Планируете покупку квартиры или коттеджа в Германии, но не спешите закрывать сделку из-за сложной ситуации на рынке? Возможно, осенью 2024 года наступит лучший момент для закрытия сделки на выгодных вам условиях. Почему? Из-за сочетания кратковременного снижения цен, восстановления спроса и ряда других факторов.
Падение цен подстегнуло спрос на рынке жилплощади в Германии. По оценкам экспертов из ImmoScout24, в апреле-июне 2024 года имело место резкое увеличение запросов на ипотечные кредиты в немецких банках. Спрос потенциальных покупателей в городах вернулся к пиковому уровню 2017 года. От выжидательной позиции отказываются и продавцы, наблюдая повышение активности покупателей.
Интерес потенциальных покупателей, отраженный в количестве запросов на предоставление контактов авторов рекламных объявлений, оказался особенно высоким в 8 крупнейших немецких городах: Берлине, Дюссельдорфе, Мюнхене, Лейпциге, Франкфурте, Гамбурге, Кельне и Штутгарте. В этих мегаполисах показатель увеличился на 47% в годовом сопоставлении.
Но позитивный тренд охватил не только наиболее крупные населенные пункты. Интерес со стороны потенциальных покупателей немецкой жилплощади также повышается на окраинах мегаполисов и в сельских районах.
Авторы тематического доклада из Commerzbank, опубликованного в августе 2024 года, пришли к таким же выводам. Банкиры зафиксировали увеличение числа сделок с недвижимым имуществом жилого назначения, а также повышение количества физлиц, которые претендуют на ипотечное кредитование.
Банкиры также отмечают разный уровень падения цен в регионах Германии в последние годы. Например, в центральных районах самых крупных немецких городов цены проседали не настолько значительно, как других регионах.
Почему? Потому что спрос там всегда стабильно высокий. Особенно если сравнивать, например, с сельской местностью, пострадавшей от кризиса на рынке жилья гораздо сильнее. Иными словами, покупка трехкомнатного пентхауса в новом жилом комплексе берлинском районе Митте будет предпочтительнее в контексте хеджирования ценовых рисков, чем приобретение жилплощади в условном поселке с несколькими тысячами жителей в нескольких сотнях километров к востоку от столицы Германии.
Как восстановление спроса отразится на стоимости немецкой жилплощади?
Вопреки возросшей покупательской активности, банкиры из Commerzbank ожидают лишь «умеренный» рост цен на немецкую недвижимость в краткосрочной перспективе. Почему? Все еще завышенные ставки по ипотеке нивелируют повышательное давление на цены, которое обусловлено возросшей активностью будущих покупателей на фоне дефицита выставленного на продажу жилфонда.
В докладе немецкого банка также отмечается, что период спада цен на немецкую недвижимость, обусловленного многократным увеличением базовой ставки Европейским центральным банком (ЕЦБ), возможно, подошел к концу.
По оценкам Commerzbank, стоимость вторички снова незначительно выросла с января 2024 года после спада более чем на 12% в период с весны 2022 года по декабрь 2023 года. Это означает, что ценовая коррекция закончилась раньше, чем ожидали аналитики. Представленный ниже график показывает динамику стоимости немецкой жилплощади за период с 2010 по 2024 годы. Из графика видно, что стоимость и вторички, и новостроек стабилизируется.
Динамика цен на жилплощадь в Германии. Желтая кривая — вторичка, черная — новостройки. Источник: Commerzbank
Еще один фактор, способный подстегнуть рост среднего ценника, — дефицит жилфонда в ряде немецких регионов. Например, эксперты Кельнского института экономических исследований (нем.: Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.) подсчитали, что в период до 2025 года включительно немецким домохозяйствам потребуется 0,37 млн новых единиц жилья, а к концу десятилетия — еще около 0,3 млн.
Но ожидания и реальность не совпадают. Если верить прогнозам Мюнхенского института экономических исследований (нем.: Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München eV München; ifo Institut), к 2026 году немецкие строители введут в эксплуатацию менее 0,2 млн квартир и прочих единиц жилплощади.
Спрос на жилплощадь подпитывает приток иностранцев, включая студентов и трудовых иммигрантов. Помимо иммиграции, потребность в недорогой жилплощади подстегивают и изменения в образе жизни немцев. В частности, согласно оценкам организации «Импульс домостроения» (нем.: Impulse für den Wohnungsbau), в стране сокращается число домохозяйств из нескольких человек. Все больше немцев предпочитают жизнь холостяков. Этот тренд обуславливает спрос на небольшие квартиры.
При анализе цен важно помнить, что порталы недвижимости основывают собственные исследования на онлайн-объявлениях. Поэтому когда они рапортуют о росте ценника, обычно речь идет о запрашиваемых ценах. Велика вероятность, что в процессе покупки собственник и покупатель договорятся о дисконте. В итоге жилплощадь может уйти с молотка дешевле, чем было изначально указано в интернет-рекламе. Или, если стороны будущей сделки купли-продажи не смогут достичь консенсуса, такая сделка вообще не состоится.
Вторичка vs новостройка: что выбрать?
Покупка квартиры в Германии напрямую от застройщика сейчас вряд ли выйдет дешевле приобретения вторички. Особенно с учетом возросших затрат на строительные работы. По данным Федерального статистического ведомства Германии (нем.: Destatis), по итогам мая 2024 года стоимость жилых новостроек в европейской стране выросла в среднем на 2,7% в годовом исчислении. Этот рост был в значительной степени обусловлен именно удорожанием большинства стройматериалов.
Но большое число потенциальных покупателей, несмотря на относительную дороговизну новостроек, все еще отдает предпочтение именно им. Например, в Гамбурге можно наблюдать снижение спроса на квартиры на вторичке при одновременном росте спроса на жилье в энергоэффективных новостройках. Одна из причин — отсутствие необходимости тратиться на ремонт для повышения экопараметров, как это происходит в случае старых зданий. Если верить оценкам ImmoScout, повышенный спрос на новые квартиры в энергоэффективных ЖК и современные коттеджи также наблюдается в столичном Берлине и Лейпциге.
Читателям, которые планируют купить жилую недвижимость в Германии на вторичке, стоит помнить о ряде ограничений и «подводных камней», включая следующие:
- Кредиты. Банкиры часто взимают де-факто премию за риск в форме повышенной ставки по займу на приобретение жилплощади, которой, вероятно, потребуется ремонт для обеспечения соответствия «закону об отоплении» и избежания уплаты налога на выбросы CO2.
- Сдача в аренду. Новое законодательство не допускает сдачу в аренду жилья в зданиях с низкой энергоэффективностью. И с каждым годом правила будут ужесточаться.
- Субсидии на экомодернизацию. Немецкие власти готовы поддерживать финансово домовладельцев, проводящих модернизацию своей жилплощади с целью повышения ее энергоэффективности. Но пока не совсем понятно, какие именно виды работ власти Германии будут субсидировать в будущем после имплементации законодательства ЕС, посвященного климат-нейтральному строительству.
Так стоит ли покупать жилплощадь в Германии прямо сейчас?
Мнения рыночных аналитиков по этому вопросу расходятся и периодически меняются. Например, банкиры из Commerzbank ранее ожидали, что средняя стоимость немецкой жилплощади продолжит снижаться до конца 2024 года, поскольку считали цены завышенными примерно на 5–10%. Сейчас банкиры не ожидают взрывного роста цен, но не исключают их незначительное повышение вплоть до начала 2025 года.
Почему? Благодаря умеренному уменьшению ипотечных ставок. Последние падают недостаточно быстро, чтобы обеспечить ощутимое повышение ценника. Но их снижения достаточно, чтобы стимулировать спрос. Банкиры ожидают, что ЕЦБ снизит базовую ставку еще на 1 сотню пунктов к лету 2025 года. Однако рынок ранее ожидал более решительных действий со стороны регулятора. Поэтому снижение процентных ставок по 10-летним ипотечным кредитам, вероятно, окажется ограниченным. То есть ставки через год вряд ли будут намного ниже, чем сейчас. Можно ожидать стабилизации на уровне около 3,5%. Также не исключен их незначительный рост во 2 полугодии 2025 года.
Другие аналитики сходятся во мнении о достижении средним ценником дна. Но не везде. Минимально возможные ценники можно наблюдать только в ряде локаций. В частности, это не касается регионов, которые оказались затронуты негативными демографическими трендами (смертность превышает рождаемость), и неблагополучных в социальном плане районов (например, сельских участков на Востоке).
Забыв на время про прогнозы по дальнейшей динамике цен и ипотечных ставок, учтите, что решение купить квартиру в Германии или другой стране — нечто сугубо личное. На такое решение влияет ряд моментов, включая бюджет, потребности и предпочитаемый район, который может демонстрировать уникальные рыночные тренды.
Решили самостоятельно определить текущую стоимость жилплощади в приглянувшемся районе? Рекомендуем воспользоваться инструментом за авторством Кильского института мировой экономики (нем.: Kiel Institut für Weltwirtschaft; IfW Kiel). Речь об индексе Greix. Индекс периодически обновляется. Данные для его расчета агрегируются на основе цен из де-факто закрытых договоров купли-продажи. Помимо анализа рынка в приглянувшейся локации, не лишним будет проконсультироваться с профи.
