Могут ли иностранцы приобретать недвижимость на Бали в собственность?

Купить недвижимость за границей непросто, даже если речь о стране ближнего зарубежья. Процесс кратно усложняется, если место сделки на другом краю Земли. Например, на Бали. Сложности индонезийского законодательства и языковой барьер могут сбивать с толку. Но для начала нужно понять, могут ли иностранцы приобретать недвижимость на Бали в собственность.

Ответ на этот вопрос может показаться запутанным. Для начала нужно четкое понимание всех доступных иностранцу возможностей приобрести недвижимость на Бали. Их регламентирует закон 5/1960 (Undang-undang No 5 Tahun 1960). Документ оговаривает в общей сложности 6 способов стать владельцем балийского недвижимого имущества. Иностранцам доступны 3:

• лизгольд (пользование на правах аренды) / Хак Сеуа (малай.: Hak Sewa).
• право на использование / Хак Пакай (малай.: Hak Pakai);
• фригольд (право на постройку) / Хак Гуна Бангунан (малай.: Hak Guna Bangunan; HGB);

Остальные варианты, включая, например, право на владение землей / Хак Милик (малай.: Hak Milik), остаются прерогативой граждан Индонезии. Учитывая отсутствие в этой стране программы получения гражданства инвестиции и сложную процедуру натурализации, получить к ним доступ иностранец вряд ли сможет. Поэтому сосредоточимся на оставшихся трех. Иностранцам, планирующим приобрести недвижимость на Бали в собственность, крайне важно понимать связанные с ними нюансы, чтобы сделать осознанный инвестиционный выбор.

1. Недвижимость на Бали для иностранцев через лизгольд (пользование на правах аренды)

Лизгольд или пользование на правах аренды предоставляет иностранцам надежный и стабильный способ распорядиться инвестициями. Воспользоваться им могут частные лица и компании. Ключевые особенности:

• Сроки. Традиционно покупатели оформляют сделку на срок от 25 до 30 лет, хотя некоторые иностранцы могут запросить более короткий или более длительный срок. Де-факто у Хак Сеуа (Hak Sewa) нет максимальной продолжительности, поскольку суд в Джакарте признал право аренды на 100 лет.
• Договор. Лизгольд — это частный контракт между двумя сторонами. Условия должны соответствовать индонезийскому законодательству. Договор должен быть проверен покупателем или нанятым им юристом, который убедится, что все его положения защищают права иностранного покупателя недвижимости на Бали. В частности, нужно удостовериться, что тот или иной пункт договора не может быть использован для досрочного расторжения соглашения между сторонами.
• Процедуры. Договор можно подписать в присутствии нотариуса или без него.

При приобретении недвижимости на Бали через лизгольд / Хак Сеуа иностранец не становится владельцем. Фактический владелец по-прежнему несет ответственность за уплату налога на землю и здание.

2. Хак Пакай: право пользования недвижимостью на Бали для иностранцев

Право пользования или Hak Pakai открывает перед иностранными гражданами путь к владению недвижимостью на Бали, если у них есть:

• виза KITAP в Индонезию (предназначена для пенсионеров, инвесторов, супругов индонезийцев);
  • или
• индонезийская рабочая виза KITAS.

Для использования Hak Pakai объект недвижимости на Бали, купить который планирует иностранец, должен включать существующее здание. «Голая» земля (незастроенный земельный участок) не подлежит продаже иностранцам, использующим этот юридический механизм. Цена продажи недвижимости иностранному покупателю должна соответствовать минимальному порогу, который зависит от провинции (см. ниже).

Это идеальное решение для иностранцев, желающих купить квартиру или виллу на Бали в качестве второго дома / жилья для отдыха. Первоначально срок действия Хак Пакая составляет 30 лет. Однако его можно продлить еще на 20 и 30 лет.

3. Право собственности Хак Гуна Бангунан для коммерческого использования

Это, возможно, самый выгодный юридический механизм, который может использовать иностранец для покупки недвижимости на Бали. Причем воспользоваться им можно опосредованно, что открывает широкие возможности для налогового планирования. В частности, оформить недвижимое имущество на острове в собственность через Hak Guna Bangunan может зарегистрированная иностранцем в Индонезии инвестиционная компания (PT PMA).

В отличие от лизгольда, компания становится полноценным владельцем актива и несет ответственность за землю. Например, уплачивая налог на землю и постройку / постройки на соответствующем земельном участке.

Покупка недвижимости на Бали иностранцем с использованием фригольда предполагает оформление полноценного договора купли-продажи, а не де-факто арендного соглашения как в случае лизгольда. Компания-собственник де-юре, за которой стоит иностранный покупатель, имеет право перепродать недвижимость другому физлицу или компании в рамках фригольда и (повысив статус права собственности на землю до Hak Milik) передать новому собственнику право на земельный участок.

Разница с лизгольдом в том, что земельный кадастр меняет имя и фамилию владельца в правоустанавливающем документе на землю, заменяя ими личные данные предыдущего владельца. Компания может даже подать заявку на ипотеку, использовав купленную недвижимость на Бали в качестве залога.

Период владения начинается с 30 лет. Этот период может последовательно продлеваться на 20 или 30 лет. В итоге общий срок владения достигнет 80 лет. Допускается передача актива не только путем продажи, но и в рамках наследования.

Минимальная цена и лимит по площади для иностранцев на Бали

Согласно постановлению Министерства аграрных дел и территориального планирования и Национального земельного агентства № 1241/SK-HK.02/IX/2022 о стоимости продажи жилплощади иностранцам, инвестиционный порог (минимальная стоимость жилплощади, доступной для покупки иностранным гражданам) определяется с учетом региона расположения актива. Чем более востребован регион, тем выше порог.

Для Бали минимальная цена для отдельно стоящих коттеджей / вилл составляет 5 млрд индонезийских рупий ($314 тыс.), для Западной Нуса-Тенгары (включая Ломбок) — 3 млрд рупий ($188 тыс.). В Джакарте и большей части Явы пороговый уровень также установлен на отметке в 5 млрд рупий. В индонезийских регионах, которые менее популярны, сумма снижена до 1 млрд рупий.

При покупке апартаментов/квартир порог еще ниже, но все также зависит от локации. Например, на Бали минимально допустимая цена, которую надлежит заплатить иностранцу при покупке квартиры, установлена на отметке в 2 млрд рупий. Для сравнения: в Джакарте порог — 3 млрд рупий.

Будь то отдельно стоящий дом на просторном земельном участке у моря или квартира — независимо от типа приобретаемой иностранцем недвижимости на Бали или в ином индонезийском регионе, придется ограничить аппетиты. Максимально допустимая площадь недвижимого имущества для покупателей-иностранцев составляет 2000 кв. метров.

Иммиграционный статус, который нужен иностранцу, чтобы купить недвижимость на Бали

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость на Бали в собственность, находясь там на основании туристической визы / безвиза? Балийское региональное отделение (малай.: Kanwil) Министерства юстиции и прав человека Индонезии сообщает, что иностранцы, имеющие резидентскую карту (вид на жительство) произвольной категории или визу по прибытии, вправе запускать процесс покупки недвижимого имущества на Бали и по всей Индонезии. Но безвиз не подойдет.

Покупателю придется учесть ряд ограничений и препятствий, включая перечисленные выше. В частности, ограничения в части типа и цены недвижимости, в которую иностранцы с определенным иммиграционным статусом могут инвестировать. Ключевые тезисы из пресс-релиза ведомства:

• Возможность запустить процесс покупки при посещении Бали с туристической визой
  — мощный инвестиционный драйвер. Чиновники считают предоставление иностранцам права выполнить большинство шагов на пути к собственной недвижимости на Бали, находясь в стране по турвизе, положительным моментом в контексте привлечения иностранных инвестиций. Но нужно помнить про строгие ограничения относительно типа и стоимости недвижимости, доступной для приобретения покупателям-туристам.
• Краткий визит по туристической визе для покупки дорогой недвижимости на Бали —
  не лучшая идея. Да, иностранцы технически могут покупать недвижимость, получая туристическую визу по прибытии. Но это, вероятно, не наиболее рациональная и безопасная опция, когда речь заходит об особо крупных капиталовложениях. Это также не означает, что обладатель туристической визы вправе прибыть на остров, заплатить условные $350 тыс. и улететь с документами о праве собственности на местную виллу. Потенциальному инвестору придется завершить много процедур.
• Продолжительность пребывания на Бали в будущем определяет необходимую покупателю визу. Другие факторы, которые следует учитывать, — это то, как долго иностранец хочет оставаться в Индонезии в будущем и сколько дней в году планирует жить в покупаемой недвижимости на Бали. Эти обстоятельства определяют, на какую визу следует подавать заявление. Различия между деловыми визами, инвестиционными визами и разрешениями на работу — еще одна сфера индонезийского права, в которой иностранные инвесторы нередко путаются. Многим без экспертной поддержки не обойтись. 
• Собственник жилья ≠ легальный иммигрант. Владение или аренда недвижимости на Бали не дает автоматически иностранцу права работать и строить бизнес в Индонезии. Исключение — оформление «золотой визы», также известной как виза E28F. Она доступна с лета 2024 года и выдается на основании инвестирования в местную квартиру / коттедж не менее $1 млн. Инвестиции нужно дополнить депозитом на сумму $130 тыс. в индонезийском государственном банке.
• Недвижимость коммерческого назначения. Будет ли недвижимость использоваться в коммерческих целях? Если да, появляется ряд дополнительных задач, включая получение разрешения на эксплуатацию здания в качестве коммерческого помещения, получение лицензии на ведение бизнеса в Индонезии, оформление соответствующей визы. 

Что купить: лучшие объекты недвижимости на Бали для иностранцев

С правилами покупки балийской недвижимости разобрались. Но что именно покупать? Выбор будет зависеть от бюджета и предпочтений покупателя относительно локации, типа недвижимости, ее параметров. Как правило, жилье на побережье самое дорогое, а виллы дороже квартир. Часто виллы рядом с пляжем сильно переоценены. Но бывают исключения. Некоторые лоты имеют разумное сочетание цены и качества. Примеры:

Апартаменты в Чангу

Чангу — район на южном побережье Острова Богов, где расположилось большое число престижных комплексов. В одном из таких курортно-жилых комплексов в Чангу доступны микроапартаменты стоимостью от $75 000. В цену входят 23 «квадрата» жилплощади, живописный вид из окон, близость популярных туристических районов Семиньяк и Кута, а также другие бонусы. Расчетная стоимость возврата инвестиций при посуточно сдаче — всего 6,6 лет. По ссылке доступны другие лоты большей площади.

Виллы в Убуде

Несмотря на сравнительную удаленность от побережья, Убуд — крайне популярная локация. Почему? Это культурный и духовный центр Острова Богов, где предпочитают располагаться экосознательные и творческие личности. В Убуде можно купить роскошную виллу на Бали всего за $170 000. Эти деньги просят за без малого 100 «квадратов», расположенных в окружении рисовых террас и джунглей.

Приглянулась вилла или апартаменты? Независимо от выбора, наша команда готова обеспечить сопровождение сделки на всех этапах. При необходимости возможен подбор лотов в альтернативных локациях на Бали.