Зачем покупать недвижимость в Турции? Помимо фундаментальных причин, включая возможность оформления вида на жительство / гражданства за инвестиции, создания «запасного аэродрома» в курортной стране и получения источника пассивного арендного дохода, есть и позитивный новостной фон.
Повышение рейтинга Moody’s – сигнал для инвесторов
В июле 2024 года авторитетное международное рейтинговое агентство Moody’s впервые за более чем десятилетие повысило суверенный кредитный рейтинг Турецкой Республики. Это отражает эффективность усилий официальной Анкары, направленных на восстановление экономики.
Рейтинг был повышен на сразу две ступени: с «B3» до «B1». Аналитики также озвучили «позитивный» прогноз на среднесрочную перспективу. Рейтинг Турции по-прежнему остается на четыре ступени ниже инвестиционного уровня. Сейчас он на одной отметке с рейтингами соседней Иордании и Бангладеш.
В январе 2024 года эксперты Moody’s пересмотрели прогноз по кредитному рейтингу Турции со «стабильного» на «позитивный», сославшись на «решительное изменение» экономической политики, предпринятое властями. Очередной пересмотр оценок Moody’s последовал за повышением суверенных кредитных рейтингов ближневосточной страны агентствами S&P Global Ratings и Fitch Ratings. S&P повысило рейтинг на одну ступень с «B» до «B+», сопроводив пересмотр позитивным прогнозом. Агентство Fitch также повысило рейтинг на одну ступень с «B» до «B+», озвучив позитивный прогноз.
Эксперты отмечают, что возвращение официальной Анкары к традиционной экономической политике привело к развороту инфляционного тренда и быстрому наращиванию валютных резервов Центральным банком Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası). Аналитики Moody’s прогнозируют замедление инфляции примерно до 30% в 2025 году. Ожидается, что дефицит текущего счета составит 2,4% ВВП в 2024 году и менее 2% ВВП в 2025 году. Это существенно ниже недавнего максимума (5%), зафиксированного в 2022 году.
Отчет Knight Frank упрощает сравнительный анализ рынков жилья Турции и других стран
Согласно оценкам консалтинговой компании Knight Frank, рынки жилья большинства развитых и перспективных в инвестиционном плане стран продолжили демонстрировать позитивную динамику в I квартале 2024 года. Темп роста цен в целом по 56 обследованным рынкам достиг в среднем 3,6% в годовом исчислении. Но этот результат все еще ниже 20-летнего долгосрочного трендового показателя (5,6%). Темп роста в квартальном сопоставлении составил 1,3%. Это больше, по сравнению с двумя предыдущими кварталами, но все еще немного ниже долгосрочного среднего показателя (1,4%).
Темпы роста / снижения цен на жилье в I квартале 2024 года. Источник: Knight Frank
В случае 82% из 56 обследованных рынков отмечен рост цен в годовом сопоставлении — самый высокий показатель с IV квартала 2022 года. 67% рынков показали рост в квартальном исчислении — самый высокий показатель с третьего квартала 2022 года.
Турция в очередной раз возглавила рейтинг Knight Frank. Но следует учитывать, что значительное влияние на местный рынок жилья оказывает инфляция. После достижения пикового значения в 86% в октябре 2022 года индекс потребительских цен (ИПЦ) в Турции упал до минимума в 38% в июне прошлого года, после чего снова подскочил до 75%.
Несмотря на номинальный (без учета ИПЦ) рост более чем на 50% в годовом исчислении в период с января по март 2024 года, цены на жилье в Турции упали за последние 12 месяцев в реальном выражении. С поправкой на ИПЦ показатель снизился на 9,9%.
Двузначные темпы роста также наблюдались на рынках Болгарии (16%), Польши (13%), Колумбии (12%), Тайваня (10,5%) и Греции (10,4%). Гонконг отстает от других ключевых мировых рынков, отметившись падением цен на 11,6% за последние 12 месяцев. Замедление гонконгской экономики негативно повлияло на местный рынок жилья.
Новостроек в Турции хватит всем? Штат застройщиков на 99-месячном пике, но есть одно «но»
Число наемных работников в строительной сфере увеличилось в мае 2024 года на 11,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув отметки в 1 823 929 человек. Это пиковый уровень за 99 месяцев. Данными поделился Турецкий статистический институт (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK). Предыдущий пиковый результат был установлен в октябре 2017 года и составил 1 833 340 (отраслевой рекорд).
Комментируя статистику, эксперты Ассоциации инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER) отметили, что растущая активность наблюдается по всей стране. Особенно в зонах восстановления после разрушительного землетрясения, случившегося в феврале 2023 года.
Учитывая данные TÜİK по динамике занятости в строительстве, можно предположить, что ближневосточную страну ждет «перепроизводство» новостроек, за которым последует снижение цен вследствие превышения предложения над спросом. Но это предположение может оказаться ошибочным. Почему? Власти готовятся «проредить» сектор, ликвидируя / подвергая жестким санкциям неплательщиков налогов.
Большинство турецких компаний, работающих в сфере операций с объектами недвижимости и строительства, не платят налоги, поскольку не декларируют прибыль или сообщают о работе в убыток. Об этом сообщили местные СМИ со ссылкой на данные Центрального банка Турции.
Секторальные балансы Центробанка за 2022 год показали, что 65,2% компаний, занимающихся недвижимостью, и 51,7% строительных компаний в Турции сообщили об убытках или отсутствии прибыли, тем самым избежав уплаты налогов. Эксперты предполагают, что многие компании ложно декларируют убытки, чтобы уклониться от налоговых обязательств перед государством.
Министерство финансов ранее признало проблему и пообещало осуществить изменения в политике и процедурах. Ведомство планирует отменить некоторые налоговые льготы и ввести минимальный корпоративный налог на прибыль в размере 10% для компаний, ранее пользовавшихся этими льготами. Также планируется ужесточить налоговые проверки и увеличить их частоту – особенно в отношении компаний, которые постоянно сообщают об убытках. Углубленные и учащенные проверки уже проводятся в отношении 735 налогоплательщиков с высоким уровнем риска.
Поэтому есть вероятность закрытия многих строительных предприятий. Это, как ожидается, приведет к возникновению дефицита новой недвижимости и, соответственно, росту ее стоимости для конечных пользователей (будь то арендаторы или покупатели).
Туризм растет – пора покупать жилье под посуточную сдачу и отели
Туристический сектор Турции продолжает процветать, привлекая покупателей недвижимости в курортных зонах для краткосрочной сдачи отдыхающим. Данные TÜİK показывают, что за II квартал 2024 года, охватывающий апрель, май и июнь, доходы Турции от туризма достигли $14,9 млрд (+11,8% относительно аналогичного периода предыдущего года). Структура расходов посетителей показала, что гости потратили на отдых $10,3 млрд. Расходы на пакетные туры внесли $4,5 млрд в общий доход от туризма.
Рост доходов обусловлен резким увеличением числа посетителей. Турпоток вырос на 15% в годовом исчислении, достигнув 16,1 млн. 14,9% посетителей были гражданами Турции, проживающими за рубежом. Средние расходы за ночь пребывания для всех посетителей составили $101, но турецкие граждане, проживающие за границей, тратили в среднем $69 за ночь.
Одной из наиболее крупных групп отдыхающих были граждане Российской Федерации. Статистика ФСБ РФ показывает, что большая часть зарубежных поездок россиян в первом полугодии 2024 года приходилась именно на Турцию. С января по июнь россияне совершили 12,6 млн зарубежных поездок (+9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Турция, куда отправились 2,5 млн граждан РФ, в очередной раз заняла первое место с ростом на 9,4%. За Турцией по интенсивности пассажиропотока из России следуют:
- Абхазия (рост на 2,8%);
- Казахстан (снижение на 9%);
- ОАЭ (рост на 11,7%);
- Китай (рост на 14,5%);
- Таиланд (30,1%).
По методике ФСБ, в статистике учитываются разные цели поездок:
- бизнес;
- туризм;
- частные визиты;
- образование;
- постоянное место жительства;
- военная служба.
Если человек пересекает границу более одного раза за один и тот же период, каждое пересечение засчитывается как отдельная поездка.
«Ложка дегтя»: статистика по жилью остается негативной – продажи падают
По данным TÜİK, в период с января по июнь 2024 года продажи жилья в Турции снизились на 3,7% в годовом исчислении до 545 074 единиц. Причем негативный тренд усиливается. В июне количество закрытых сделок составило 79 313. Это на 5,2% меньше, чем за тот же месяц предыдущего года. Снижение объясняется ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов и ростом процентных ставок по ипотеке, а также замедлением темпов продаж иностранцам.
Львиная доля от общего числа сделок купли-продажи в июне пришлась на Стамбул (13 025 единиц). Далее следовали столичная Анкара (6 866 единиц) и город Измир на Эгейском море (4 361). Продажи жилья с привлечением ипотечных кредитов снизились на 49,4% в июне в годовом исчислении. Доля таких сделок достигла 8,6% от общего числа. В период с начала января по конец июня число продаж жилья с привлечением ипотечных кредитов сократилось на 57,7% до 51 415 единиц.
Для борьбы с высокой инфляцией Центральный банк Турецкой Республики с июня по март 2023 года повысил процентные ставки с 8,5% до 50%. Это привело к резкому сокращению кредитования физлиц и компаний коммерческими банками.
В июне иностранцам продано 1440 единиц жилья (-45,1% в годовом исчислении). В течение этого месяца наибольший интерес среди иностранных покупателей вызывали средиземноморский курортный город Анталия (593 закрытые сделки), Стамбул (478) и еще один средиземноморский город Мерсин (116). Больше всего продаж пришлось на граждан России (332), Ирана (156) и Украины (102). В период с января по июнь 2024 года продажи жилья иностранцам сократились на 45,7% в годовом исчислении, составив 10 461 единицу.
