Многие французские риелторы, строители и домовладельцы, старающиеся продать недвижимость, успели окрестить уходящий календарный год «annus horribilis». С французского языка это переводится как «ужасный год». Учитывая низкую во всех отношениях базу, есть надежда, что в 2024 году ситуация улучшится. Самое время присмотреться к рынку, чтобы закрыть сделку выгодно, когда продажи (и, соответственно, цены) на минимуме.
Высший нотариальный совет Франции (фр.: Conseil supérieur du notariat) отметил значительное сокращение сделок с недвижимостью в уходящем 2023 году. По предварительным оценкам, было закрыто от 850 000 до 890 000 сделок — по сравнению с более чем 1,13 млн в 2022 году. Значительно снизилось количество продаж новостроек. В 1 полугодии 2023 года в этом сегменте зафиксирован спад в годовом исчислении на 31,3%.
В замедлении динамики рынка недвижимости Франции в 2023 году виноваты несколько проблем, связанных с кризисом стоимости жизни и высокими процентными ставками. Но заглядывая в 2024 год, эксперты ожидают более «радужную» картину.
Процентные ставки во Франции в 2024
Получить ипотеку во Франции в 2023 году было особенно сложно из-за высоких процентных ставок и строгих требований к кредитополучателям. По состоянию на ноябрь 2023 года средние процентные ставки по 20-летним ипотечным кредитам выросли до 4,3%. Это огромный скачок по сравнению с февралем 2022 года, когда ставки составляли всего 1,1%.
Но получение ипотеки усложнилось еще раньше. В 2022 году Высший совет по финансовой стабильности Франции (фр.: Le Haut Conseil de stabilité financièr; HCSF) издал новые правила кредитования покупателей жилья. Теперь выплаты, включая страховые сборы, не должны превышать 35% дохода, а заемщики должны брать кредит на срок не более 25 лет (в исключительных случаях не более 27 лет). В результате в октябре 2023 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 43,5% в годовом исчислении.
Заглядывая в будущее, большинство экспертов ожидают, что в 2024 году ставки окончательно стабилизируются в результате замедления инфляции и действий Европейского центрального банка (ЕЦБ). Последний решил приостановить повышение ставок в конце октября 2023 года после 10-кратного увеличения с середины 2022 года.
В середине декабря 2023 года Франсуа Виллеруа де Гальо, управляющий Центробанком Франции (фр.: Banque de France), заявил: «Снижение процентных ставок должно произойти где-то в 2024 году». Это событие должно стать стимулом для спроса на жилье и сопутствующие услуги. Например, на профессиональное сопровождение при заключении сделок с недвижимостью во Франции.
Союз кредитных посредников (фр.: Union des Intermédiaires de Crédit) прогнозирует, что процентные ставки во Франции достигнут высшей точки (потенциально около 5%) в январе или феврале 2024 года. Затем начнется медленное снижение. В конечном итоге они стабилизируются на уровне около 4% к концу 2024 года.
В Goldman Sachs Asset Management прогнозируют, что к лету 2024 года могут стать доступными более низкие процентные ставки. Этому должны способствовать «тенденция к снижению активности кредитополучателей и замедление инфляции». Оба тренда вынудят «ЕЦБ начать снижать свои ставки в июне».
Глава французского Центробанка в декабре заявил в интервью Reuters, что во Франции «инфляция снизится до 2% самое позднее к 2025 году». В 2023 году инфляция в этой европейской стране составляла в среднем 5,7%.
Цены на недвижимость во Франции в 2024
Эксперты, опрошенные порталом Meilleurs Agents, ожидают, что средние цены на недвижимость во Франции упадут примерно на 4% в 2024 году. Но изменения могут сильно различаться в зависимости от региона.
По прогнозам компании Nexity, в таких городах как Бордо и Лион могут наблюдаться более выраженные изменения: ожидается, что средние цены упадут там на 8,6% и 8,1%, соответственно. Прогнозируется, что в западнофранцузских городах Нант и Ренн снижение составит примерно 5,1% и 2,6%, соответственно.
Парижский регион может отметиться спадом цен на недвижимость на 6,8%. Для сравнения: в 2023 году в Париже цены снизились на 5,4%, а в сентябре этого года средняя цена за квадратный метр во французской столице упала ниже 10 000 евро впервые с 2019 года.
И, наоборот, в некоторых городах, включая Марсель и Ниццу, прогнозируется рост цен в 2024 году. Эти рынки должны продемонстрировать удорожание жилплощади на 6,3 и 2,3%, соответственно. В этом контексте рекомендуем присмотреться к местным лотам от проверенных партнеров. Например, к просторной двухкомнатной квартире в Ницце с панорамным видом на море.
Многие из перечисленных районов уже давно известны высокими ценами на недвижимость. И ряд экспертов не первый год считали местное жилье переоцененным. По состоянию на осень 2023 года городами с самой дорогой недвижимостью (не считая Парижа) были Ницца (6546 евро за квадратный метр), Экс-ан-Прованс (6139 евро), Лион (5219 евро) и Бордо (4853 евро).
Некоторые из указанных тенденций были заметны уже в октябре 2023 года, когда информагентство BFM Business и сайт объявлений о недвижимости Bien’Ici опубликовали результаты тематического исследования. Авторы отметили, что многие французские города, включая Марсель, уже давно недооценены. Если там будет зафиксирован рост цен, это просто отразит балансировку рынка.
Эксперты также объяснили, почему цены на жилье падают, отметив, что резкое снижение последовало за периодом инфляции на рынке жилой недвижимости, который наступил после пандемии Covid-19. Аналитики также обозначили общую тенденцию для французского рынка в 2023 году: цены на жилье падали быстрее всего в средних по размеру городах.
Налоги на недвижимость во Франции в 2024
Цены — не единственная переменная, требующая внимания при принятии решения о покупке недвижимости во Франции в 2024 году. Налоги также играют важную роль. Во Франции есть два основных типа налогов на недвижимость:
- taxe fonçiere — уплачивается всеми владельцами недвижимости во Франции;
- taxe d’habitation, который взимается только, если недвижимость выступает неосновным (вторым, энным) местом жительства.
Домовладельцы во Франции в 2023 году столкнулись с ростом выплат по taxe fonçiere на 7,1%. Это произошло из-за инфляции. Но местные власти также имеют право еще больше увеличить сумму сборов (вплоть до +60%). В 2024 году можно ожидать роста taxe fonçiere минимум на уровне инфляции.
Владельцы жилья, выступающего неосновным местом жительства, также будут платить taxe d’habitation. В 2022 году средний счет для плательщика этого сбора составил 772 евро в год. Местные власти в районах с нехваткой жилья (фр.: zones tendues) также имеют право взимать надбавку к taxe d’habitation в размере до 60%. Это может увеличить счет, выставленный домовладельцу, на несколько сотен евро в 2024 году. Учитывайте, что перечень zones tendues постоянно меняется. В 2024 году он расширится.
Гранты и государственная помощь
Люди, желающие купить или отремонтировать недвижимость во Франции, вправе претендовать на определенную помощь от французского правительства. Но такие субсидии / гранты часто предоставляются по принципу нуждаемости (в результате оценки уровня дохода). Это означает, что для подачи заявления требуются вид на жительство и счет во французском банке.
Отдельного внимания заслуживает правительственная схема помощи «Беспроцентный кредит» (фр.: Prêt à taux zero; PTZ). Это, как следует из названия, механизм предоставления дополнительного беспроцентного кредита, который можно использовать для финансирования части покупки дома. Обычно PTZ оформляется в дополнение к стандартной ипотеке. Целевая аудитория:
- физлица, впервые покупающие жилье;
- персоны, которые не владеют своим основным местом жительства минимум 2 года (есть исключения для людей с ограниченными возможностями).
В рамках презентации бюджета на 2024 год французское правительство объявило, что продлит и сохранит схему PTZ до 2027 года, хотя предполагалось, что срок ее действия закончится в 2023 году. Бенефициары по-прежнему будут проверяться на нуждаемость. Но пороговые уровни дохода будут увеличены.
Это сделает предложение более доступным для домохозяйств со средним доходом. По оценкам чиновников, еще 6 миллионов домохозяйств получат право на участие в PTZ в 2024 году. Это должно подстегнуть спрос на жилье и цены.
Изменения для домовладельцев, для которых недвижимость во Франции — не основное жилье
У вас уже есть квартира или коттедж во Франции, но вы проводите там всего несколько месяцев в году? Есть и другие изменения, которые произойдут в 2024 году и требующие внимания:
- Во-первых, это внедрение новой системы въезда и выезда из ЕС (англ.: Entry/Exit System EES). Начало эксплуатации EES предварительно намечено на октябрь 2024 года. Переход на этот механизм затронет всех, кто путешествует во Францию из страны, не входящей в состав ЕС или Шенгенскую зону. Он призван ужесточить пограничный контроль и повысить безопасность. Но переход EES в теории может привести к более длительному ожиданию для путешественников, включая обладателей шенгенской визы во Францию (категория С).
- Во-вторых, в декабре 2023 года французские депутаты приняли поправки в иммиграционное законодательство, которые включают возможность освобождения британских владельцев недвижимости во Франции (если такой актив — не основное место жительства) от выполнения визовых правил, появившихся после Брексита. Хотя детали этого механизма пока не ясны, новые правила могут оказать существенное влияние на британцев, владеющих недвижимостью во Франции. В перспективы этот аналог «золотой визы» может стать доступен гражданам других дружественных Франции стран, не входящих в ЕС и Шенгенскую зону.
