Есть квартира или вилла в Испании, которая пустует? Планируете купить жилье в Испании под «золотую визу», но не собираетесь жить в нем? Вполне вероятно, что вы уже рассматриваете сдачу актива в аренду. Но какой вариант выбрать: посуточная сдача или долгосрочный контракт? Помимо срока действия контракта, различаются законы, регулирующие каждую ситуацию. Также будут отличаться налоговые последствия.
Оформление сделок, пролонгация
Рассмотрим требования к арендодателям и арендаторам при долгосрочной, краткосрочной и посуточной сдаче условной квартиры-студии у моря в Малаге или другого жилья в Испании.
Долгосрочная аренда
Долгосрочную сдачу регулирует закон «О городской аренде» (исп.: Ley de Arrendamiento Urbano; LAU). Сумму ренты можно обновлять каждый год в зависимости от инфляции и конкретных правил, действующих на момент пролонгации. Например, в 2024 году действует трехпроцентный предел повышения ренты. Но лимит не распространяется на «новые» контракты, подписанные после 2019 года.
Минимальный срок действия долгосрочных контрактов — 5 лет. Но арендатор может выехать уже через шесть месяцев при условии предварительного уведомления арендодателя за 30 дней. Если собственнику понадобится недвижимость для личного размещения, придется подождать истечения минимум 1 года после заключения контракта, а затем дать арендаторам 2 месяца на вселение. Если собственник решит продать недвижимость, арендатор вправе жить там до 3 месяцев или до момента закрытия сделки купли-продажи.
Краткосрочная аренда
Срок действия краткосрочного контракта не должен превышать 11 месяцев. Минимальный срок — 32 дня. Этот вариант обеспечивает повышенную гибкость при установлении арендной платы. Обычно рента выше, чем при долгосрочной сдаче. На это влияет ряд факторов, включая добавление мебели и частую сдачу в высокий сезон (в остальное время собственник может самостоятельно занимать жилплощадь).
Высокая текучесть арендаторов несет больший риск, чем при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду. Собственнику или управляющей компании также потребуется более активно участвовать в процессе.
Посуточная сдача
Как правило, при сдаче менее чем на 32 дня аренда считается туристической / посуточной. Посуточная сдача туристам через сайт вроде Airbnb регулируется другим набором правил и положений. Требуется лицензия. В каждом из 17 регионов Испании действуют собственные правила сдачи. Иногда все зависит от конкретного города. Обычно это касается крупных городов, популярных среди туристов: Барселона, Сан-Себастьян и Валенсия.
Чтобы получить туристическую лицензию, в большинстве случаев придется посетить местную ратушу (исп.: ayuntamiento), где будущий арендодатель сможет узнать местные правила и заполнить необходимые документы.
Получение туристической лицензии в ряде локаций может оказаться невозможным. Например, власти Барселоны больше не выдают лицензии. Поэтому единственный способ зарабатывать на посуточной сдаче в этом городе — купить недвижимость, предыдущий собственник которой уже получил такую лицензию. Рассмотрим ситуацию в отдельных регионах.
| Регион | Правила |
| Андалусия | • не допускается сдача на 2+ месяца; • возможна сдача комнат, если собственник проживает в доме; • в помещениях должны быть вентиляция, шторы или жалюзи, системы охлаждения (при сдаче летом) и отопления (при сдаче зимой) В феврале 2023 года региональное правительство Андалусии внесло изменения в постановление, позволяющее андалузским муниципалитетам контролировать динамику количества посуточных квартир в регионе. Местные сообщества также могут ограничивать сдачу. Правила могут меняться в зависимости от города расположения арендной недвижимости. Например, в Севилье городской совет обязал посуточников обеспечивать соответствие требованиям, которые предъявляются к отелям. |
| Арагон | • к туристической аренде относится сдача на срок менее одного месяца; • необходимо соответствие действующим нормам по пригодности для проживания и безопасности; • нужны горячая и холодная вода, а также отопление; • коттедж / квартиру необходимо сдавать в аренду целиком. |
| Астурия | • допускается сдача комнат без проживания владельца в доме / квартире; • квартиросъемщик должен иметь доступ к горячей и холодной воде, отоплению, огнетушителю и аварийному освещению; • в помещение должна быть вентиляция, занавески или жалюзи. |
| Балеарские острова | Местные советы могут регулировать или запрещать посуточную сдачу. Поэтому покупка недвижимости на Балеарских островах под сдачу в аренду туристам сопряжена с риском — правила могут измениться в любой момент. Актуальные условия: • недвижимость должна сдаваться в аренду целиком; • максимальный срок – 1 месяц; • нужен сертификат энергоэффективности с минимальным рейтингом F для жилья до 2007 года постройки (включительно) и D для более современных объектов; • при наличии товарищества (совета) собственников требуется его согласие. |
| Валенсия | • требуется справка о совместимости с городскими условиями, выданная мэрией / муниципалитетом по месту расположения; • максимальный срок сдачи не определен, но недвижимость должна сдаваться в аренду временно; • придется сдавать в аренду весь дом / квартиру целиком. В городе Валенсия действуют особые правила относительно того, где и на каких этажах здания могут располагаться объекты для посуточной сдачи. |
| Галисия | • допускается сдача на <31 дня; • придется сдавать дом / квартиру целиком; • требуется периодическое оформление сдачи при прибытии очередных гостей. |
| Канарские острова | Сдача в аренду отдельных помещений запрещена. На разных островах могут действовать уникальные правила относительно допустимых локаций с жильем под сдачу. Важно уточнить актуальные правила в местной ратуше. |
| Кантабрия | • возможна сдача комнат, если в коттедже / квартире живет собственник; • нужен 1 огнетушитель на этаж; • требуется свидетельство о заселении. |
| Кастилия и Леон | • максимальный срок сдачи – 2 месяца; • в сдаваемом объекте должны быть следующие помещения: спальня, гостиная-столовая, кухня, ванная комната, туалет (исключением выступают квартиры-студии, где спальня, гостиная-столовая и кухня совмещены); • в спальнях требуются вентиляция, жалюзи или занавески, препятствующие проникновению наружного света; • минимальная полезная площадь спален — 7 м² для одноместных, 10 м² для двухместных и по 4 м² для каждой дополнительной кровати (без учета площади смежных ванных комнат и террас); • на кухне должна быть вентиляция; • требуется подача горячей и холодной воды; • необходимо отопление. |
| Кастилия-Ла-Манча | • сдача комнат не допускается; • максимальный срок сдачи не определен, но недвижимость должна сдаваться в аренду временно; • требуется соответствие действующим нормам о пригодности для проживания и безопасности при использовании в качестве жилого помещения; • нужны вентиляция, жалюзи или аналогичная система затемнения; • требуется отопление и кондиционирование воздуха в спальнях и гостиной; • нужна минимум одна гостиная-столовая, кухня, спальня, ванная комната. |
| Каталония | • недопустима сдача на срок более 1 месяца; • требуется свидетельство о пригодности для проживания; • необходимо предварительно уведомлять чиновников из местной ратуши о каждом появлении новых гостей. В Барселоне действуют уникальные правила, и туристические лицензии там больше не выдаются. Поэтому выбирайте для покупки апартаменты в Барселоне, продавец которых уже оформил лицензию ранее. |
| Ла Риоха | • сдача отдельных комнат недопустима; • максимальный срок сдачи не определен, но недвижимость должна сдаваться в аренду временно; • необходимо предварительно уведомлять местную ратушу о прибытии каждой новой группы туристов. |
| Мадрид | • сдача отдельных комнат недопустима; • необходимо предъявить свидетельство о пригодности жилья для туристического использования (исп.: El Certificado de idoneidad para viviendas de uso turístico en Madrid; CIVUT), составленное архитектором и удостоверяющее соответствие установленным требованиям; • нужны горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, огнетушитель, аварийные знаки и план эвакуации. В Мадриде есть Специальный план предоставления услуги по размещению туристов (исп.: Plan Especial de Hospedaje; PEH) и другие уникальные правила. Рекомендуется уточнять информацию в муниципалитете по месту расположения недвижимости. |
| Мурсия | • отдельные комнаты могут сдаваться в аренду при условии, что собственник проживает и зарегистрирован в коттедже / квартире; • максимальный срок сдачи не определен, но допускается только кратковременная сдача; • нужны горячая и холодная вода, огнетушитель. |
| Наварра | • запрещена сдача на 3+ месяца; • требуются огнетушитель, аварийное освещение, план действий в чрезвычайной ситуации, горячая вода и отопление. |
| Страна Басков | • допускается сдача комнат, если собственник проживает в коттедже / квартире; • запрещена сдача на срок более 1 года. Законы могут различаться в зависимости от конкретной локации в Стране Басков. Например, в Сан-Себастьяне недопустима сдача жилья посуточно туристам. |
| Эстремадура | • необходимо соответствие противопожарным нормам (огнетушители, аварийное освещение); • минимальная высота потолков — 2,5 метра; • в комнатах должно быть прямое естественное освещение, шторы или жалюзи; • нужны отопление, горячая и холодная вода. |
Что будет при посуточной сдаче через условный сервис Airbnb без туристической лицензии? Грозит крупный штраф. Штрафы значительно отличаются в зависимости от региона. Например, на Балеарских островах владельцы недвижимости, незаконно сдающие квартиры в аренду, могут быть оштрафованы на сумму от 20 000 до 40 000 евро, а в Барселоне — на сумму до 60 000 евро.
Налоги с арендодателей
Правила уплаты налога с арендного дохода также различаются в зависимости от типа арендного договора / длительности сдачи.
Долгосрочная сдача
Платить налог нужно с чистого дохода (валовой доход за год минус расходы, связанные с арендой). К вычету подлежат следующие расходы:
- плата за вывоз мусора;
- налог на недвижимость (исп.: Impuesto sobre Bienes Inmuebles; IBI);
- страховка на случай неспособности арендаторов платить ренту;
- страхование жилья;
- коммунальные расходы;
- процентные выплаты по ипотеке.
Поскольку квартира служит постоянным местом жительства арендаторов, налоговые органы также будут применять 60-процентный вычет к чистому доходу до его обложения налогом. Это означает, что сумма, облагаемая НДФЛ, составляет всего 40% от чистого дохода от аренды. Вычет может быть выше, если будут соблюдены условия нового жилищного законодательства, введенного в действие в 2023 году.
Краткосрочная аренда
Требуется декларировать доходы по временным контрактам, заключенным в течение одного финансового года. Собственник также облагается налогом на чистый арендный доход. При определении налоговой базы допускается вычитание расходов как при долгосрочной аренде (например, счетов за уборку и коммунальные услуги).
Но все без исключения вычеты (как при долгосрочных контактах) не предусмотрены, поскольку в данном случае арендное жилье не считается основным местом жительства арендаторов. Это означает необходимость платить налог со 100% чистого дохода, а не с 40% как при долгосрочной сдаче.
С собственника также будет взиматься налог за каждый раз, когда квартира / коттедж пустует. Сумма будет зависеть от кадастровой стоимости жилья и количества дней, в течение которых в нем никто не проживал.
Правила декларирования дохода от долгосрочной и краткосрочной аренды для нерезидентов
Для нерезидента, владеющего недвижимостью в Испании и сдающего ее в аренду, правила налогообложения будут немного другими. Придется платить подоходный налог с арендной платы, полученной в Испании, а также местные налоги на недвижимость и сборы, включая сбор за вывоз мусора и IBI.
Если жилье сдается краткосрочно, необходимо подавать квартальные налоговые декларации, а не только годовые. С собственника также будет взиматься налог за периоды, когда недвижимость пустует.
С граждан ЕС взимается налог по ставке 19%, с остальных — по 24%. Если собственник — гражданин страны, не входящей в ЕС (например, России, Великобритании, Китая США или Канады), вычитать какие-либо расходы из дохода от аренды для определения налоговой базы запрещено.
Посуточная сдача
Придется платить налог на любой заработок от сдачи в аренду своей недвижимости через условную платформу Airbnb. Закон обязывает декларировать все доходы от сдачи жилья в аренду посуточно — независимо от того, являетесь ли вы резидентом Испании или владеете недвижимостью в качестве нерезидента.
Ставка подоходного налога для нерезидентов (исп.: Impuesto sobre la Renta de No Residentes; IRNR) составляет 19% от чистой прибыли для резидентов из ЕС и 24% для резидентов, не являющихся гражданами ЕС.
Иностранные домовладельцы-нерезиденты из числа граждан ЕС, Норвегии и Исландии могут требовать возмещения гораздо большего количества расходов (проценты по ипотеке, страхование, IBI, коммунальные платежи и т. д.).
Может потребоваться указать доходы в годовой налоговой декларации (исп.: declaración de la renta). При регулярной сдаче жилья в аренду туристам, превратившейся в бизнес, возможно, придется зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Это означает отправку квартальных налоговых деклараций с указанием доходов, а также уплату взносов на социальное обеспечение. Возможно, также придется взимать НДС (исп.: Impuesto Sobre el Valor Aadido; IVA).
Рекомендуется консультироваться с налоговым инспектором или бухгалтером о конкретной налоговой ситуации и о том, какую сумму надлежит оплатить.
В некоторых регионах арендодателям также надлежит взимать с гостей туристический налог и декларировать его в соответствующих органах. Это может потребовать заполнения дополнительных налоговых форм.
В 2018 году Испания ввела новую налоговую форму под названием Modelo 179, специально для посреднических компаний вроде Airbnb, которая требует от них идентифицировать объекты недвижимости и владельцев, сдающих квартиры в аренду на их сайтах, указывать продолжительность сдачи, суммы доходов и способы оплаты. Это означает, что собственнику будет очень сложно не задекларировать в налоговых органах доход от сдачи в аренду недвижимости в Испании, поскольку у чиновников уже будет информация о том, сколько такой собственник заработал.
Заключение
Так какие контракты лучше для арендодателей: кратковременные или долгосрочные? Возможно, посуточная сдача — оптимальная опция? Ответ на эти вопросы всецело зависит от ситуации и предпочтений конкретного домовладельца. С долгосрочными контрактами все проще, поскольку не придется активно участвовать в процессе. Более того, доступны налоговые льготы.
На посуточной сдаче и кратковременных контрактах можно зарабатывать больше. Но это также сопряжено с уплатой налогов в большем размере. Более того, посуточная / краткосрочная сдача отнимет больше времени. Но вариант хорош для тех, кто хочет часть года самостоятельно пользоваться недвижимостью.
