По итогам 2023 года квартиры и коттеджи подешевели в подавляющем большинстве городов и сельских регионов Германии. Неутешительной статистикой поделились Postbank и HWWI. Гораздо более обнадеживающим выглядит отчет Europace за 1 квартал 2024 года, свидетельствующий о смене нисходящего тренда восходящим. Рыночные аналитики считают, что дешевле не будет — самое время покупать. Рассказываем, в каких регионах Германии инвестировать в недвижимость особенно выгодно.
Самое резкое падение цен на жилье в Германии за 6+ десятилетий
По оценкам Кильского института мировой экономики (нем.: Kiel Institut für Weltwirtschaft; IfW Kiel), падение цен на жилую недвижимость в Германии в 2023 году стало наиболее резким за более чем 6 последних десятилетий. По данным IfW, цены на квартиры в немецких кондоминиумах упали в отчетном периоде на 8,9%, дома на одну семью подешевели на 11,3%, а многоквартирные дома — на 20,1%.
Негативной статистикой делятся и другие исследователи. Например, согласно совместному отчету Postbank и Гамбургского архива мировой экономики (нем.: Das Hamburgische Welt-Wirtschafts-Archiv; HWWA), реальные цены (с поправкой на инфляцию) на жилье в Германии всех типов в 2023 году упали на 10%.
Особенно резко цены в 2023 году упали в так называемой «Немецкой большой семерке». Речь о семи крупнейших мегаполисах страны. В этот список входят:
- Мюнхен;
- Берлин;
- Гамбург;
- Франкфурт-на-Майне;
- Дюссельдорф;
- Кёльн;
- Штутгарт.
В частности, в Штутгарте зафиксировано самое большое падение цен на квартиры (-16%). Среди городов, окружающих «Большую семерку», наибольшим падением отметился Майнц (также примерно -16%).
Причем тенденция к снижению цен на недвижимость в Германии в 2023 году не только усилилась, но и распространилась на сельские районы, где раньше ценники оставались стабильными. Почему это произошло? Если верить мнению экспертов HWWA и Postbank, цены на немецкую жилую недвижимость в отчетном периоде падали по следующим причинам:
- рецессия, снижающая покупательную способность немцев и иностранных инвесторов;
- значительное повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, ведущее к снижению спроса;
- глобальная неопределенность, снижающая активность инвесторов.
В результате негативная динамика в 2023 году была зафиксирована в 96% немецких регионов. Анализ HWWA и Postbank выявил рост реальных цен (с учетом инфляции) только в 16 регионах, включая округа Биркенфельд и Кузель в земле Рейнланд-Пфальц.
Разворот тренда на немецком рынке жилья?
Падение цен произошло после периода устойчивого роста, который также не имел аналогов в историческом плане и начался в 2009 году. После этого года произошел трех- и даже четырехкратный рост цен — в зависимости от сегмента рынка недвижимости и локации. Обвал рынка начался лишь в 2022 году.
Эксперты заявляли, что на фоне стремительного повышения ценников в течение десятилетия этап ценовой коррекции является вполне уместным и не должен рассматриваться как повод для серьезного беспокойства. Они также отметили, что за падением, непременно, последует подорожание жилья. Поэтому аналитики рекомендовали инвестировать в момент достижения рынком дна. Возможно, лучшее время для этого — прямо сейчас.
Согласно оценкам консалтинговой компании Europace, цены на немецкое жилье снова растут. Позитивная динамика наблюдалась с января по март 2024 года. Вероятно, это очередной поворотный момент в развитии немецкого рынка жилой недвижимости. Вот текущие данные.
Самая низкая точка индекса цен на жилье Europace пришлась на декабрь 2023 года и составила 208,91 пункта. Затем в январе индекс поднялся и достиг отметки в 209,21 пункта. В феврале преодолен рубеж в 209,67 пункта, а в марте — 210,94 пункта.
Но позитивная динамика фиксируется не во всех сегментах. Эксперты наблюдают, что цены на новые здания достигают новых рекордных высот. В то же время стоимость вторички продолжает падать или стагнирует в ряде локаций, поскольку надвигающиеся затраты на реконструкцию (закон об отоплении и т. д.), очевидно, вынуждают продавцов значительно ее снижать.
Индекс цен новостроек достиг нового рекордного уровня в марте 2024 года, составив 236,17 пункта. Вторичка дорожает второй месяц подряд: с 190,34 в январе до 190,71 пункта в феврале и до 192,24 пункта в марте. Стоимость квартир в кондоминиумах в сегменте вторички также растет второй месяц подряд: соответствующий индекс вырос с 201,67 в январе до 202,79 пункта в феврале и до 204,4 пункта в марте. Все это может быть признаком поворота на рынке жилой недвижимости. На диаграмме показано развитие рынка в целом и трех его подсегментов с 2018 года.
Динамика цен на недвижимость в Германии с 2018 года. Фиолетовая кривая — общий индекс, зеленая — квартиры в кондоминиумах, голубая — новостройки, серая — вторичка. Источник: Europace
Этому способствовал растущий с начала 2024 года спрос и дальнейшее уменьшение процентных ставок по ипотеке и кредитам для застройщиков. Ипотечный брокер Interhyp отмечает установление «нового более здорового баланса» на рынке. Но в компании также прогнозируют повышение процентных ставок по десятилетним кредитам с 3,5% до 4% в ближайшие месяцы, а также отмечают, что немецкие банки зафиксировали резкий рост дефолтов по кредитам на коммерческую недвижимость в четвертом квартале. То есть возобновление роста цен на немецкое жилье пока еще не гарантировано на 100%.
Лучшие локации для выгодной покупки жилья в Германии под сдачу и перепродажу
Считаете, что немецкий рынок жилья уже достиг ценового дна, и поэтому сейчас лучший момент для выгодной покупки? Рекомендуем изучить результаты ряда свежих исследований, отражающих лучшие локации для выгодной покупки жилья в Германии под сдачу и перепродажу.
Исследование IdW
Эксперты Немецкого экономического института (нем.: Institut der deutschen Wirtschaft; IdW) изучили цены покупки и аренды недвижимости по всей Германии, чтобы найти лучшие возможности для инвестиций в покупку под сдачу. Авторы отчета отмечают снижение привлекательности недвижимости как инвестиционного актива — особенно в мегаполисах. Но в Германии остались регионы, где покупка под сдачу может оказаться выгодной инвестицией.
Команда IdW проанализировала динамику цен на покупку и аренду в 70 крупных городах Германии. Предложения арендодателей и собственников (продажа) с акцентом на одно- и двухквартирное жилье (наиболее ликвидные лоты) рассматривались в период с начала 2015 года по третий квартал 2023 года.
Аналитики старались выявить регионы, где арендная плата растет быстрее, чем цена покупки. С точки зрения экспертов, это может быть особенно интересно инвесторам. В число таких локаций, по мнению экономистов IdW, входят:
- Фюрт;
- Леверкузен;
- Ольденбург.
В некоторых регионах наблюдается прямо противоположная тенденция: цены на покупку сейчас растут быстрее, чем арендная плата. Яркий пример — Галле.
Исследование Baufi24
Результатами аналогичного исследования поделился аналитический портал Baufi24. Выяснилось, что валовая доходность от покупки квартир в немецких кондоминиумах под сдачу в аренду стабильно росла с середины 2023 года. Причем арендная плата продолжает расти значительно быстрее, чем цена покупки жилья.
В частности, валовая доходность от аренды квартир в кондоминиумах (отношение дохода от аренды к покупной цене в процентах) увеличилась в среднем на 0,3%, достигнув 3,92%, в 30 крупнейших городах Германии в период с конца июня 2023 года до конца января 2024 года. Причем показатель уже превышает 4% в каждом третьем обследованном городе.
Явную тенденцию к росту можно наблюдать и в городах «Немецкой большой семерки», упомянутых выше. Здесь доходность от аренды за рассматриваемый период выросла в среднем на 0,29%, достигнув 3,37%. Как утверждают в Baufi24, росту арендной платы способствует комбинация следующих факторов:
- замедление нового строительства;
- приток людей в Германию, включая представителей диаспоры и иммигрантов;
- рост цен покупки жилплощади.
Исследование показало, что в период с конца июня 2023 года по конец января 2024 года цены за квадратный метр в 30 крупнейших локациях выросли лишь незначительно — в среднем на 0,86% в годовом исчислении, достигнув € 3726. Аналитики ожидают, что доходность от аренды продолжит расти в будущем, поскольку жилая площадь в Германии структурно ограничена. И положение вещей вряд ли изменится в ближайшие годы, учитывая медленные темпы нового строительства, большой приток людей и неэффективность использования существующей жилой площади, а также общую инфляцию.
- «Большая семерка». Рассмотрим лидеров «Большой семерки» по росту и уровню доходности от покупки под сдачу в аренду. Как видно из анализа Baufi24, Штутгарт выделяется среди семи крупнейших немецких мегаполисов самой высокой валовой доходностью (4,04%). Самый сильный рост доходности от аренды (плюс 0,52%) с конца июня 2023 года также был зафиксирован в столице земли Баден-Вюртемберг. Далее следуют Кёльн с доходностью 3,67% (+0,25%) и Франкфурт-на-Майне с 3,4% (+0,36%). Цены покупки квартир в кондоминиумах значительно упали в обоих мегаполисах. В Кёльне цена за квадратный метр снизилась в среднем на 4,5% до € 4 496 за рассматриваемый период, а во Франкфурте на 7,3% до € 5 896. По снижению ценника их опережает только Мюнхен. В столице земли Бавария цена покупки из расчета на квадратный метр с середины 2023 года упала в среднем на 1027 евро (-10,9%) до € 8435. Это по-прежнему самый высокий уровень среди семи мегаполисов. Но падение ценника привело к тому, что доходность от покупки жилья под сдачу в аренду в Мюнхене выросла в отчетном периоде на 0,49% до 3,12%.
- «Топ-30». Рурская область (Северный Рейн-Вестфалия) выделяется особенно высокой доходностью от аренды. 6 городов региона, которые аналитики Baufi24 относят к «топ-30», отметились валовой доходностью более 4,5%. Гельзенкирхен занимает первое место с валовой доходностью от покупки под сдачу в аренду на уровне 5,44% (+0,46%). Но Вупперталь (4,89%), Дуйсбург (4,85%), Дортмунд (4,65%), Бохум (4,64%) и Эссен (4,51%) также остаются привлекательными локациями для инвесторов с точки зрения доходности. По мнению экспертов, заслуживает внимания и Хемниц (Саксония). Доходность от покупки под сдачу в аренду в отчетном периоде там составила 5,04%.
Валовой доход от аренды дает ценную информацию о привлекательности недвижимости. Но необходимо также учитывать такие параметры, как возраст или местоположение актива. Например, анализ пятерки крупнейших немецких городов показал, что в большинстве случаев арендная плата в радиусе от 15 до 100 километров растет более резко, чем в непосредственной близости от города.
Например, в радиусе от 16 до 50 километров от Берлина темп роста цен на аренду более чем в два раза превысил темп, зафиксированный в центре. В частности, в радиусе от 31 до 50 километров средняя арендная плата за квадратный метр выросла с € 11,28 в 2023 году до € 12,64 в 2024 году. Это соответствует увеличению на 12,1%. В случае Мюнхена рост особенно заметен в радиусе от 76 до 100 километров от центра города. Цена квадратного метра арендуемой квартиры за год выросла там с € 10,14 до € 11,10 (+9,5%). Для сравнения: в ближайших окрестностях города темп роста составил в среднем всего 4,5%.
Любой, кто ищет жилье в окрестностях Гамбурга, столкнется с более высокими ценами на аренду на расстоянии 15 километров. То же самое относится и к Кёльну. Иная ситуация во Франкфурте-на-Майне, где средняя запрашиваемая арендная плата за квадратный метр в городе выросла с € 14,96 до € 16,31. Однако на расстоянии от 31 до 50 километров арендная плата стала на 4% дешевле по сравнению с предыдущим годом.
