Хотите открыть бизнес в Германии или переехать туда в качестве ценного наемного специалиста с прицелом на покупку качественной жилплощади после многих лет упорного и хорошо оплачиваемого труда? Разберемся, сколько придется зарабатывать, ведя бизнес / занимаясь самозанятостью или работая по найму в Германии, для покупки просторного жилья в ипотеку.
Пороговый размер дохода для покупки немецкого дома в ипотеку
Большинство людей грезят о жизни в собственной жилплощади в живописном месте. Но способен ли среднестатистический человек воплотить такую мечту, живя в одном из немецких городов? Одно можно сказать наверняка: нужно заработать приличную сумму, чтобы купить дом мечты в Германии. Свежие исследования дают представление о том, какой должна быть зарплата, чтобы купить там премиальную недвижимость в ипотеку.
Анализ площадок с объявлениями о продаже немецкой недвижимости показывает, что на коттедж площадью 100 квадратных метров (желательно с собственным садом) в Германии придется изрядно попотеть. Самая дорогая недвижимость находится на юге страны — в основном в Мюнхене. Высокие цены также наблюдаются на крайнем севере, в районе Нордфрисланд. Дом или квартира такого размера стоит в этих местах около €1 млн.
Например, роскошная четырехкомнатная квартира площадью 105 квадратов на первом этаже с садом в Оберменцинге (пригород Мюнхена) в августе 2024 года стоила чуть менее 1,3 миллиона евро. Очень немногие имеют такие деньги на счетах в немецких банках. И даже получение ипотеки большинству не по карману.
Причем при покупке придется учитывать множество скрытых расходов. Помимо продажной цены (около €1 млн), есть:
- налог на передачу права собственности, который составляет от 3,5% до 6,5% от цены покупки — в зависимости от федеральной земли;
- комиссия риелтора в размере не менее 3,57%;
- расходы на оплату услуг нотариуса;
- сбор за внесение записи в земельный реестр.
Как правило, требуется добавить 12,5% к цене покупки. Для недвижимости стоимостью в €1 миллион дополнительно потребуется колоссальная сумма в €125 000.
Согласно данным, собранным в 2024 году местный поставщиком финансовых услуг Dr. Klein, типичный немецкий покупатель жилья при оформлении заемного финансирования для покупки дома по этой цене располагает собственным капиталом в размере около 13,6%. То есть около €153 000 нужно будет накопить к моменту оформления ипотеки. Оставшаяся сумма покрывается кредитом на недвижимость в Германии.
Согласно анализу финансистов из компании Interhyp, процентная ставка по фиксированному кредиту на 15 лет составляет в среднем около 3,54%. К этому следует добавить платеж в погашение долга в размере в среднем около 1,82%. Вместе это дает ежемесячный платеж по кредиту за дом стоимостью €1 млн в размере около €4340.
Примерно столько же «чистыми» зарабатывает типичный немец в месяц. Но кто захотел бы тратить всю зарплату только на выплаты по кредитам? Нужно оплачивать и другие расходы. Вот почему финансовые эксперты рекомендуют ограничить ежемесячный взнос по ипотеке максимум 30% от чистого месячного дохода кредитополучателя.
Если €4340 – 30% чистого дохода физлица, его заработок нетто (после уплаты налогов) должен составлять €13033 в месяц. Сумма дохода до уплаты налога сильно зависит от жизненной ситуации и других обстоятельств налогоплательщика, включая, например, следующее:
- принадлежность к определенной налоговой категории;
- наличие / отсутствие супруги(га) и /или дети;
- необходимость помогать финансово родителям и / или ухаживать за ними и т. д.
Например, холостому налогоплательщику без детей из земли Северный Рейн-Вестфалия требуется зарабатывать около €23 500 брутто в месяц, чтобы достичь нужного уровня дохода. По данным Кельнского института экономических исследований (IW Köln), даже 1% немцев не может похвастать таким уровнем дохода.
Предположим, кредитополучатель объединится с супругой(гом) или гражданским партнером, чтобы вместе в ипотеку купить премиальную недвижимость в Германии, восходящую под приведенное выше описание. Даже в этом случае обоим придется входить в тот самый 1% немцев по размеру доходов.
Неужели купить дом мечты в Германии невозможно?
Если решите купить премиальный немецкий коттедж или квартиру с указанными характеристиками (площадь, класс), возможно, придется немного «умерить аппетит» с точки зрения выбора локации. Один из вариантов – отказ от самых дорогих районов Германии.
Мюнхен и шикарный остров Зюльт недоступны для большинства. Но другие крупные города можно назвать гораздо более дружественными в отношении потенциальных покупателей. Согласно данным из доклада Postbank Wohnatlas 2024, средний ценник за 100 квадратных метров в крупнейших немецких городах, исключая Мюнхен, составляет €675 000, к ним относятся:
- Берлин;
- Гамбург;
- Дюссельдорф;
- Кельн;
- Франкфурт;
- Штутгарт.
Ипотеку на такое жилье можно оплатить, располагая средним месячным доходом на уровне около €15 000 брутто. Пара может достичь этой отметки, если оба ее члена входят в верхние 6% жителей страны по уровню заработка.
В других крупных городах страны средний ценник за 100 м², включая дополнительные расходы, падает до примерно €350 000. Чтобы финансировать покупку такого жилья в ипотеку после открытия счета в немецком банке, нужен месячный чистый доход около €4 562. Этого может достичь одинокий человек, войдя в топ-5% немецких жителей по уровню доходов, или даже пара со средним доходом.
Покупка дома в средних городах или в сельской местности обойдется еще дешевле. Там средний ценник, включая дополнительные расходы, составляет €317 000 за 100 м². Для этого достаточно месячного чистого дохода на уровне около €4 132. Это все еще много для одного кормильца, но для пары с двумя источниками дохода сумма вполне подъемная.
Есть еще одна альтернатива. Можно «умерить аппетит» в части площади дома мечты. Если решите выбрать жилье размером 80 м², то сэкономите:
- около €135 000 в наиболее дорогих населенных пунктах и районах (Нордфрисланд, Мюнхен);
- примерно €70 000 во всех немецких мегаполисах, исключая Мюнхен;
- около €63 000 на территории городов среднего размера и сельских районов.
Аналогичным образом сократится размер дохода, который необходим для оформления ипотеки.
Третья опция — изменить условия, прописываемые в договоре заемного финансирования. То есть можно либо внести значительно больше собственного капитала в рамках первого платежа, чем 13,6% (например, если имеется большое наследство или деньги от продажи предыдущей недвижимости), либо тратить более 30% своего чистого дохода на кредит. Однако в последнем случае, возможно, придется существенно сократить расходы в других сферах жизни в Германии.
Почему немецкая недвижимость настолько дорогая?
Низкая ценовая доступность собственной недвижимости в Германии для стольких немцев объясняется двумя явлениями. Во-первых, когда процентные ставки Европейского центрального банка (ЕЦБ) и, следовательно, средние процентные ставки по ипотечным кредитам были рекордно низкими в 2010-е гг., цены на недвижимость резко росли. Только с 2016 по 2022 гг. цены росли в среднем более чем на 10% в год.
Во-вторых, тот факт, что в Германии в течение многих лет строилось слишком мало новых квартир и коттеджей, также играет определенную роль. Низкое предложение при высоком спросе всегда приводит к росту цен. Хотя цены покупок упали в среднем примерно на 10% в 2023 году на фоне экономического спада, уровень спроса и текущий уровень цен остаются очень высокими. Стоимость жилья в Германии выросла в среднем на 66% с 2016 года.
Дешевая жилплощадь на первое время
В 1990 году состоялось воссоединение двух Германий. Вслед за этим сельские районы в восточном и центральном регионах вновь образованной страны буквально обезлюдели. За счет притока сельского населения стали быстро расширяться мегаполисы, что ускорило удорожание жилья.
Теперь обороты набирает обратный тренд. По данным Берлинского института народонаселения и развития (нем.: Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung), персоны возрастом 30-49 лет все чаще переезжают в деревню с детьми. Коронакризис и популяризация работы на дому ускорили процесс.
Но даже сейчас в Германии еще можно подобрать недорогую жилплощадь. Пусть там нет жилья стоимостью в €1, которое предлагают, например, в Италии, но, согласно оценкам ресурса immoscout, активы стоимостью до €10 тыс. еще встречаются. Например, фахверковые коттеджи в саксонском Вурцене доступны за €5-10 тыс.
Еще один вариант – ничейные постройки и участки земли. Речь об активах, де-юре никому не принадлежащих. Например, из-за отказа от них предыдущих владельцев. По данным немецкого Минфина, западногерманская федеральная земля Рейнланд-Пфальц предлагает целых 1,2 тыс. «заброшек» (по состоянию на 2020 год). При выборе такого актива нужна тщательная подготовка. Он может оказаться в обременениях. Ипотечный договор остается в силе и переходит к следующему владельцу.
В своих четырех стенах живет менее половины немцев
Германия – страна арендаторов. По оценкам ресурса Immowelt, 57% немцев живут в съемных квартирах и коттеджах, и только примерно 4 из 10 (39%) немцев — в собственных четырех стенах. Остальные 4% до сих пор живут с родителями или друзьями бесплатно. С точки зрения уровня домовладения Германия занимает одно из последних мест в Европе. В Восточной Европе показатель иногда превышает 90%, а в Южной – 70%.
Помимо высоких цен на недвижимость в Германии, существуют исторические причины выбора в пользу съемной жилплощади перед владением собственной квартирой/коттеджем. В прошлом веке государство активно инвестировало в дешевое арендное жилье. Поэтому многие люди десятилетиями жили в недорогих квартирах. В бывшей ГДР покупка недвижимости была жестко ограничена, а съем субсидировался. Это сделало аренду более привлекательной, значительно снизив уровень домовладения в соответствующих федеральных землях.
Дом лучше квартиры
Большинство немцев, владеющих недвижимостью, живут мечтой о собственном просторном отдельно стоящем доме с садом. 78% участников исследования Immowelt из числа домовладельцев живут в коттедже. Напротив, 21% опрошенных предпочитает квартиру. Коттеджи особенно популярны среди семей с детьми: 85% респондентов из этой подгруппы заявили, что занимают такое жилье.
Хотя коттеджи в крупных городах, как правило, значительно дороже квартир, те, кто переезжает в сельскую местность, могут существенно сэкономить. Разница в цене между квартирами в городе и коттеджами за городом / на окраинах мегаполисов невелика.
