За первые три месяца 2024 года иностранцы вложили в черногорский рынок недвижимости 93,81 млн евро. Сумма оказалась на 11,55 млн евро (или на 10,96%) меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Для сравнения: иностранные инвестиции в черногорскую недвижимость в 2023 году составили 463,31 млн евро. Это на 15,05 млн евро (или на 3,36%) больше, чем в 2022 году.
Хотя покупка недвижимости в Черногории остается популярным способом получить ВНЖ в Европе, рекомендуем рассмотреть более простой и быстрый путь к европейскому резидентству. Особенно если цель – попасть в ЕС. Венгерская «золотая виза» позволяет получить ВНЖ ЕС без необходимости приобретения жилья с туманными перспективами перепродажи – достаточно вложения в фонд недвижимости с гарантированным возвратом через 5 лет. Инвестор получает право на безвизовые поездки по Шенгенской зоне и полный доступ к европейской банковской системе.
Страны происхождения инвесторов
Статистикой с местными СМИ поделились чиновники из Центрального банка Черногории (черн.: Centralna banka Crne Gore; CBCG). По словам представителей регулятора, по итогам 1 квартала 2024 года наиболее активными иностранными инвесторами на рынке недвижимости балканского государства были покупатели (граждане и компании) Сербии, находящейся по соседству.
По крайне мере, если рассматривать объем капиталовложений в стоимостном выражении. Сербы вложили в отчетном периоде 14,62 млн евро. Остальные места в топ-5 государств происхождения наиболее активных покупателей распределились следующим образом:
- Турция (11,21 млн евро);
- Российская Федерация (8,06 млн евро);
- Соединенные Штаты Америки (8,05 млн евро);
- Германия (7,63 млн евро).
Снижение активности покупателей из России
Инвесторы из этих 5 стран, пусть и в несколько ином порядке, также были среди тех, кто купил больше всего земли и зданий жилого и нежилого назначения в Черногории по итогам 2023 года. Прошлогодний рейтинг стран происхождения наиболее активных покупателей недвижимости за этот период выглядит следующим образом:
- Сербия (78,30 млн евро);
- Российская Федерация (55,95 млн евро);
- Германия (51,19 млн евро);
- Турция (51,07 млн евро);
- США (34,31 млн евро).
Соответственно, можно говорить о незначительном снижении активности немцев и россиян, а также о росте активности инвесторов из Соединенных Штатов Америки и Турции.
Многолетняя динамика активности иностранных покупателей жилья в Черногории и его цены
В последние годы стоимость черногорской недвижимости, купленной иностранцами, растет. По итогам 2021 года покупатели из-за рубежа вложили в местное недвижимое имущество 278 млн евро, годом позже — 448 млн. В 2023 году показатель составил 463 млн евро.
Увеличение инвестиций иностранцев и возросший спрос вызвали скачок цен на квартиры в новостройках по всей Черногории. По оценкам экспертов, за пятилетний период, на который пришлись начало и конец пандемии, повысившей интерес к черногорскому жилью, местная жилплощадь подорожала почти в полтора раза.
Это подтверждает официальная статистика. По данным Статистического управления Черногории (Monstat), средняя цена квадратного метра квартиры в 2023 году составила 1532 евро. Это примерно на 38%, или 419 евро, больше, чем пятью годами ранее.
Определенную роль в формировании восходящего ценового тренда сыграла черногорская схема экономического гражданства, от участников которой требовалось инвестирование минимум 250 тыс. евро в местное жилье. Схема закрылась с наступлением 2023 года из-за давления со стороны официального Брюсселя: еврочиновники пригрозили Подгорице замедлением процесса евроинтеграции в случае сохранения этой программы. Но балканское государство все еще предлагает иностранным инвесторам «золотую визу».
Черногория пока остается одной из немногочисленных европейских стран, где еще функционирует программа получения резидентства на основании покупки недвижимости. Этой схемой активно пользуются россияне и турки.
Но в 2024 году в их распоряжении появилась гораздо более интересная альтернатива. Какая? Венгрия. Оформляя венгерскую «золотую визу» через покупку жилья ценой от 0,5 млн. евро или вкладывая в 2 раза меньшую сумму в местный фонд недвижимости, они становятся обладателями 10-летнего ВНЖ страны-члена Евросоюза.
Черногорские СМИ: инвестиции россиян малопродуктивны
В предыдущие 2 десятилетия в Черногории фиксировался значительный рост цен на недвижимость и оборота рынка жилья. Также наблюдался рост покупок роскошных автомобилей, дорогой мебели и премиальных товаров личного потребления. Эксперты, опрошенные местными журналистами, связывают это преимущественно с ростом российских инвестиций. Происходящее сопровождалось значительным повышением зависимости от импорта при незначительных показателях экономического роста и развития.
Журналисты пришли к таким выводам после анализа общедоступных статистических и финансовых данных за 2004–2024 гг. Анализ показал, что интенсивное строительство курортов и жилья на черногорском побережье в наибольшей степени связано с продажей недвижимости гражданам России. Такое строительство привело к опустошению заповедной прибрежной территории и возымело серьезные негативные последствия экологического характера.
Подробный анализ общедоступных данных и документов за период с 2004 года, показывает, что из России в Черногорию поступили инвестиции в размере почти 2 млрд евро. Эти деньги вложены преимущественно в недвижимость в четырех прибрежных муниципалитетах. Речь о следующих локациях:
- Будва;
- Тиват;
- Котор;
- Бар.
По последним официально доступным данным на начало 2023 года, граждане России владели более чем 19 тысячами объектов недвижимости в Черногории. В собственности россиян также находилось более 4 млн квадратных метров черногорской земли.
По официальным данным Статистического управления Черногории, на конец 2022 года в Черногории действовало 4378 компаний, принадлежащих гражданам России. Исследование показало, что около 64% российских компаний в Черногории имеют одного сотрудника. 22% не имеют зарегистрированных сотрудников, не считая учредителей.
Причем в черногорскую государственную казну поступает в среднем всего по 837 евро в виде налогов и сборов с каждой компании, принадлежащей россиянам и открытой после начала кризиса в Украине (24 февраля 2022 года).
По данным Налогово-таможенного управления, с февраля 2022 года по начало июля 2023 года граждане России основали в Черногории 5846 компаний. Официальные статданные налоговой администрации, опубликованные в марте 2023 года, показали, что в течение 2021 года в Черногории было зарегистрировано 4,6 тыс. российских компаний.
По оценкам черногорского МВД, на начало июня 2024 года в Черногории проживало почти 24 тысячи граждан России. Тенденция к росту прибытий российских граждан, сначала в качестве туристов, а затем — резидентов, в несколько прибрежных муниципалитетов началась в середине «нулевых». По официальным данным Национальной туристической организации (черн.: Nacionalna turistička organizacija Crne Gore), если в 2006 году в балканской стране побывало несколько тысяч россиян, то летом докризисного 2019 года в Черногорию приехало уже около 60 тысяч граждан Российской Федерации.
Интерес не исчез даже после начала кризиса в Украине, который привел к ухудшению отношений между Москвой и Подгорицей, присоединению Черногории к санкциям ЕС против России. Официальные данные за 2023 год показывают, что россияне по-прежнему хотят отдыхать и жить в Черногории: зафиксировано 246 тысяч прибывших. В этом году российские туристы оплатили 3,7 млн ночевок, пробыв в Черногории в среднем 15 дней. На их долю пришлось 23,6% от общего числа ночевок туристов.
Тем не менее авторы аналитических отчетов из международных консалтинговых компаний предупреждают, что, несмотря на бесспорный рост доходов от туризма за счет приезда российских гостей, Черногория не лучшим образом использовала миллиарды евро для укрепления экономики и повышения уровня жизни населения.
Эксперты отмечают, что валовой внутренний продукт (ВВП) Черногории имеет очень выраженный сезонный характер, а также что торговля, туризм, гостиничный бизнес и транспорт являются секторами, которые вносят наибольший вклад в черногорскую экономику. Они также предупреждают, что зависимость от российских инвестиций в недвижимость и российских туристов — источник рисков для экономики Черногории, которые будут расти в случае дальнейшего ухудшения отношений между двумя странами.
