Будет ли 2024 год удачным для покупки жилья в Вене?

Цены на жилую недвижимость в Австрии росли много лет, достигнув пика сразу после пандемии коронавируса. Это даже заставило экспертов неоднократно предупреждать о риске формирования «мыльного пузыря» на рынке альпийской страны.

После изменения денежно-кредитной политики через повышение процентных ставок, начавшегося в 2022 году и приведшего к удорожанию ипотеки, австрийский рынок жилья перевернулся вверх тормашками. Это привело к внезапному прекращению бума, который сменился спадом.

В Вене цены упали более резко, чем в остальных регионах страны. Только в третьем квартале 2023 года местное жилье подешевело на целых 4% в годовом исчислении. Итак, достигли ли цены дна? Настал ли подходящий момент для покупки недвижимости в австрийской столице? Или ожидается еще большее падение цен?

Переоцененность и избыточный спрос

По данным Национального банка Австрии (нем.: Oesterreichische Nationalbank; OeNB), жилая недвижимость в целом по стране и в её столице все еще переоценена, несмотря на недавнее падение стоимости. В частности, в целом по Австрии уровень переоцененности превышает 20%, а в Вене показатель составляет 37%. Это означает, что цены все еще могут снизиться в ближайшие месяцы.

Драйверами роста цен в австрийской столице были те же факторы, которые способствовали удорожанию жилья в крупных городах соседней Германии. По мнению экспертов OeNB, если австрийский рынок последует нисходящей тенденции соседней страны, местное жилье может подешеветь еще на 6%.

Но также есть факторы, замедляющие падение и создающие предпосылки для роста цен. По оценкам аналитиков Raiffeisen Bank International (RBI), существует значительный избыточный спрос на покупку жилплощади, составляющий около 55 тыс. единиц жилья в год. Также наблюдается высокий спрос на арендную жилплощадь. Особенно в столице. Это повышает интерес инвесторов к местным доходным домам вроде объектов из подборки:

• доходный дом в Вене под реконструкцию (можно надстроить этажи);
• доходный дом в столице Австрии с квартирой для домовладельца и арендаторами;
• доходный дом в Вене с доходностью 4% годовых;
• доходный дом в столице Австрии возле метро и торгового центра с доходностью 3,8% годовых;
• новый доходный дом в одном из центральных районов Вены для долгосрочной или краткосрочной аренды.

Более того, длительный период низких процентных ставок и низкая доходность депозитов с фиксированной процентной ставкой укрепили позиции недвижимости как актива-убежища для тех, кто может себе позволить ее покупку без привлечения заемного капитала (ипотеки). Эти факторы продолжают способствовать росту цен.

Ужесточение правил посуточной сдачи

Еще один фактор может снизить инвестиционную привлекательность венского жилья в контексте покупки под сдачу, одновременно способствуя сокращению спроса со стороны потенциальных покупателей, которым нужно жилье для собственного размещения.

С июля 2024 года владельцы недвижимости в Вене смогут сдавать в аренду отдельные квартиры посуточно максимум на 90 дней в году. Желающим снять лимит на посуточную сдачу придется обращаться к городским властям за специальным разрешением.

В итоге часть инвесторов может отказаться от покупки квартиры в Вене под посуточную сдачу, чтобы избежать административного бремени. Некоторые собственники, которые уже занимаются подобным бизнесом, могут перейти на долгосрочную аренду по той же причине.

Новые правила де-факто устранят разницу между жилыми зонами, в которых аналогичные ограничения действовали последние 5 лет, и теми зонами в городе, которые ранее не были охвачены такими правилами, когда речь идет о краткосрочной аренде.

В Вене наблюдается постпандемийный приток туристов. В первой половине 2023 года в столице Австрии остановились на ночлег около 7,5 млн гостей. Это близко к уровню аналогичного периода докризисного 2019 года.

Рост населения и стагнация в строительстве

Еще один фактор, влияние которого может смягчить падение цен (и эксперты полагают, что так все и будет), — это демографическое развитие Вены. По мнению аналитиков Raiffeisen Bank International, быстрый рост и омоложение населения австрийской столицы за счет иммигрантов обеспечивают основу для повышения цен на недвижимость. Причем речь не только о жилье. Эксперты рекомендуют не сбрасывать со счетов и коммерческую недвижимость, включая торговые площади и гостиницы. Например, объекты из подборки:

• торговый комплекс, расположенный в пригороде Вены;
• инвестиционный проект 5-звездочного отеля в центре 1-го района Вены.

В Вене в последнее время наблюдается быстрый рост населения. За десятилетие с 2013 года население австрийской столицы выросло на 241 тыс. (+13,8 %). На 1 января 2023 года там проживали люди 180 разных национальностей.

В немецких городах Дюссельдорф и Кельн, демонстрирующих аналогичные темпы роста реальных (с поправкой на инфляцию) цен, темпы роста населения составили всего 7% и 8%, соответственно.

Кроме того, спад в строительном секторе, обусловленный удорожанием материалов и заемного капитала, ведет к сокращению предложения жилья. Это способствует формированию дефицита в сегменте новостроек и оказывает повышательное давление на цены.

Но аналитики ожидают, что цены на жилую недвижимость в Вене, скорее всего, все равно упадут. Насколько? Все зависит от того, как каждый фактор повлияет на рынок в 2024 году. Если верить пессимистичным прогнозам, ценовая коррекция составит 15% в этом и следующем (2025) году.

Но долгосрочные перспективы венского рынка остаются благоприятными. А потенциальные покупатели получают возможность выгодно закрыть сделку, когда цены буду на дне. Начать путь к цели можно прямо сейчас с изучения рынка. Например, ознакомившись с лотами от проверенных партнеров:

• квартиры, студии, лофт-апартаменты в венском ЖК TrIIIple Living;
• квартира в ЖК Die Goldene Linde;
• квартира в инновационном комплексе Korso;
• вилла с бассейном и сауной в дорогом районе Вены;
• квартира в новом венском районе Асперн Зеештадт;
• апартаменты в центре Вены;
• жилье в старинном доме Вены;
• квартира с террасой в районе Пенцинг.

Советы покупателям от экспертов

Хотите купить недвижимость в австрийской столице или другой части альпийской страны в 2023 году? Пригодятся советы экспертов. По мнению профессиональных игроков рынка недвижимости, покупателю важно точно оценить свои финансовые возможности перед началом поиска недвижимости, уделяя особое внимание условиям и единовременным комиссиям при привлечении заемного финансирования.

Также стоит тщательно проверять жилую недвижимость из сегмента вторички. Предложение такого типа значительно более распространено, чем новостройки. Но прежде чем покупать «подержанное», важно проверить состояние здания с привлечением независимого инженера / оценщика, а также оценить ежемесячные эксплуатационные расходы.

Правила покупки недвижимости для иностранных граждан в Вене

Столица Австрии регулярно возглавляет списки лучших мест для жизни и привлекает большое число иностранцев, которые хотят сделать Вену новым домом. Некоторые решают обзавестись там собственной жилплощадью. Но покупка дома в другой стране может оказаться непростой задачей — даже для ее резидента. Вот что нужно знать о покупке недвижимости в Вене иностранцу.

Кого в Австрии считают иностранцем?

Иностранные граждане определяются федеральным правительством Австрии как персоны, не имеющие австрийского гражданства. Все логично. Но когда дело доходит до покупки недвижимости, для разных иностранцев действуют разные правила. В основном все зависит от наличия / отсутствия у иностранца паспорта другой страны ЕС.

Правила покупки недвижимости для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии

В Австрии гражданину стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии относительно легко купить недвижимость в качестве иностранца. Почему? По законам ЕС, этим гражданам предоставлены те же права, что и гражданам Австрии. Что это означает? Независимо от наличия / отсутствия австрийского резидентства, такое лицо сможет свободно купить недвижимость в Вене в инвестиционных / иных целях.

Правила для граждан третьих стран

Термин «граждане третьих стран» относится к любой персоне без гражданства государства-члена ЕС, страны ЕЭЗ (Европейская экономическая зона = ЕС + Исландия, Лихтенштейн и Норвегия) или Швейцарии.

Представителям этой группы сложнее купить недвижимость в Вене. Даже при наличии временного или постоянного резидентства в Австрии. Резиденты родом из третьей страны должны пройти процедуру авторизации в Австрии, чтобы получить специальное разрешение на покупку недвижимости.

Причина? Власти практикуют выдачу специального разрешения, чтобы обеспечить достаточное количество жилья для австрийских граждан и избежать роста цен на недвижимость и землю из-за интереса со стороны зарубежных покупателей-спекулянтов.

Но в Вене правила немного мягче, чем национальные законы. Это упрощает жизнь некоторым резидентам.

Чем отличается Вена?

Правила покупки недвижимости иностранцами в Австрии регулируются законами отдельных провинций. Поэтому они различаются от региона к региону. В Вене ключевое отличие состоит в том, что если супружеская пара покупает недвижимость и один из супругов — гражданин Австрии / другой страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, проходить процедуру авторизации для получения разрешения не нужно.

Остальным парам и холостым гражданам третьих стран по-прежнему нужно проходить процесс авторизации. Но на практике местные риелторы, обслуживающие иностранцев, не сталкиваются с отказами от властей по заявкам на такие разрешения.