Недвижимость была и остается одним из главных драйверов инвестиций в экономику Черногории. Период с января по октябрь 2023 года не стал исключением. Причем среди иностранных покупателей выделились россияне, заняв второе место по количеству вложенного капитала. Даже несмотря на санкции. Определенную роль, по мнению аналитиков, сыграл состоявшийся летом «анонс» ужесточения правил выдачи ВНЖ за недвижимость, который подстегнул спрос.
Активность россиян на рынке недвижимости Черногории не падает, несмотря на санкции
По предварительным данным Центрального банка Черногории (черн.: Centralna Banka Crne Gore; CBCG), общий приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в экономику балканской страны в форме капиталовложений в недвижимость за январь-сентябрь 2023 года составил €335,19 млн. Показатель вырос на 4,03% относительно аналогичного периода предыдущего года. В отчетном периоде наибольший приток ПИИ на основе инвестиций в недвижимость зафиксирован из следующих стран:
- Сербия — €57,34 млн;
- Российская Федерация — €42,86 млн;
- Германия — €37,39 млн;
- Турция — €37,16 млн;
- США — €25,64 млн.
Поток иностранного капитала в черногорскую экономику замедляется
Общий приток прямых иностранных инвестиций за первые девять месяцев 2023 года составил €631,36 млн. На инвестиции в недвижимость по состоянию на конец сентября приходилось 53% от общего притока ПИИ в Черногорию. Совокупный приток прямых иностранных инвестиций снизился на 26,14% по сравнению с сопоставимым периодом предыдущего года.
Размер вывода капитала из балканской страны составил 310,99 млн евро. Это на 24,99% больше по сравнению с сопоставимым периодом 2022 года. Из страны выведено 64,66 млн евро в форме инвестиций резидентов за рубежом. Вывод средств нерезидентов, вложенных в Черногорию, составил €246,33 млн.
Соответственно, чистый приток прямых иностранных инвестиций с января по сентябрь 2023 года составил 320,37 млн евро (-47,14% в годовом сопоставлении). Какой напрашивается вывод? Недвижимость остается одним из секторов, поддерживающих общий объем ПИИ в черногорскую экономику.
Динамика ПИИ в рынок недвижимости Черногории с момента обретения независимости
Наибольший приток прямых иностранных инвестиций в покупку недвижимости был зафиксирован в 2007 году — в первый полный год после обретения независимости. В тот раз показатель составил €513,9 млн. В 2022 году он достиг €448,26 млн. Это второй результат за всю историю наблюдений.
Самый низкий приток прямых иностранных инвестиций от продажи недвижимости в Черногории был зафиксирован в 2020 году, который отметился объявлением пандемии коронавируса и повсеместным введением локдаунов. Показатель составил 116,3 млн евро. Год спустя приток ПИИ в черногорский рынок недвижимости достиг 278,3 млн евро. Одним из самых слабых годов с точки зрения притока ПИИ стал 2019 год, когда в недвижимость было инвестировано почти €178 млн, а годом ранее (в 2018 году) показатель составил €181,7 млн.
Приток ПИИ в экономику Черногории за счет продажи недвижимости за 18 лет (в евро):
- 2006 — 337,879 млн;
- 2007 — 513,888 млн;
- 2008 — 320,130 млн;
- 2009 — 170,525 млн;
- 2010 — 186,769 млн;
- 2011 — 184,311 млн;
- 2012 — 226,238 млн;
- 2013 — 201,983 млн;
- 2014 — 180,993 млн;
- 2015 — 141,089 млн;
- 2016 — 133,054 млн;
- 2017 — 147,172 млн;
- 2018 — 181,700 млн;
- 2019 — 177,996 млн;
- 2020 — 116,370 млн;
- 2021 — 278,281 млн;
- 2022 — 448,257 млн (январь-сентябрь 322 195 млн);
- 2023 — 335,186 млн (январь-сентябрь).
Перспектива ужесточения выдачи ВНЖ через недвижимость как катализатор спроса
По мнению рыночных аналитиков, спрос россиян на черногорскую недвижимость подстегнуло анонсированное в июне 2023 года ужесточение правил выдачи вида на жительство в Черногории через покупку жилья. Был представлен пакет поправок в закон «Об иностранцах» (черн.: Zakon o strancima) с изменениями и дополнениями, текст которого доступен в «Официальном вестнике» Черногории № 12/18, 3/19 и 86/22 (черн.: „Službeni list CG“, br. 12/18, 3/19 i 86/22).
Статья 19 законопроекта оговаривала упразднение практики предоставления резидентства на основании покупки черногорской жилой недвижимости произвольной стоимости с достаточной жилплощадью для размещения главного соискателя и его/ее родственников на иждивении (если есть).
В качестве замены предлагается установить инвестиционный порог, размер которого будет устанавливаться отдельным постановлением правительства балканской страны. Ожидается, что в случае принятия поправок власти обяжут соискателей покупать премиальную жилую недвижимость. Вроде пентхауса с мебелью и парковочным местом в ЖК Baia на территории марины Porto Montenegro.
Продление черногорского ВНЖ за недвижимость будет регламентировать статья 24 предлагаемого законопроекта. Для пролонгации иммиграционного статуса бенефициару этого маршрута потребуется приложить к заявлению доказательства выполнения налоговых обязательств перед Черногорией в полном объеме за весь период действия полученного ранее вида на жительство. Речь о следующих сборах:
- налог на сдачу недвижимости в аренду;
- ежегодный налог на жилье;
- НДФЛ (если иммигрант-инвестор стал налоговым резидентом Черногории).
Есть и позитивный момент. При приближении даты продления черногорского ВНЖ через недвижимость его можно будет сменить на резидентство другого типа в порядке исключения. Эта опция доступна, если подается заявление о воссоединении семьи с:
- гражданином / гражданкой Черногории; или
- иностранцем, ранее оформившим черногорское постоянное место жительства.
Выдача «золотых паспортов» не закончилась
Эти поправки в иммиграционное законодательство вряд ли будут приняты и имплементированы оперативно. Черногорские чиновники печально известны медлительностью при выполнении должностных обязательств, когда речь заходит об инвестиционной иммиграции. Пример — программа получения гражданства за инвестиции, которая действовала ранее в балканской стране.
Официальная Подгорица закрыла программу, уступив давлению Евросоюза, частью которого Черногория стремится стать уже к середине десятилетия. Прием заявок на участие в этой схеме прекратился в самом конце 2022 года.
Тогда были доступны лишь приблизительные отчеты о количестве заявок. Но в декабре 2023 года Радио Свободная Европа сообщило, ссылаясь на данные Черногорского инвестиционного агентства, что в период с 2019 года до окончания работы схемы в декабре 2022 года поступило около 1.1 тыс. заявок.
По словам чиновников, из этих заявлений 413 остаются на «разных стадиях обработки». В ведомстве заявляют, что уже одобрено 484 заявки. В результате более 2 сотен заявлений остаются неучтенными. Если в ответ на эти заявки поступили отказы, то черногорская программа экономического гражданства имеет чрезвычайно высокий уровень отказов.
Не называя точных цифр, представители МВД балканской страны указали, что большинство заявителей были гражданами России и Китая. Официальные лица ранее заявляли, что программа привлекла более 300 млн евро прямых инвестиций и еще 100 млн в виде безвозмездных дотационных пожертвований в бюджет балканской страны.
Накануне решения о прекращении работы программы тогдашний премьер-министр Дритан Абазович выразил понимание обеспокоенности ЕС по поводу «золотых паспортов». Глава черногорского правительства заявил журналистам, что прекращение программы «решит проблему» и нормализует отношения между Подгорицей и Брюсселем, ускоряя черногорскую евроинтеграцию.
Черногория входит в число стран-кандидатов на вступление в ЕС, наиболее близких к вступлению в Евросоюз. На руку Подгорице играет то, что планы Брюсселя по расширению ЕС были ускорены из-за кризиса в Украине. Еврочиновники стремятся к форсированному расширению Союза, чтобы не утратить геополитическое влияние в регионе.
Многие страны, в отличие от Черногории, продолжают использовать программы экономического гражданства для привлечения иностранного капитала, несмотря на критику еврочиновников и их коллег из Вашингтона и Лондона. Критики часто связывают «золотые паспорта» с незаконной деятельностью вроде отмывания денег и коррупции. Большинство таких схем прекратили обслуживания россиян, родина которых оказалась под беспрецедентными санкциями. Но гражданам РФ доступны интересные альтернативы. Например, получение гражданства Киргизии в упрощенном порядке.
Юрий Георгиев 
20 декабря 2023 
