Власти Черногории планируют запретить продажу недвижимости без посредников

Собирались купить недвижимость в Черногории для переезда с оформлением ВНЖ и/или в инвестиционных целях (сдача в аренду / перепродажа)? Рекомендуем поторопиться с выбором актива и закрытием сделки. Власти балканской страны планируют лишить домовладельцев права самостоятельно рекламировать и продавать активы. Это, по мнению экспертов, автоматически приведет к подорожанию недвижимого имущества на 3% (средний размер агентской комиссии).

Автоматическое подорожание недвижимости в Черногории из-за изменения законов

31 июля 2023 года по инициативе черногорского Министерства экономического развития и туризма началось общественное обсуждение проекта закона «О посредничестве в сфере сделок купли-продажи с объектами недвижимости и организации аренды недвижимости» (черн.: Nacrtu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti).

Согласно планам чиновников, обсуждение должно было завершиться 30 августа. Но в связи с большим общественным интересом было решено провести повторное обсуждение продолжительностью в 15 дней: с 10 октября по 25 октября 2023 года.

В канун 2024 года появилась информация о скором вступлении документа в силу. Чем это грозит? Почему законопроект изначально привлек повышенный интерес, вынудив профильное ведомство продлевать период общественного обсуждения? Причина в следующем: он кардинально меняет правила покупки квартир, коттеджей и прочей недвижимости в Черногории.

Законопроект, если он будет принят, лишит домовладельцев права самостоятельно рекламировать и продавать недвижимое имущество. Собственникам придется делегировать эти задачи агентствам, предоставляющим соответствующие услуги. Посредничество в сфере недвижимости нужно будет оплачивать. Это, как ожидается, приведет к автоматическому повышению цен на черногорском рынке на 3%. Именно таков средний размер агентской комиссии.

Суть нововведений

Мотивацией подготовки правительством проекта этого закона выступили:

• высокий уровень «теневой экономической деятельности» в сфере посредничества при проведении операций с недвижимым имуществом;
• низкое качество соответствующих услуг;
• отсутствие страхования ответственности и надлежащей профессиональной подготовки посредников;
• отсутствие у посредников обязательства предоставлять полную документацию контрагентам;
• недобросовестная конкуренция, когда лицензированные агенты вынуждены конкурировать с «теневым» бизнесом без лицензий и регистрации.

Авторы документа также отмечают, что корректные договоры о посредничестве на практике заключаются редко. Как правило, в них отсутствуют все необходимые элементы, включая информацию об обязательствах и ответственности поставщика услуг. Более того, комиссионные агентам часто выплачиваются не через банковский счет в Черногории, а наличными.

В профильном министерстве констатировали, что из-за высокого уровня «теневой экономической деятельности» в сфере посредничества при проведении операций с недвижимым имуществом государственный бюджет Черногории теряет значительную часть денег в форме налогов с необъявленных комиссий. Это ставит под вопрос эффективность контроля над денежными потоками и налогообложением.

Законопроект предполагает ряд новшеств, включая:

• создание реестра юрлиц, занимающихся посредничеством при заключении сделок с недвижимостью, включая аренду;
• введение обязательного профессионального экзамена для посредников;
• возложение на граждан, сдающих профессиональный экзамен, обязательства продемонстрировать подтверждение фактического проживания на территории Черногории и уровня квалификации не ниже IV (минимум среднее или профессиональное образование).

Экзамен для посредников будет проводиться раз в шесть месяцев. Он будет состоять из устной и письменной части. Агентам, не сдавшим экзамен, будет запрещено заниматься риелторской деятельностью.

Замечания и предложения

Проанализировав собранные замечания и предложения по проекту закона, черногорское Министерство экономического развития и туризма подготовило отчет о проведенных общественных дебатах. Результат показался чиновникам удовлетворительным, и работу было решено продолжить.

Некоторые заинтересованные стороны заявили о необоснованности де-факто обложения собственников дополнительным сбором в форме агентских комиссионных. В профильном ведомстве возражения не приняли, пояснив, что законопроект касается посредничества при заключении сделок, а не прав, которые имеет собственник в отношении недвижимости.

В ведомстве также отказались формировать отдельный орган, который будет выполнять инспекционную работу в этом секторе, включая мониторинг объявлений о продаже / сдаче недвижимости на рекламных порталах. «Надзор за исполнением закона будет осуществлять компетентное министерство, а не отдельный инспекционный надзор / рыночная инспекция, как это происходит, например, в сфере внутренней торговли», — написано в комментарии чиновников.

В ведомстве также отметили необоснованным предложение обязать агентства открывать депозитный счет, который не может быть обременен исполнительным производством или принудительным взысканием. Как отметили чиновники, законодательством уже предусмотрено, что посредник может открывать счета такого типа.

Одновременно Министерство экономического развития и туризма приняло к рассмотрению ряд возражений. В частности, о необходимости сократить минимально допустимый срок действия посреднического договора. Сейчас такой документ может быть действителен в течение минимум 1 года. Было решено сократить срок действия документа до полугода. Также было учтено предложение о необходимости отражения цены услуг в рекламе.

Предложение о том, что посреднику при посещении объекта недвижимости в Черногории надлежит сделать отметку о визите, содержание которой будет предписано Министерством, было принято. Отметка должна быть в цифровом формате, который будет оговорен профильным ведомством.

Что происходит на рынке недвижимости Черногории в канун 2024 года?

По данным Черногорского национального статистического управления (Монстат), жилплощадь в балканской стране за два года подорожала на 37%. Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке Черногории в сентябре 2021 года составляла 1203 евро. В сентябре 2023 года ценник достиг 1647 евро.

В столичной Подгорице рост цен на жилье был еще выше и составил 43%. Средняя цена квадратного метра новостройки в столице еще два года назад составляла 1182 евро, а в сентябре 2023 года — 1700 евро. В прибрежном регионе цена квадратного метра выросла за этот сравнительный период с 1385 до 1584 евро (или на 14%). В северном регионе, изобилующем горнолыжными курортами, рост цен на квартиры за последние два года был самым низким и составил 3%. Там средняя цена квадратного метра выросла с 1250 до 1288 евро.

Повышение цен на квартиры и коттеджи, по мнению экспертов, в значительной степени обусловлено низкой базой и реализацией отложенного спроса, копившегося в период пандемии. Роль также сыграли восстановление туризма и рост издержек застройщиков на фоне инфляции и удорожания заемного финансирования.

Еще один фактор — большой интерес иностранцев к покупке жилплощади в балканской стране. По предварительным данным Центрального банка Черногории, общий приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на основе вложений в недвижимость за период с января по сентябрь 2023 года составил 335,19 млн евро. Это на 4,03% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В отчетном периоде наибольший приток ПИИ на основе инвестиций в недвижимость зафиксирован из следующих стран: Сербия — 57,34 млн евро, Российская Федерация — 42,86 млн евро, Германия — 37,39 млн евро, Турция — 37,16 млн евро и США — 25,64 млн евро.

Общий приток ПИИ в отчетном периоде составил 631,36 миллиона евро. Соответственно, на долю инвестиций в недвижимость пришлось 53% от общего притока ПИИ в черногорскую экономику. Более того, рынок недвижимости, в отличие от остальных секторов, демонстрирует позитивную динамику в контексте привлечения ПИИ.

Приток ПИИ в черногорскую экономику на основе продажи недвижимости за 18 лет. Источник: Центральный банк Черногории

Наибольший приток прямых иностранных инвестиций, сгенерированных покупателями недвижимости, зафиксирован в 2007 году (первый полный календарный год после обретения балканской страной независимости). Тогда показатель составил 513,90 миллиона евро. В 2022 году зафиксирован второй в истории суверенной Черногории результат: приток ПИИ на основе инвестиций в недвижимость составил 448,26 млн евро.

Самый низкий приток прямых иностранных инвестиций от продажи недвижимости в Черногории был в 2020 году — в первый год пандемии коронавируса. Тогда показатель составил 116,3 млн евро. Год спустя приток ПИИ составил 278,3 млн евро. Одним из самых слабых периодов с точки зрения притока ПИИ в рынок недвижимости стал 2019 год, когда было инвестировано почти 178 млн евро.