Что происходило на испанском рынке жилья в 1 полугодии 2024 года? От динамики спроса россиян и перспективы упразднения иммиграционных льгот для покупателей жилья до реальной причины жилищного кризиса и рисков при покупке жилья в Испании на этапе строительства с дисконтом — изучаем ключевые события и делаем выводы.
Спрос россиян на испанское жилье упал, несмотря на скорое упразднение «золотой визы»
По данным испанской Ассоциации регистраторов недвижимости (исп.: Registradores de España), число иностранцев, купивших недвижимое имущество в Испании в 1 половине 2024 года, снизилось в годовом сопоставлении, а также по сравнению с январем-июнем 2022 года. Тем не менее результат стал третьим по величине за всю историю наблюдений.
Эксперты не исключают, что спрос подстегнули новости о прекращении выдачи «золотой визы» покупателям жилья. Власти объявили об упразднении этого иммиграционного маршрута в апреле 2024 года, но пока не реализовали обещание на практике.
По данным Registradores de España о закрытых сделках купли-продажи, в 1 половине 2024 года иностранцы выступили покупателям в рамках 43 232 сделок. Это на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Спрос со стороны испанцев снизился на 5%. Местные жители выступили покупателями в рамках 254 517 сделок. Общий спрос (местный + иностранный) снизился на 5% в годовом сопоставлении, достигнув отметки в 297 749 закрытых сделок. Это на 17% выше среднего показателя за десять лет.
Наиболее активной группой иностранных покупателей были британцы, за которыми следовали немцы и французы, как показано на следующей диаграмме.
Количество сделок с участием покупателей-иностранцев в 1 квартале 2024 года. Источник: Registradores de España
Американские покупатели продемонстрировали самый большой рост активности в годовом сопоставлении во втором квартале 2024 года (+21%). За ними следовали покупатели из Польши (+13%) и Украины (+7%). Наибольшее снижение было отмечено среди российских (-33%) и французских покупателей (-24%). Одна из возможных причин снижения активности россиян, как полагают аналитики, — запуск венгерской программы по выдаче «золотых виз», позволяющей получить ВНЖ в стране ЕС через инвестиции в 2 раза дешевле, чем в Испании.
Исследование: иностранцам выгоднее покупать жилье в Испании, чем на родине
Если отталкиваться от данных Евростата, инвестиции в испанские жилье выгоднее для наиболее активных иностранных покупателей недвижимости в Испании, чем приобретение квартир и коттеджей в родных странах. В частности, цены на жилье в Испании более динамичны, чем в Великобритании, Германии и Франции.
Динамика цен на недвижимость в Испании, Великобритании, Германии и Франции за 10 лет (с 1 квартала 2015 года по 1 квартал 2024 года). Источник: Евростат
На диаграмме выше показано, как средняя цена на жилую недвижимость в Испании и 3 других государствах менялась за десятилетие. Хотя в Германии наблюдался скачок цен в период, предшествовавший кризису в Украине, с тех пор цены на немецкое жилье резко упали. Схожая ситуация — во Франции и Великобритании. Сейчас Испания является лидером по этому показателю. Цены на испанское жилье с 1 квартала 2015 года выросли на 53%. Для сравнения в Германии, Великобритании и Франции зафиксирован рост на 44%, 40% и 26%, соответственно.
На следующем графике показано процентное изменение средней цены на жилье на каждом рынке поквартально в годовом исчислении. Цены на жилье в Испании выросли на 6% в годовом исчислении в первом квартале 2024 года. Для сравнения: в Великобритании, Франции и Германии зафиксировано снижение на -1%, -5% и -6%, соответственно.
Изменение стоимости жилья в Испании, Великобритании, Германии и Франции поквартально в годовом сопоставлении. Источник: Евростат
Будет ли диаграмма выглядеть так же через десятилетие? Почти наверняка нет. Но на данный момент покупка недвижимости в Испании кажется более выгодной и безопасной инвестицией, чем закрытие сделки в Британии, Германии или Франции, откуда прибывает большинство иностранных покупателей испанского жилья.
Исследование: иммиграция — ключевой драйвер цен на испанское жилье
Испанцы все чаще обвиняют туристов и иммигрантов в удорожании жилья в Испании. Их недовольство замечают политики, обещая ввести ограничения на въезд для иностранцев, а также создать барьеры для продажи им жилья. В частности, правительство уже пообещало прекратить предоставление ВНЖ в Испании через покупку недвижимости, о чем говорилось выше.
Цены на испанское жилье быстро растут, о чем свидетельствует большинство исследований. По данным Ассоциации нотариусов Испании (исп.: Colegios Notariales), показатель вырос на 3,4% во 2 квартале 2024 года в годовом сопоставлении. Если отталкиваться от статистики портала с рекламными объявлениями о продаже недвижимости Idealista, запрашиваемые цены в отчетном периоде увеличились на 7,2%. Цены растут быстрее на таких «разогретых» рынках, как Мадрид, Барселона, Валенсия и Балеарские острова, где много экспатов и туристов.
Отчет исследовательского подразделения испанского банка CaixaBank показывает, что иммиграция — один из главных драйверов спроса на жилье в Испании. Существенный спрос оказывает повышательное давление на цены. Представленная ниже диаграмма иллюстрирует, как рост иностранного населения в популярных локациях затмил рост коренного испанского населения за последние два года.
Прирост населения в популярных регионах Испании в 2022-2023 гг. Синим цветом отмечены испанцы, красным — иммигранты. Источник: CaixaBank
Например, в случае Барселоны, где коренные испанцы чаще всего жалуются на доступность жилья и цены на аренду, а также склонны возлагать вину за проблему на туристов, иностранное население выросло на 163 150 человек за двухлетний период (2022–2023 гг.). Одновременно коренное испанское население увеличилось всего на 10 493 человека. Это означает, что иммигранты более чем в 15 раз превзошли коренных испанцев по темпам роста населения.
Источник: CaixaBank
В отчете также представлена диаграмма, показывающая связь между ценами на жилье и ростом населения. Авторы документа отмечают, что средний ценник растет быстрее в наиболее востребованных и густонаселенных муниципалитетах, которые продолжают привлекать новых жителей, включая иммигрантов. Мадрид, Барселона и Валенсия возглавляют список.
Приток иммигрантов уже «подогревает» политические дебаты в Испании. Сейчас политики дискутируют преимущественно по поводу нелегальной иммиграции. В частности, в центре внимания резкий рост числа прибывающих на испанские Канарские острова мигрантов из Африки в поисках лучшей жизни в Европе.
Но в будущем политики могут ополчиться и против легальных иммигрантов, мешая им въезжать на испанскую территорию, продлевать резидентство и покупать недвижимость. Поэтому иммиграционные юристы рекомендуют иностранцам поторопиться с решением иммиграционных и инвестиционных задач в этой стране, включая получение вида на жительство за инвестиции в Испании.
Эксперты: реальная причина жилищного кризиса — не иммигранты
Но некоторые эксперты заявляют, что виноваты не иммигранты, а центральное правительство. Например, архитекторы и застройщики обвиняют бюрократию в подавлении жилищного строительства. Формирующийся из-за медлительности чиновников дефицит жилплощади ведет к росту ее стоимости.
Соответствующие тезисы были озвучены на заседании Ассоциации застройщиков Испании (исп.: Asociación de Promotores Constructores de España; APCE). Мероприятие, собравшее профессиональных участников рынка, состоялось в Школе архитектуры им. Серта в Барселоне.
Докладчики отметили, что типичный испанский застройщик «тратит больше времени на получение разрешений на строительство дома, чем на его фактическое возведение». По оценкам APCE, процесс получения разрешительной документации может занять 2 года. На получение справки о завершении работ или прием в эксплуатацию после примерно двухлетнего периода строительства уходит еще 1 год. Это означает, что с момента подачи заявки о предоставлении разрешения на строительство до ввода здания в эксплуатацию проходит 5 лет. Причем 60% этого времени уходит на бюрократическую волокиту.
Эти бюрократические задержки увеличивают расходы, которые перекладываются на покупателей жилья в Испании, делая недвижимость более дорогой. Высокие риски и издержки подталкивают застройщиков и инвесторов к реализации дорогостоящих проектов и отказу от строительства доступного жилья, где меньше маржа.
Также отмечается, что правила часто противоречат друг другу, поскольку новые нормы принимаются без отмены старых. Это создает правовую неопределенность, которая «вызывает стресс у архитекторов из-за профессиональной ответственности», делая их уязвимыми для частых судебных исков. Во многих городских советах руководители отделов, отвечающие за интерпретацию соответствия девелоперских проектов техническим стандартам, являются юристами, а не архитекторами. Именно из-за них возникает большинство задержек.
Юрий Георгиев 
10 сентября 2024 
