Хотите купить квартиру или коттедж в Германии? Присматриваетесь к рынку новостроек? Решили повременить с покупкой, полагая, что средний ценник снизится? Плохие новости. Официальный Берлин вряд ли выполнит обещания в сфере жилищного строительства. Эксперты ожидают, что дефицит нового жилья в Германии сохранится минимум до 2027 года.
Слабое предложение на фоне высокого спроса неминуемо приведет к дальнейшему удорожанию новой жилплощади. Сэкономить, снимая жилье, тоже не выйдет. Рента быстро растет. Поэтому сейчас, возможно, лучший момент для покупки. Особенно для покупки жилья с системами кондиционирования воздуха.
Дефицит новой жилплощади сохраняется
Количество новых квартир и коттеджей, которое застройщикам Германии удастся сдать в эксплуатацию в 2026 году, будет в разы ниже обещанного властями уровня. К такому выводу пришли эксперты базирующейся в Мюнхене организации Ifo. Аналитики предполагают, что по итогам 2026 года строительные компании Германии выведут на рынок всего 175 тыс. единиц новой жилой недвижимости. Ранее немецкие власти обещали, что по итогам этого периода будет введено в эксплуатацию в 2 раза больше единиц жилья.
Прогнозный уровень на 2026 год, ожидаемый Ifo, на 40% меньше результата четырёхлетней давности. По официальной статистике, в 2022 году было достроено и введено в эксплуатацию 300 тыс. новых квартир и коттеджей. Это случилось через год с момента прихода к власти ныне действующего правительства: так называемой «Светофорной коалиции».
По оценкам аналитиков организации IW-Köln, чтобы удовлетворить текущий уровень спроса на жилплощадь в Германии в период до 2025 года (включительно), придется ежегодно возводить примерно 372 тыс. коттеджей и квартир. Учитывая быстрый рост населения центральноевропейской страны, во многом обусловленный трудовой иммиграцией, в последующие годы придется сдавать в эксплуатацию минимум 302 тыс. единиц жилья, чтобы уравновесить спрос и предложение, избегая ценового «перегрева» рынка.
В 2021 году к власти в Германии пришла трехпартийная коалиция, включающая социал-демократов (СДПГ), «зелёных» и свободных демократов (СвДП). Одним из предвыборных обещаний нового правительства было обеспечения ввода в эксплуатацию минимум 400 тыс. единиц жилья в новостройках в год. Это позволило бы решить проблему дефицита жилплощади в Германии.
Но коалиционное правительство многократно терпело фиаско, стремясь достичь поставленных ранее целей. Власти сетовали на слабость немецкой экономики и чрезмерно высокие уровни процентных ставок. Отталкиваясь от официальной статистики и рыночных трендов, аналитики Ifo не ожидают кардинальных перемен к лучшему в жилищном строительстве в течение ближайшего двухлетнего периода.
Дефицит новостроек актуален не только для немецкого рынка
Проблема актуальна не только для немецкого рынка. Согласно прогнозу Ifo, в основу которого легли результаты опроса, проведенного экономистами Euroconstruct, число вводимых в эксплуатацию новых единиц жилплощади в 15 странах Западной Европы сократится с более чем 1,5 млн в 2022 году до 1,2 млн к 2026 году.
| 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | Изменения в % 2026/2022 | |
| Бельгия | 57,0 | 51,8 | 47,2 | 46,9 | 47,2 | -17,2 |
| Дания | 42,4 | 37,5 | 23,5 | 23,5 | 32,2 | -24,0 |
| Германия * | 295,3 | 294,4 | 250,0 | 205,0 | 175,0 | -40,7 |
| Финляндия | 41,4 | 40,4 | 18,4 | 19,9 | 22,9 | -44,7 |
| Франция | 375,7 | 353,7 | 324,8 | 265,5 | 240,1 | -36,1 |
| Великобритания | 207,6 | 184,1 | 179,6 | 201,0 | 215,7 | 3,9 |
| Ирландия | 29,7 | 32,6 | 36,0 | 41,0 | 38,0 | 27,9 |
| Италия | 96,0 | 101,0 | 97,5 | 92,9 | 88,9 | -7,5 |
| Нидерланды | 74,4 | 73,3 | 66,5 | 70,0 | 76,5 | 2,8 |
| Норвегия | 28,0 | 28,0 | 21,7 | 21,4 | 25,5 | -9,0 |
| Австрия | 58,5 | 54,3 | 46,5 | 39,6 | 37,4 | -36,1 |
| Португалия | 20,2 | 21,5 | 21,4 | 22,0 | 22,7 | 12,6 |
| Швеция | 69,0 | 54,1 | 28,1 | 29,5 | 35,6 | -48,4 |
| Швейцария | 43,4 | 41,7 | 41,4 | 41,7 | 42,2 | -2,7 |
| Испания | 89,1 | 85,5 | 98,0 | 105,0 | 110,0 | 23,4 |
| Западная Европа (EC-15) — всего | 1 527,6 | 1 453,9 | 1 300,5 | 1 225,0 | 1 209,8 | -20,8 |
| Польша | 238,6 | 220,4 | 230,0 | 235,0 | 244,0 | 2,3 |
| Словакия | 20,2 | 20,9 | 19,4 | 20,0 | 22,2 | 9,8 |
| Чехия | 39,4 | 38,1 | 34,5 | 35,7 | 37,5 | -4,8 |
| Венгрия | 20,5 | 18,6 | 18,0 | 16,5 | 15,0 | -27,0 |
| Восточная Европа (EC-4) — всего | 318,8 | 298,0 | 301,9 | 307,2 | 318,7 | -0,0 |
| В итоге | 1 846,4 | 1 751,9 | 1 602,4 | 1 532,2 | 1 528,5 | -17,2 |
Авторы исследования отмечают, что в Германии расходы на строительство полностью вышли из-под контроля и мешают рынку восстановиться. Схожая ситуация наблюдается в ряде других европейских стран. Интенсифицировать жилищное строительство мешают высокая инфляция и скачки процентных ставок. Но эксперты рекомендуют не использовать процентные ставки по кредитам для бизнеса в качестве оправдания слабой строительной активности в долгосрочной перспективе, поскольку они уже возвращаются к нормальному уровню.
С другой стороны, цены на стройматериалы не снижаются, а, скорее, стабилизируются. Стоимость рабочей силы и вовсе быстро растет. Какой можно сделать вывод? Цены на новую недвижимость в Германии, скорее всего, продолжат расти в ближайшие годы.
Рост ренты не прекращается
Германию уже несколько лет терзает обостряющийся кризис на жилищном рынке. Эта проблема коснулась не только новостроек. Ситуация привела к резкому росту арендной платы. Более того, ввиду дефицита съемной жилплощади потенциальные квартиросъемщики вынуждены мириться с изнурительными поисками жилья в крупных городах. Особенно непросто в этом плане арендаторам в таких местах как Берлин, Франкфурт и Мюнхен.
Ни в крупных мегаполисах Германии, ни в пригородах спад арендной платы не наблюдается. Согласно результатам исследования рынка съемного жилья, проведенного экспертами консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), рента во многих регионах страны в первой половине 2024 года демонстрировала двузначные темпы роста. Например, в крупнейшем городе федеральной земли Гессен, то есть во Франкфурте-на-Майне, запрашиваемая рента выросла почти на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В восьми крупнейших немецких населенных пунктах (Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кельне, Лейпциге, Мюнхене, Франкфурте, Штутгарте) в отчетном периоде запрашиваемая рента увеличилась в среднем на 6,3%. Есть и хорошая новость. Во второй половине 2023 года рост в годовом сопоставлении составил 8,2%. То есть можно говорить о небольшом замедлении, хотя эксперты списывают это на сезонность.
Между разными немецкими городами наблюдались серьезные различия. Например, в случае жилья в Берлине рента в I полугодии 2024 года увеличилась на 11,4% в годовом сопоставлении. В Кельне — всего на 1,4%. В Лейпциге, напротив, зафиксировано повышение арендной платы на целых 9,8%.
Вне крупнейших немецких городов рента росла гораздо быстрее, чем ранее. Малые и средние города демонстрировали значительный всплеск спроса. Рента там по итогам первой половины 2024 года выросла в среднем на 8,3% в годовом сопоставлении. Для сравнения: во второй половине 2023 года зафиксировано повышение на 4,8%.
При подготовке исследования эксперты проанализировали запрашиваемые цены, охватывающие 35 тыс. объектов съемной недвижимости, а также 41 тыс. объектов недвижимости, выставленных на продажу по всей Германии. Учитывались арендная плата и цена продажи, которую устанавливают арендодатели и продавцы для новых арендаторов и покупателей соответственно. При подготовке выборки использовались данные за первую половину 2024 года. Базой при сравнительном анализе выступали данные за аналогичный период предыдущего года.
Найти съемную квартиру в Германии с кондиционером практически невозможно
Изменение климата и глобальное потепление, которые не обошли стороной Германию, напрямую влияют на процесс выбора ликвидного немецкого жилья для собственного проживания или сдачи в аренду. В ходу недвижимость с современной теплоизоляцией и системами кондиционирования воздуха. Например, съемные квартиры с кондиционерами разлетаются как горячие пирожки.
Когда в Германии температура начинает подниматься до 30°C и превышает этот знаковый рубеж, многие новоприбывшие начинают задаваться резонным вопросом: «Почему в немецких домах так мало кондиционеров?» Тенденция избегать использования кондиционеров не является исключительно немецкой. Европейцы, как правило, используют кондиционеры реже, чем жители США и некоторых стран Азии. Несмотря на это, их использование выросло по всему континенту более чем вдвое с 1990 года.
Экономные немцы часто считают, что кондиционирование воздуха — энергозатратная и дорогая технология. Но спрос на жилье с системами кондиционирования воздуха сейчас бьет рекорды. В результате ликвидность такой недвижимости растет так же быстро.
Выставленное на продажу жилье пока дешевеет – ловите момент!
Аналитики JLL отмечают, что дорогая ипотека оказала существенное негативное влияние на стоимость жилплощади в Германии. За последние несколько лет цены скорректировались, что позволило компенсировать более высокие ставки по жилищным кредитам.
По итогам первой половины 2024 года, средняя цена на квартиры и коттеджи, которые занимают непосредственно владельцы (вторичка) на территории крупных городов продолжали падать – пусть спад и замедлился. Средняя стоимость новых и старых объектов жилой недвижимости по итогам первого полугодия 2024 года уменьшилась на 3,6% в годовом сопоставлении. Для сравнения: по итогам января-июня 2023 года средний ценник снизился на 7,4% в годовом сопоставлении.
Примечательно, что наибольшее падение продажных цен наблюдалось во Франкфурте-на-Майне (-6,5%), где рента в отчетном периоде выросла очень сильно. В Гамбурге цены практически не упали. В текущей ситуации, как отмечают аналитики JLL, сочетание более низких затрат на покупку (особенно если оплачивать сделку собственными накоплениями, без оформления ипотечного кредита после открытия счета в немецком банке) и более высокой арендной платы склоняет чашу весов в пользу покупки, а не съема.
