Как снизить ренту в Германии, если вы иммигрант? Наиболее радикальный способ — покупка собственной жилплощади. Это выгодно, поскольку цены, как полагает ряд экспертов, уже достигли «дна» или вот-вот его достигнут. Правда, ставки по ипотечным кредитам остаются высокими. Поэтому оплачивать сделку придется за счет собственных средств. Дорого? Вот 2 других способа снизить ренту в Германии!
Способы снижения ренты в Германии, используемые иммигрантами
Опрос, проведенный интернет-СМИ The Local, показал, что примерно половина иммигрантов в Германии, снимающих жилье, никогда не пыталась минимизировать ренту. Среди остальных участников исследования многие заявили либо о желании снизить арендную плату, либо о начале работы в этом направлении. Примерно 18% опрошенных заявили, что ранее уже добились сокращения ренты в Германии.
Почему иммигранты добиваются снижения ренты? Германия известна низким уровнем домовладения. По этому показателю она лидирует в Европе. Причина? Многолетнее сохранение сравнительной низкой ренты и высоких цен покупки жилплощади. После пандемии ситуация изменилась. Сейчас рента растет, а покупка жилья дешевеет. Происходящее напрямую затронуло большое число жителей Германии, включая иммигрантов. Чтобы добиться снижения ренты, можно попробовать договориться с домовладельцем. Но вероятность успеха минимальна. Благо, есть ряд других способов добиться желаемого:
1. Используйте Mietpreisbremse
В законодательстве Германии, регулирующем рынок съемного жилья, предусмотрен так называемый «потолок арендной платы» (нем.: Mietpreisbremse). Норма вводилась как временная, но в феврале 2020 года Бундестаг принял решение ужесточить правила и продлить Mietpreisbremse еще на 5 лет. Этот инструмент далек от идеала. Но именно он, вероятно, самый эффективный, когда дело доходит до защиты квартиросъемщиков в Германии от роста ренты.
Как это работает? Инструмент Mietpreisbremse создавался, чтобы не допустить повышения домовладельцами ренты до «необоснованного» уровня. Главный минус — отсутствие центрального госоргана, который обеспечивал бы соблюдение требований. Поэтому контролем должны заниматься сами арендаторы.
По правилам Mietpreisbremse, домовладельцам запрещается устанавливать ренту, которая более чем на 10% превышает средний уровень по местному рынку. Этот уровень отражается в локальном индексе цен на съем жилья (нем.: Mietspiegel). Чтобы узнать точную цифру, введите в поисковик запрос «Mietspiegel» + название города/района проживания. Система предложит онлайн-калькулятор. При расчете учитывается ряд факторов, включая:
- текущий адрес проживания;
- площадь снимаемого коттеджа/квартиры;
- возраст здания.
Если квартиросъемщик обоснованно полагает, что платит больше рынка, нужно предложить арендодателю переговоры и по возможности стремиться к достижению компромисса. Если переговоры провалятся, нужно связаться с местной ассоциацией арендаторов, чтобы получить рекомендации по оформлению официальной претензии.
Приготовьтесь, что придется нанять юриста, чтобы добиться уменьшения ренты с применением механизма Mietpreisbremse. Многие местные поставщики юридических услуг специализируются на решении проблем квартиросъемщиков. Некоторые даже предоставят арендаторам бесплатное обслуживание, взимая сборы с несговорчивых арендодателей в случае успешного снижения ренты через суд.
Важно: инструмент снижения ренты Mietpreisbremse применим лишь к рынкам, считающимся высококонкурентными. В частности, его можно использовать в большинстве крупных немецких городов. В пригородах и сельских регионах Mietpreisbremse, как правило, неприменим.
2. Убедитесь, что рента не завышена из-за некорректных измерений
При расчете размера ренты в Германии, как правило, в качестве базы используется цена 1 квадратного метра жилплощади. Это закрепляется в соглашении между сторонами. Вывод? Чтобы снизить сумму, причитающуюся домовладельцу, стоит перепроверить корректность расчета занимаемой жилплощади.
Рассмотрим реальный кейс. Пара иммигрантов снимала небольшую мансардную квартиру с наклонными стенами в Дюссельдорфе. При расчете общей площади квартиры закон предписывает исходить из результатов измерений от стены до стены. Однако стены должны быть прямыми на высоту не менее 1,2 метра. То есть при оценке общей площади в квадратных метрах учитывается та часть пола, потолки над которой выше 1,2 метра.
Узнав об этом требовании, арендаторы перемеряли квартиру. Обнаружилось, что рента, была основана на общей площади без учета этого требования. Квартиранты связались с ассоциацией арендаторов, которая прислала архитектора для подтверждения замеров.
Первоначально настроенный скептически домовладелец послал другого архитектора проверить измерения. Когда обоснованность претензии подтвердилась, размер ренты был соответствующим образом снижен. В результате из расчета суммы к уплате была удалена рента примерно за 10 квадратных метров.
3. Снизьте ренту до нуля, покупая собственную жилплощадь
По мнению ряда экспертов, сейчас, возможно, лучший момент для покупки собственной жилплощади в Германии. Почему? Появились признаки восстановления рынка после двухлетнего ценового пике. Правда, некоторые исследования показывают, что ситуация пока остается непредсказуемой.
Аналитики компании ImmoScout24 пришли к выводу, что снижение процентных ставок по ипотеке вызывает оживление среди покупателей. Особенно в ряде крупных немецких городов. Подогревая спрос, банкиры, создают предпосылки для установления восходящего ценового тренда.
Эксперты из Bausparkasse Schwäbisch Hall, напротив, прогнозируют переход рынка к стагнации вместо смены ценового тренда с негативного на позитивный. По их оценкам, в 2024 году стоимость немецкого жилья снизится на 1,7%. Аналитики пересмотрели озвученный ранее прогноз. В конце 2023 года они же ожидали, что темп снижения по итогам отчетного периода составит примерно 2,8%.
Как быть потенциальным покупателям, учитывая разнообразие прогнозов? Рассмотрим фундаментальные факторы, чтобы принять обоснованное инвестиционное решение.
Предпосылки для дальнейшего удешевления немецкого жилья
Когда администрации порталов недвижимости рапортуют об удорожании жилплощади, основываясь на повышении цен на жилье в опубликованных домовладельцами объявлениях, речь обычно идет о запрашиваемых ценах. При переговорах между продавцом и покупателем все может измениться. В конечном итоге жилплощадь может быть продана дешевле, чем изначально рекламировалась в глобальной сети. Сделка также вполне может не состояться из-за чрезмерных запросов продавца.
По оценке экспертов немецкого банка Commerzbank, в 2024 году сохраняются существенные различия между ценовыми ожиданиями, которые демонстрируют продавцы и покупатели. Первые не спешат делать большие скидки и часто занимают выжидательную позицию, надеясь на скорое восстановление рынка. Вторые понимают, что многие лоты переоценены.
В отчете банка отмечается, что многие потенциальные покупатели оказываются не в состоянии профинансировать сделку через ипотеку из-за высоких процентных ставок. Озвучивавшиеся ранее ожидания относительно скорого и существенного уменьшения ключевой процентной ставки Европейским центральным банком (ЕЦБ) оказались далеки от реальной картины.
Что в итоге? Число реально закрываемых сделок купли-продажи жилья остается ниже, чем до удорожания ипотеки, которое имело место в 2022 году. Как полагают аналитики Commerzbank, это указывает на высокую вероятность сохранения нисходящего ценового тренда на рынке жилой недвижимости Германии.
Драйверы роста стоимости недвижимости в Германии
Но есть и «другая сторона медали». Ряд позитивно настроенных экспертов уверен, что квартиры и коттеджи в Германии дорожают. В частности, сообщается о смене ценового тренда в Мюнхене, где ранее было зафиксировано резкое падение цен.
Поимо команды упомянутой ImmoScout24, этого же мнения придерживаются эксперты фирмы McMakler. В ее отчете отмечается увеличение кредитования покупателей недвижимости, что говорит о стабилизации рынка и прекращении периода низкого спроса и низких цен. Авторы документа также сообщают об установлении более благоприятной ситуации на рынке ипотеки в преддверии ожидаемых решений ЕЦБ: вместо 4%, наблюдавшихся на пике, ставки по ипотеке движутся к 3-процентному уровню.
Покупка новостройки vs вторичка
Оптимисты и пессимисты сходятся во мнении, что покупка коттеджей или квартир в новостройках напрямую от застройщика вряд ли серьезно подешевеет. Как минимум, вследствие высоких затрат на реализацию строительных работ и дороговизны стройматериалов.
Но эксперты не исключают возможность удешевления вторички (жилье внутри старых зданий). Особенно велика вероятность снижения стоимости квартир, соответствующих устаревшим энергетическим стандартам, а также жилья, нуждающегося в ремонте.
Потенциальным покупателям, планирующим сэкономить, пользуясь этой ситуацией, следует иметь в виду один важный момент. Банки в Германии часто вводят надбавки за риск при выдаче ипотеки на покупку жилья, которое, вероятно, потребует ремонта. Причины? «Закон об отоплении» и налог на выбросы CO2. Если за старую жилплощадь придется платить ипотеку с процентной ставкой 6% вместо 3% как в случае новостроек, покупатель проблемной вторички может в итоге переплатить и получить малоликвидный актив.
Да, собственники старого жилья могут рассчитывать на помощь государства при его модернизации. Но пока не совсем понятно, какие именно ремонтные работы правительство Германии будет покрывать субсидиями в будущем при имплементации законодательства Евросоюза о климат-нейтральном строительстве.
Так стоит ли покупать жилплощадь в Германии прямо сейчас?
Весной 2024 года большинство рыночных аналитиков полагало, что в этом году Германия дождется восстановления экономики, что поспособствует смене ценового тренда на рынке жилья. Но наступило лето, и сейчас некоторые эксперты считают, что нижняя точка рынка, еще не достигнута. Ценовой спад может продолжиться, несмотря на намеченное на лето снижение процентных ставок ЕЦБ.
Но вопреки неопределенности, многие риелторы все более настойчиво призывают персон, заинтересованных в покупке немецкого жилья, поторопиться. Почему? В качестве мотивации приводится возможное повышение цен ввиду роста арендной платы и высокого спроса на жилье в городских центрах. Однако благоприятствующие покупателям факторы могут сохраняться еще какое-то время, позволяя им не торопиться и успешно договариваться с продавцами о скидках.
В частности, такими выводами делятся исследователи Кильского института мировой экономики (нем.: Kiel Institut für Weltwirtschaft; IfW Kiel). По мнению экспертов IfW Kiel, из-за неопределенности сейчас можно наблюдать более сильные ценовые колебания, чем обычно. Удачливые покупатели в отдельных случаях могут этим воспользоваться.
Однако в целом покупка жилья в Германии или другой стране — это сугубо личное решение, зависящее от многих факторов. В частности, от финансового положения конкретного покупателя (если есть деньги на покупку без привлечения дорогой ипотеки, самое время действовать), интереса к конкретному району, где могут наблюдаться уникальные тенденции на рынке недвижимости, и т. д.
