unioncasa.
Что покрывают гарантийные депозиты?
Гарантийные депозиты могут быть использованы только для покрытия определенных расходов. К ним относятся:
- арендная плата, которую арендатор не заплатил;
- расходы, возникающие в случае неспособности квартиросъемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии (например, на ремонт, который нужно выполнить из-за поломки по вине арендатора);
- судебные издержки, возникающие в связи с процедурой выселения, если арендатор отказывается выезжать;
- издержки, возникающие вследствие отказа квартиросъемщика предоставить домовладельцу доступ к имуществу по уважительным причинам.
Арендаторам следует полностью документировать имеющиеся повреждения до заселения, чтобы арендодатели не могли заставить их оплатить счета за решение проблем, возникших еще до заселения.
Когда необходимо внести залог?
Арендаторы в Италии часто подписывают предварительное соглашение, в котором излагаются основные условия аренды, включая срок и цену. Затем следует подписание полноценного арендного договора. Залоговый депозит обычно вносится в момент подписания окончательного договора — типового или составленного с привлечением юридической компании из Италии.
Иногда на этапе предварительного соглашения арендодатель запрашивает авансовый платёж (по-итальянски caparra). Внесение этой суммы отражает намерение квартиросъемщика завершить подписание договора аренды. Обычно сумма намного меньше депозита (cauzione).
После подписания окончательного соглашения авансовый платёж / caparra должен быть возвращен, а cauzione подлежит немедленной уплате. В качестве альтернативы caparra можно:
- включить в депозит;
- или использовать в качестве оплаты арендной платы за первый месяц.
Сами итальянцы иногда используют слова caparra и cauzione как взаимозаменяемые. Но де-юре это два разных понятия.
На каком этапе залог подлежит возврату?
Залог должен быть возвращен арендатором в момент передачи имущества арендодателю при выселении. Например, при отъезде квартиросъемщика-иностранца в связи с завершением периода действия долгосрочной визы в Италию (категория D).
Если арендодатель не возвращает депозит или возвращает его с опозданием, арендатор может подать обращение за судебным запретом (ricorso per decreto ingiuntivo по-итальянски). Это позволит затребовать возврат не только депозита, но и процентов за незаконное пользование капитала.
Что произойдет, если арендодатель не вернет весь депозит?
Арендодатель не может в одностороннем порядке принять решение об удержании депозита. Чтобы оставить себе всю сумму депозита или ее часть, арендодатель должен явиться в суд, чтобы судья мог проверить, действительно ли имущество было повреждено или имеются ли другие обстоятельства, оправдывающие удержание денег арендодателем.
Де-факто иногда домовладельцу по окончании срока аренды приходится возвращать сумму, превышающую первоначальный депозит. Ежегодно итальянское Министерство экономики и финансов устанавливает официальные процентные ставки с учетом инфляции и других экономических факторов. В периоды высоких процентных ставок арендодателям часто приходится возвращать депозит и проценты, связанные с нахождением в его распоряжении денег квартиросъёмщиков.
Можно ли оплатить арендную плату за последние месяцы с помощью депозита?
Арендаторы не могут использовать депозит для оплаты последних трех месяцев аренды. Депозит должен быть возвращен после выезда арендатора. Если арендатор прекращает платить аренду до окончания срока съема жилья, он или она нарушает договор и может столкнуться с судебным иском.
Поможет ли агент по недвижимости избежать проблем с депозитом?
В этой ситуации агенты по недвижимости, как правило, представляют интересы арендодателя, а не арендатора. Даже если арендатор в конечном итоге платит гонорар агенту. Агенты не всегда соблюдают правила, а иногда даже не знают законов, регулирующих депозиты. Когда дело касается договоров аренды, обычно разумнее быть своим собственным юристом и/или обратиться к проверенному эксперту из юридической компании в Италии, который не имеет никакого отношения к арендодателю.
