Хотите обзавестись жилплощадью в Германии для собственного размещения, перепродажи или сдачи? Планируете выйти на рынок в качестве покупателя, когда ценовой цикл в очередной раз достигнет дна? Эксперты рекомендуют еще немного подождать. Цены на коттеджи и квартиры в Германии в начале 2024 года продолжили падение. Но смена тренда не за горами.
Непрекращающееся падение среднего ценника
Немецкое Федеральное статистическое управление (нем.: Statistisches Bundesamt; Destatis) сообщает, что жилплощадь в Германии в первом квартале 2024 года упала в цене на 5,7% в годовом сопоставлении. В Destatis также отмечают, что коттеджи и квартиры в европейской стране в отчетном периоде стоили на 1,1% дешевле, чем предыдущем квартале (октябрь – декабрь 2023 года).
Динамика изменения цен на жилье в Германии поквартально в годовом сопоставлении (относительно соответствующего квартала предыдущего года), в %. Источник: Destatis
Пусть жилплощадь и подешевела в отчетном периоде, но вот уже третий квартал темп снижения среднего ценника в годовом сопоставлении сокращается. Об этом свидетельствуют официальные данные немецкого статистического управления, отраженные на диаграмме выше.
Какой напрашивается вывод? Если экстраполировать тренд, можно ожидать, что уже через несколько кварталов темп изменения среднего ценника приблизится к нулю, после чего начнется повышение (в годовом исчислении).
Поэтому читателям, планирующим купить жилплощадь в Берлине или другой части Германии, стоит начать подготовку к закрытию сделки уже сейчас. Это позволит не упустить момент, когда цены достигнут дна, после чего негативный ценовой тренд сменится позитивным.
Мегаполисы vs сельская местность: где ценовая динамика больше обнадеживала продавцов?
В отчетном периоде ценники продолжали двигаться по нисходящей траектории как в городах, так и в сельских регионах. Но в ряде регионов (как среди урбанистических образований, так и в сельской местности) негативные тенденции были выражены менее четко.
Это следует учитывать читателям, планирующим купить коттедж или апартаменты в Германии уже в этом году. Смена нисходящего ценового тренда восходящим в соответствующих локациях может случиться гораздо раньше, чем в целом по стране.
Если исходить из отчета Destatis, наиболее существенное снижение среднего ценника одного «квадрата» жилплощади относительно аналогичного прошлогоднего периода наблюдалось для отдельно стоящих коттеджей на одну и две семьи (дуплексы) в следующих мегаполисах:
- Берлин;
- Гамбург;
- Мюнхен;
- Кельн;
- Франкфурт-на-Майне;
- Штутгарт;
- Дюссельдорф.
В среднем по этим локациям, которые в совокупности также известны в Германии как «Большая семерка», проседание среднего ценника указанной категории жилплощади составило минус 9,5% в годовом сопоставлении. Относительно предыдущего квартала цены на одно- и двухквартирные коттеджи в крупных городах упали на 3,2%.
Цены на квартиры в кондоминиумах в этих мегаполисах просели в отчетном периоде в среднем на 4,6% за год. Но квартиры умеренно подорожали. Ценник апартаментов в среднем по «Большой семерке» вырос на 0,4% в годовом сопоставлении.
В прочих крупных городах, не входящих в перечень мегаполисов, одно- и двухквартирные коттеджи стоили на 7,3% дешевле, чем в том же квартале прошлого года, а за квартиры пришлось платить на 3,5% меньше. Однако относительно предыдущего квартала цены на квартиры упали сильнее (-2,1%), чем на коттеджи (-0,9%).
В малонаселенных сельских районах покупатели в отчетном периоде платили в среднем на 6,7% меньше за отдельно стоящие коттеджи на одну семью и дуплексы. Они также платили на 2,4% меньше при приобретении квартир в кондоминиумах, если сравнивать с первым кварталом 2023 года. Относительно предыдущего квартала цены там упали на 1,7% и 0,1%, соответственно.
Долгосрочный негативный ценовой тренд, подпитываемый удорожанием ипотеки и не только
Высокие затраты на финансирование и снижение покупательной способности населения продолжают оказывать давление на крупнейшую экономику Европы, вызывая худший отраслевой кризис на рынке жилья страны за последние десятилетия. По данным Destatis, в целом за 2023 год цены на немецкую жилплощадь упали на 8,4%. Это худший результат с момента начала ведения статистического учета с использованием текущей методологии в 2000 году.
С середины 2022 года средняя стоимость жилплощади на немецком рынке идет на спад. Основная причина — резкий рост процентных ставок по жилищным кредитам для владельцев счетов в банках Германии, из-за которого такие займы стали существенно дороже.
Многие немцы и иммигранты, обосновавшиеся в этой стране, больше не могут позволить себе иметь собственные четыре стены. Особенно сильный удар происходящее нанесло по молодёжи. Многие молодые семьи вынуждены отказываться от воплощения мечты о собственном доме, поскольку не могут его профинансировать. Схожая ситуация наблюдается и в случае юрлиц. Капиталовложения в жилплощадь перестали быть выгодными для крупных корпоративных инвесторов.
Согласно опросу аналитиков, проведенному информагентством Reuters, цены продолжат падать в 2024 году. В целом по итогам этого года ожидается сокращение показателя в среднем по стране на 2%. Но опрошенные аналитики полагают, что в 2025 году на рынок вернется позитивный ценовой тренд. В результате этот год завершится двухпроцентным ростом.
Но не все эксперты разделяют пессимизм, который демонстрировали респонденты Reuters. Например, экономисты немецкого банка Landesbank Baden-Württemberg (LBBV) ожидают прекращения падения цен уже в ближайшие месяцы. В качестве позитивных факторов они назвали растущий спрос на жилплощадь и сохранение высокого дефицита жилья.
Сворачивание строительного бизнеса
В последние годы немецкую экономику терзали высокие ставки не только по ипотечным кредитам, но и по кредитам для бизнеса. Это навредило многим строительным фирмам, которым также пришлось мириться с возросшими затратами на строительство.
Местные девелоперские компании, сворачивают проекты, сетуя на недостаточное либо чрезмерно дорогое заемное финансирование, удорожание рабочей силы и материалов. Из-за этого новое строительство находится в упадке.
Количество разрешений на реализацию девелоперских проектов, включая запуск нового строительства и переоборудование уже существующих объектов, падает. В апреле 2024 года показатель был значительно ниже уровня того же месяца прошлого года. Согласно данным Destatis, за месяц было выдано 14,3 тыс. разрешений на новое строительство. Это на 17% меньше, чем годом ранее. Число разрешений на реализацию всех строительных проектов, включая реконструкцию, составило 17,6 тыс. Это также на 17% ниже показателя за тот же месяц предыдущего года.
По данным Федерального статистического управления, в 2023 году в целом по Германии было построено почти 295 тысяч квартир и прочих единиц жилплощади. Цифра впечатляет. Но это намного ниже озвученного ранее федеральными властями целевого уровня: 400 000 новых объектов жилой недвижимости ежегодно. Цель правительства явно не достигнута. Причем не впервые.
При этом спрос на жилплощадь остается высоким. Особенно в городах, что пока не сильно влияет на цены. В текущей ситуации (дорогая ипотека) немцы предпочитают снимать жилплощадь, а не вкладываться в собственные «четыре стены».
Несмотря на нехватку жилья, в Германии существуют сотни тысяч пустующих квартир и прочих единиц жилплощади. По данным Федерального министерства жилья, городского развития и строительства (нем.: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen), их около 1,7 миллиона. Другие источники называют более скромную цифру (около 550 тыс.).
Ввиду нехватки жилья, особенно в мегаполисах, ассоциации профессионалов в сфере строительства и операций с недвижимостью настаивают на увеличении государственного финансирования строительной отрасли.
Альтернативное исследование вселяет оптимизм в продавцов
Но Destatis — не единственный источник аналитических данных по рынку жилья Германии. Собственники местной жилплощади, выставившие ее на продажу, с гораздо более ощутимым воодушевлением восприняли июньский доклад Europace Hauspreisindex, который также заставил многих потенциальных покупателей действовать более активно. Почему? В этом докладе отмечается, что цены на жилплощадь в стране растут, а не падают.
Динамика индекса Europace Hauspreisindex. Фиолетовым цветом отмечен общий индекс, зеленым — квартиры в кондоминиумах, голубым — дома новой постройки, серым — вторичка. Источник: Europace
По оценкам аналитической платформы Europace, немецкая жилплощадь дорожает уже пять месяцев. Позитивный тренд сохраняется с января по май 2024 года. В документе также отмечается, что с декабря 2023 по май 2024 года индекс цен на жилье в стране вырос на 1,75%. Но есть одно «но». При расчете индекса ведется оценка показателя в месячном сопоставлении. Если оглянуться на предыдущий год, то по-прежнему фиксируется отрицательная динамика.
В частности, за двенадцатимесячный период, завершившийся в мае 2024 года, цены в среднем по рынку снизились незначительно: на 0,19%. Общий индекс достиг 212,57 пункта, что все еще ниже пикового значения, зафиксированного в начале 2022 года.
Это показывает, что нужно уделять пристальное внимание периодам наблюдения и сравнения. Оба доклада, вероятно, верны, но Europace предлагает взглянуть на рыночную динамику под иным углом. Можно предположить, что через несколько кварталов правительственные данные также отразят рост цен на жилплощадь.
Эксперты Europace также ожидают, что дальнейшее снижение ключевой процентной ставки Европейским Центробанком (ЕЦБ) может стать импульсом для потребителей и придать дополнительную динамику рынку.
Стоит ли сейчас покупать под сдачу: комментарии экспертов
По оценкам Europace, в мае 2024 года средняя в целом по стране арендная плата по долгосрочным контактам снизилась по сравнению с предыдущим месяцем на 0,7%, но выросла на целых 4,2% в годовом сопоставлении. В то же время предложение арендных квартир достигло нижней точки. Ситуация сложная: разрыв между рентой по новым и заключенным ранее договорам растет. Съемное жилье в дефиците. Из-за этого арендаторы все реже переезжают.
Неудивительно, что за последние несколько лет популярность покупки жилплощади в Германии специально для сдачи в аренду возросла. Также хотите воспользоваться ситуацией на рынке? Обратите внимание на рекомендации экспертов.
Аналитики отмечают, что одна из самых важных вещей при покупке жилплощади в Германии для сдачи в аренду — готовность владеть ею в течение минимум 10 лет. Почему? По истечении 10-летнего срока можно продать актив, не платя налог на прирост капитала. Даже если эта жилплощадь не выступает основным местом жительства собственника. В Германии продажа основного места жительства без прироста капитала возможна через два года.
Но это не единственное преимущество Германии в контексте инвестиций в жилье под долгосрочную сдачу. Еще один плюс — выгодные условия финансирования. Немецкие ипотечные кредиты, как правило, выдаются на тех же условиях как для жилплощади, сдаваемой в аренду, так и для квартир/коттеджей, которые кредитополучатель покупает в качестве собственного жилья. Во многих странах ситуация иная.
Расходы по ипотечным процентам также часто могут быть списаны в счет налогов. Есть и другие основания для списания. В результате общие налоговые преимущества могут оказаться значительными. В частности, можно вычесть до 40% стоимости своей немецкой жилплощади из налогов в первые четыре-шесть лет владения ею. Домовладельцы могут претендовать на вычеты в форме амортизации стоимости здания (но не земли), расходов на модернизацию с целью повышения энергоэффективности и т. д.
Техническое обслуживание может представлять собой источник повышенных расходов. Поэтому эксперты рекомендуют покупателям-иностранцам приобретать новые здания с высокими характеристиками энергоэффективности, если это возможно.
Во многих случаях прибыль можно получать, даже переехав за границу. При условии, что страна нового фискального резидентства имеет соглашение об избежании двойного налогообложения с Германией.
Наконец, учитывая строгие законы об аренде жилья в Германии, арендная плата, скорее всего, будет расти лишь на два-три процента в год (при пролонгации уже заключенных ранее договоров; по новым соглашениям цену определяет рынок). Это означает, что потенциал инвестиций в жилье под сдачу в контексте прироста капитала в значительной степени зависит от того, когда вы в конечном итоге продаете, а не от дохода от аренды.
