Стоимость недвижимости на Бали в 2024: обзор цен

Тропический климат и колоритная культура, сочные пейзажи и просторные пляжи, относительно низкая стоимость жизни и потенциально высокая отдача от инвестиций в недвижимость делают Бали привлекательным местом для экспатов и инвесторов. Учитывая постоянный рост туристического потока и государственную поддержку местных покупателей, перспективы балийского рынка недвижимости обнадеживают.

Недвижимость на Бали заслуживает внимания не только в инвестиционном контексте — переезд на остров для постоянного проживания или сезонного отдыха привлекает многих. В число преимуществ покупки недвижимости на Бали с лета 2024 года также входит право на получение индонезийской «золотой визы» (виза E28F). Достаточно внести $130 тыс. в государственный банк и купить местную квартиру / коттедж стоимостью не менее $1 млн.

Уже готовы покупать? Узнайте, какова стоимость недвижимости на Острове Богов, и куда движутся цены, а также возможна ли оплата жилья на Бали в рублях.

Обзор рынка недвижимости на Бали: текущая стоимость, динамика цен

Чтобы оценить актуальные цены балийского жилья и их динамику, а также различия скорости удорожания по типам недвижимости, рассмотрим результаты актуальных исследований.

Данные по ценам жилья Bank Tabungan Negara

Данные Государственного сберегательного банка Индонезии (Bank Tabungan Negara; BTN) показывают, что цены на жилье в Денпасаре и Бадунге в номинальном выражении (без учета инфляции) в последнее время растут на 20% в год. По расчетам BTN, в 2022 году средняя цена дома в Денпасаре составляла около 592 млн индонезийских рупий, а в Бадунге — 506 млн рупий.

В 2023 году цены на жильё в Денпасаре выросли до 661 млн рупий, в Бадунге — до 638​​ млн рупий. По состоянию на июнь 2024 года средняя цена жилья в Денпасаре достигла 863 млн рупий, а в Бадунге — 900 млн рупий. Ожидается, что в целом по итогам 2024 года стоимость жилья в этих двух районах Бали снова вырастут более чем на 1/5 в годовом сопоставлении.

Ценовая статистика Центробанка Индонезии

Как отмечается в отчете Центробанка Индонезии (Bank Indonesia) о ценах на недвижимость в разных регионах страны в 1 квартале 2024 года, на Бали (в Денпасаре) жилплощадь подорожала на 1,48% и 1,06% в реальном выражении (с учетом инфляции) в годовом и квартальном исчислении, соответственно. Рост Индекса цен на жилую недвижимость (малай.: İndeks Harga Properti Residensial; IHPR) ускоряется. В предыдущем квартале IHPR был зафиксирован на уровне 0,43% (в годовом исчислении).

Динамика цен на жилую недвижимость в разных регионах Индонезии, включая Бали (Денпасар), в 1 квартале 2024 года в годовом сопоставлении. Источник: Bank Indonesia

Увеличение IHPR в отчетном периоде было в основном обусловлено ростом цен на 3 типа недвижимости на Бали, включая:

• малую (площадь здания менее 36 квадратных метров): в этом сегменте стоимость увеличилась на 1,77% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
• средняя (36-70 кв. метров): +2,13% (г/г),
• крупная (70+ кв. метров): +1,07% (г/г).

Для сравнения: в предыдущем квартале цены увеличились, соответственно, на 0,9%, 0,19% и 0,33%.

Взрывной рост после Covid

Исследование DPD Realestat Indonesia (REI) Bali показывает, что к середине июня 2024 года цены на недвижимость на Бали выросли на 10% в реальном выражении (с учетом инфляции) после пандемии Covid-19. В докладе организации отмечается, что даже в годы коронакризиса цены на Острове Богов, как правило, не падали, а стагнировали, несмотря на замедление туризма.

Факторы, определяющие цены недвижимости на Бали

По оценкам Центробанка Индонезии и независимых экспертов, динамика цен на жилую недвижимость на Бали в 2024 и 2025 гг. будет определяться следующими текущими факторами:

• Повышение себестоимости новостроек. Удорожание стройматериалов и повышение зарплат персонала на фоне дефицита кадров ведут к повышению запрашиваемых застройщиками цен.
• Сорос на новое жилье на Бали. Продажи жилья в сегменте первички в 1 квартале 2024 года выросли на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — в основном благодаря продажам домов малой и большой площади, согласно классификации Центробанка Индонезии (см. выше). В предыдущем квартале продажи и вовсе выросли на 21% по сравнению с предыдущим годом.
• Дефицит жилплощади. Данные Министерства общественных работ, территориального планирования, жилищного строительства и жилых территорий по провинции Бали показывают, что в 2023 году дефицит жилья на Острове Богов достиг 32 397 единиц. Оценка сделана на основании данных по жилью, выставленному на продажу, и числу местных жителей, зарегистрированных в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
• Дорогие участки под застройку. Цена за метр земли на Бали продолжает расти. Особенно в отдельных районах Денпасара и Чангу. В 2023 году цены на землю в Сесетане (Денпасар) достигли 5,5 млн рупий за метр, а в Чангу — 9,8 млн рупий за метр. Повышенный спрос на землю под коммерческую недвижимость и семейные резиденции ведет к росту цен. Застройщики перекладывают финансовое бремя на покупателей готовой недвижимости на Бали.
• Доступная ипотека. Покупатели первичного жилья на Бали часто пользуются кредитам. На долю сделок с привлечением доступной ипотеки в 1 квартале 2024 года пришлось 76,92% от общего числа продаж. Финансирование строительства жилой недвижимости на Бали также поступает из банковских средств. По итогам отчетного периода индонезийские компании из строительного сектора, возводящие жилье на Острове Богов, формировали бюджеты следующим образом:
  • 45% — кредиты;
  • 43,75% — внутренние средства застройщиков;
  • остальное – средства покупателей недвижимости на Бали.
• Туризм. Поток туристов ускоряется. С января по июнь 2024 года терминалы аэропорта Нгурах-Рай посетило 11 миллионов пассажиров (+16% в годовом исчислении), что сделало его одним из самых загруженных авиационных узлов Индонезии. Только в июне зафиксировано рекордное количество внутренних и международных путешественников: 2 075 255. Это свидетельствует о непреходящей привлекательности Бали и возрождении туристической индустрии на Острове Богов. В 1 половине 2024 года там чаще всего гостили граждане Австралии, Индии, Китая.
• Фундаментальные факторы: значительное влияние на ценообразовании также оказывают:
  • близость к побережью;
  • достопримечательности;
  • уровень развития инфраструктуры.

Стоимость недвижимости на Бали по районам

Рассмотрим цены в самых популярных балийских локациях, включая Семиньяк, Куту, Чангу, Улувату, Джимбаран, Санур и Убуд.

Южное побережье Бали (Семиньяк, Кута, Чангу)

Цены на апартаменты и виллы в курортных зонах на юге и в центре острова заметно выше, чем в остальной части Бали. Но сильнее всего выделяются районы на южном побережье: Семиньяк, Кута, Чангу. Средняя цена там составляет около $3 300 за 1 кв/м.

Иногда можно купить дешевле. Особенно если заключать сделку на этапе строительства. Хороший пример — комплекс апартаментов стоимостью от $75 тыс., которые возводятся в Чангу. Цены из расчета на 1 «квадрат» там в среднем на 10% ниже, чем в целом по району. Покупателям предлагается близость к побережью и сравнительно быстрый возврат инвестиций (6,6 лет при посуточной сдаче).

Букит (Улувату, Джимбаран)

В престижных районах Букита цены на недвижимость составляют уже в среднем $3,5 тыс. Локация привлекает покупателей, которым интересны живописные пейзажи и уединенные виллы. Таких лотов на территории Букита достаточно много.

Санур

Этот район подойдет ценителям спокойствия и комфортного отдыха, которые не готовы переплачивать за более престижные локации. Средняя цена за жилую недвижимость в Сануре составляет $ 2 250 из расчета на 1 кв. м.

Убуд

Высокими ценами также выделяется район Убуд, который считается культурным и духовным центром острова. Он интересен экосознательным покупателям, ориентированным на творческий образ жизни. За 1 «квадрат» в Убуде просят в среднем $2,5 тыс.

При желании можно подобрать более доступный вариант без ущерба качеству. Например, за $170 тыс. в Убуде выставлена на продажу роскошная вилла на Бали площадью чуть более 90 «квадратов». Если сдавать в краткосрочную аренду это жилье, которое расположено в окружении рисовых террас и джунглей, можно рассчитывать на возврат инвестиций через 4,4 года. А когда жилье не сдается, принося собственнику пассивный доход, его можно занимать самостоятельно.

Самые доступные районы: где искать дешевую недвижимость на Бали?

Есть на острове и «дешевые» локации. Пусть в столице Бали (Денпасаре) сложно найти недорогую жилплощадь, но за ее пределами доступно жилье стоимостью от 200 млн рупий. Вот недорогие районы, у которых есть потенциал в плане будущей застройки:

• Карангасем;
• Клунгкунг;
• Булеленг;
• Табанан. 

Возможность оплаты сделок с жильем на Бали в рублях

Многих покупателей из России интересует, возможна ли оплата жилья на Бали в рублях напрямую. Де-юре нет. Все внутренние финансовые операции, включая оплату стоимости недвижимости, надлежит выполнять в индонезийских рупиях. Исключение — операции в определенных секторах и для определенных целей, как предусмотрено регламентом Центробанка Индонезии.

Соответственно, покупателям условной балийской виллы из России придется конвертировать рубли в рупии. Но продавцы вольны в объявлениях о продаже указывать стоимость недвижимости на Бали в рупиях и других валютах, включая рубли.

В Индонезии также применяется валютный контроль. Центробанк вправе требовать информацию в отношении любого потока иностранной валюты. Регулятор ввел правила, требующие предоставления отчетов о финансовых операциях, превышающих определенную сумму.

Транзакционные издержки, которые нужно добавить в цену недвижимости на Бали

Помимо налогов потенциальному покупателю недвижимости на Бали стоит учитывать расходы на содержание приобретаемой жилплощади. В частности, траты на обслуживание, коммунальные платежи.

Минимальные цены недвижимости на Бали для иностранцев

Постановление Министерства аграрных дел и территориального планирования № 1241/SK-HK.02/IX/2022 устанавливает минимально допустимые цены недвижимости на Бали и в других регионах Индонезии для иностранцев. Ценовой порог зависит от региона и типа жилья. Чем более востребована локация, тем выше минимальная цена. Коттеджи дороже квартир. Актуальные пороги для Бали:

• коттеджи и виллы — 5 млрд индонезийских рупий ($320 000);
• квартиры и апартаменты — 2 млрд рупий ($130 000).

Независимо от выбора типа недвижимости на Бали, покупателям из-за рубежа надлежит учесть еще одно ограничение, не связанное с ценой. Максимально допустимый размер приобретаемого иностранцем жилья – 2 тыс. кв. метров.

Растущее недовольство балийцев дороговизной жилья – причина торопиться со сделкой

Как сообщают индонезийские СМИ, высокие цены на недвижимость на Бали вызывают недовольство среди местных жителей. Те все чаще в «разогревании» рынка винят иностранных покупателей и арендаторов.

В частности, на высокие цены на недвижимость на Бали сетуют миллениалы и представители поколения Z, которым становится все труднее покинуть отчий дом. Чаще всего они жалуются на непомерную стоимость жилья в Денпасаре и Бадунге. Балийцы заявляют, что даже хорошего по местным меркам заработка (3,5+ млн индонезийских рупий в месяц) недостаточно для покупки жилплощади в родном городе.

Эксперты не исключают, что перед очередными выборами власти могут ввести ограничения для экспатов и инвесторов из-за рубежа. Например, установить повышенные минимальные цены. Потенциальным покупателям стоит торопиться.

Заключение: оправдана ли немалая цена жилья на Бали?

Если отталкиваться от инвестиционных и lifestyle-преимуществ, а также иммиграционных льгот («золотая виза» в Индонезию), сравнительно высокая стоимость недвижимость на Бали вполне оправдана. Более того, учитывая непрекращающийся рост цен и крепнувшее недовольство балийцев иностранным покупателями, мешкать со сделкой не стоит. Каждая неделя и даже месяц на счету.

Уже готовы купить виллу, апартаменты или другой объект недвижимости на Бали? Подобрать оптимальный лот, обойти «подводные камни» и закрыть сделку на выгодных вам условиях помогут профи!