Последние годы оказались неспокойными для рынка жилья Германии. Из-за глобальной неопределенности, ведущей к стремительному росту инфляции, шаткой экономики, энергетического кризиса и значительного роста процентных ставок по ипотечным кредитам немцы и иммигранты стали заметно реже покупать жилье в Берлине и других городах. В результате цены на жилую недвижимость в целом по стране стабильно снижались с 2022 года.
Предпосылки для смены ценового тренда
Но ситуация, возможно, начинает меняться. Исследование, проведённое командой платформы ImmoScout24, показывает, что желание купить (нем.: die Kauflust) недвижимость в Германии все чаще снова возникает у граждан этой страны и новых резидентов без немецкого гражданства. А спрос, как известно, стимулирует цены. Восстановлению спроса способствует комбинация 3 фундаментальных факторов:
- некоторая стабилизация и даже снижение процентных ставок по ипотеке;
- недостаточное предложение арендного жилья, ведущее к его сильному удорожанию;
- приток трудовых иммигрантов в Германию, привлеченных новыми более либеральными правилами предоставления гражданства и резидентства.
ImmoScout24 сообщает, что в первом квартале 2024 года запрашиваемые цены (нем.: der Angebotspreis) в четырех из восьми крупнейших городов Германии уже превысили уровни прошлого года (das Vorjahresniveau). По оценкам команды портала, интерес к покупке недвижимости в крупных городах в январе-марте значительно возрос по сравнению с предыдущим годом — на целых 49%.
Что это означает? Поскольку немцы и иммигранты снова хотят покупать дома в Германии, избыточное предложение на рынке будет быстро сокращаться. Поэтому эксперты резонно предполагают, что средняя цена покупки жилья в Германии вырастет уже в ближайшем будущем.
Авторы исследования отмечают, что после достижения пикового спроса на покупку недвижимости в Германии в 2021 году и значительного падения этого показателя в 2022 году, активность потенциальных покупателей снова начала усиливаться в конце 2023 года. С тех пор спрос значительно вырос по всей Германии.
Эта тенденция особенно очевидна в крупных городах. Там интерес потенциальных покупателей, измеряемый количеством запросов на портале ImmoScout24, увеличился в полтора раза, как отмечалось выше. Но позитивную тенденцию можно наблюдать и в других локациях, включая:
- окрестности крупных городов (рост запросов на 31% в 1 квартале 2024 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года);
- другие города (рост на 39%);
- сельскую местность (рост на 24%).
Таким образом, спрос во всех регионах в отчетном периоде оказался значительно выше, чем в предыдущем году.
Сколько стоит немецкое жилье прямо сейчас?
Для информативности рассмотрим ценовую динамику (нем.: die Preisentwicklung) в квартальном и годовом сопоставлении как в сегменте вторички, так и на рынке нового жилья в Берлине и других популярных городах Германии. Отдельно рассмотрим коттеджи.
Квартиры на вторичке
Согласно исследованию ImmoScout24, в первом квартале 2024 года средняя запрашиваемая цена на покупку квартир в сегменте вторички, выставленных на продажу по всей Германии, выросла на 0,6% в квартальном исчислении и достигла € 2490 за 1 квадратный метр. Этот темп роста может показаться умеренным. Но, как минимум, то, что наблюдается рост, а не падение цен, как это было сравнительно недавно, уже можно считать позитивным сигналом.
Среди восьми крупных городов самый существенный рост в первом квартале 2024 года по сравнению с прошлым кварталом наблюдался в Кельне. Там запрашиваемые цены на квартиры выросли на 1,5% в квартальном сопоставлении. Достойным результатом отметился и Мюнхен (рост на 1,3%). Цены квартир в Дюссельдорфе снизились лишь незначительно — на 0,1%.
Однако в целом по крупным городам цены по-прежнему зачастую ниже, чем в 1 квартале предыдущего года. По всей Германии квартиры в сегменте вторички предлагались продавцами примерно на 2,5% дешевле, чем годом ранее.
Снижение цен в годовом исчислении оказалось еще более очевидным в Берлине (-5,1%) и Франкфурте-на-Майне (-5,4%). Даже в Дюссельдорфе (-3,3%) и Кельне (-2,6%) цены еще не вернулись на уровень предыдущего года.
Однако в Лейпциге, напротив, запрашиваемые цены значительно выросли по сравнению с предыдущим годом — на 3,4%. Средний ценник предложения жилья на вторичке также немного вырос в годовом сопоставлении в следующих городах из топ-8:
- Гамбург;
- Мюнхен;
- Штутгарт.
Новые квартиры
В первом квартале 2024 года запрашиваемые цены на квартиры в новостройках не восстановились. Причем позитивная ценовая динамика оказалась даже менее выраженной, чем динамика цен на квартиры в сегменте вторички.
По всей Германии цены апартаментов внутри новостроек в 1 квартале 2024 года упали на 0,5% в квартальном исчислении, а в Мюнхене — на целых 1,6%. Справедливости ради, нигде в Германии квадратный метр жилплощади не стоит так дорого, как в баварской столице. Средняя цена квартиры в новостройке составляет там колоссальные € 10 481 за квадратный метр. Это примерно на € 3 500 больше, чем в Штутгарте — втором по дороговизне городе, где цена за квадратный метр составляет € 7 014.
Даже в Лейпциге, где стоимость квадратного метра квартир в новостройках ниже, чем в любом другом крупном городе Германии (5003 €), средний ценник в сегменте новостроек оказался немного ниже, чем в предыдущем квартале (снижение на 0,7%). В годовом исчислении темп роста цен на квартиры в новостройках в Лейпциге и Кельне составил 5,3%.
В Берлине рост ценник увеличился на не менее внушительные 4,8% относительно января-марта 2023 года. Это дополнительная причина купить столичную новостройку в Германии. Заинтересованы? Рассмотрите предложения партнеров портала:
- квартира с 4 комнатами в Вайсензее в новом ЖК с подземным паркингом;
- новая квартира в Шенеберге рядом с Байеришер-Плац;
- новая квартира с 4 комнатами в Вильмерсдорфе недалеко от Курфюрстендамм;
- облагороженная квартира в новом жилом комплексе недалеко от центра Гезундбруннена;
- пентхаус в новостройке в престижном районе недалеко от озера Халензее;
- пентхаус с 3 комнатами в Митте в новом жилом комплексе.
Коттеджи
Цены на дома на одну семью в Германии демонстрировали лишь незначительные колебания в квартальном сопоставлении. Это утверждение справедливо как в случае вторички (снижение на 1%), так и в отношении новых построек (снижение на 0,5%).
По сравнению с предыдущим кварталом в Дюссельдорфе наблюдался наиболее значительный рост цен на недвижимость из данной категории в сегменте вторички (рост на 0,9%), а в Берлине наблюдался самый существенный рост цен на коттеджи-новостройки (рост на 1,2%).
Что происходит на рынке аренды жилья в Германии?
Анализ показывает, что на рынке аренды наблюдается все более слабая ценовая динамика. Но спрос на съемные квартиры в Германии по-прежнему высок. Это приводит к усилению давления на потенциальных квартиросъемщиков, которые ищут съемную жилплощадь в условиях дефицита.
Эксперты считают, что перспективы для арендаторов не очень хорошие. Цены на съемную жилплощадь, как ожидается, продолжат расти. В стране строится слишком мало социального жилья, частные арендодатели уже в большинстве случаев заключили контракты на весь имеющийся жилфонд, а покупка нового жилья под сдачу пока не очень выгодна инвесторам из-за сравнительно высоких процентных ставок.
В среднем в 1 квартале 2024 года аренда квартир из сегмента вторички обходилась на 1,7% дороже, чем в предыдущем квартале. Согласно собранным данным, цены на аренду квартир в новостройках выросли на 1,6% в квартальном сопоставлении. Средняя базовая арендная плата (без учета коммунальных и других платежей) за квартиру с двумя спальнями площадью 70 квадратных метров в целом по Германии составляла около € 599 в месяц для вторички и € 833 в месяц для новостроек. Однако стоимость аренды (как и в случае с покупкой) существенно различается в зависимости от региона.
