Покупка недвижимости на Бали в 2025 году: руководство

Многие иностранцы сегодня мечтают переехать на Бали, чтобы наслаждаться местной экзотикой, пляжами, океаном, уникальной культурой. Этот сказочный остров — магнит для миллионов туристов, экспатов, фрилансеров и просто людей, которые хотят пожить в окружении рисовых террас и Тихого океана. Покупка недвижимости на Бали иностранцами — это способ получить место для проживания на отдыхе или источник пассивного дохода. Дома, виллы, апартаменты можно выгодно сдавать в аренду. Учитывая миллионный турпоток, спрос на такие предложения будет только возрастать. В этом руководстве мы рассмотрим основные аспекты покупки недвижимости на Бали для иностранцев: законодательные тонкости, цены, лучшие районы для приобретения объектов и многое другое.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Индонезии?

В соответствии с индонезийским законодательством, граждане третьих стран не могут владеть в полной мере индонезийской землей и недвижимыми объектами. Но не стоит сразу же разочаровываться и закрывать статью. Ведь тысячи иностранцев сегодня считаются владельцами квартир, вилл и домов на Бали. Как же так? Они могут арендовать недвижимость на длительный срок по праву Hak Pakai (право на использование), что позволяет им пользоваться землёй и/или строить на ней в течение длительного времени.

При покупке недвижимости на Бали иностранцы могут пользоваться такими формами владения недвижимостью:

• Лизгольд (leasehold или Hak Pakai) (англ. leasehold, от lease — «аренда») формально является долгосрочной арендой на долгий срок, а предоплата вносится сразу за весь период проживания. 
• Фрихолд (freehold или Hak Milik). Фрихолд (англ. freehold, от free — «свободный» и hold — «держание», «владение») — эквивалент обычного права собственности на недвижимость, которое существует в большинстве стран. 

Но так как в Индонезии иностранцы не могут владеть землей, при freehold недвижимость приобретается гражданином Индонезии или иностранцем через местное индонезийское юридическое лицо PT PMA (иностранная инвестиционная компания). Это процесс более сложный и поэтому Hak Milik используется не так часто, как Hak Pakai. 

Законодательство и правовые аспекты покупки недвижимости в Индонезии

Изначально только граждане Индонезии могли владеть землёй для защиты национальных интересов. Однако в конце 1990-х годов Индонезия изменила свои законы, чтобы привлечь иностранные инвестиции в недвижимость, и разрешила им владеть зданиями, но не самой землёй.

Дальнейшие изменения в 2010 и 2015 годах упростили для иностранцев получение долгосрочной аренды зданий и земельных участков. К 2020 году правила позволяли иностранцам заключать договоры аренды на 30 лет с возможностью продления еще на 20 лет.

Право собственности Hak Pakai или leasehold остается эталоном правовой эволюции, позволяя иностранцам сдавать в долгосрочную аренду как землю, так и недвижимость. Эта юридическая адаптация открыла двери для международных инвесторов и людей, желающих владеть недвижимостью на Бали.

Недвижимость за границей
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Типы недвижимости на Бали

Перед покупкой недвижимости на Бали иностранец должен выбрать тип объекта. Каждый из них имеет свои особенности и преимущества.

Виллы

Это отдельно стоящие дома, с земельным участком, бассейном, садом и зоной отдыха. Этот тип объектов может быть как частью курортных комплексов, так и независимым.

Основные преимущества покупки вилл на Бали:

• Высокий доход от аренды. Виллу можно сдавать как посуточно, так и на долгосрочной основе. В любом случае спрос на такие строения будет всегда.
• Привлекательность для арендаторов. Вилла — это комфорт, престиж, приватность.
• Перспективы долгосрочной прибыли. Если вилла куплена иностранцем в каком-нибудь престижном районе Бали, то ее впоследствии можно выгодно перепродать и заработать на этом круглую сумму.

Например, купив роскошную виллу в Убуде всего за 170 000 $, можно перепродать ее впоследствии за 237 900 $ и получить прибыль в размере 67 900 $ (29 %).

Кондоминиумы (апартаменты)

Апартаменты находятся в многоквартирных домах, которые обычно располагаются в туристических районах.

Преимущества такого типа объектов для иностранцев на Бали:

• Стоимость. Обычно апартаменты стоят меньше, чем виллы или дома. Можно, например, купить недорогие апартаменты в Чангу всего за 75 000 $.
• Простота управления. Владельцам апартаментов не нужно беспокоиться о земельном участке или большом количестве обязанностей, так как управляющая компания берет их на себя.
• Удачное расположение. Многоквартирные дома с апартаментами обычно расположены в центрах туристических районов.

Такие объекты можно сдавать как посуточно, так и на долгосрочной основе.

Коммерческая недвижимость

К этому типу объектов относятся офисы, рестораны, кафе и любая недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях.

Преимущества покупки коммерческих площадей иностранцем на Бали:

• Высокий уровень доходности. Объект можно сдавать в аренду или использовать для собственного бизнеса.
• Стабильный спрос. За счет стабильного туристического потока на Бали всегда будет спрос на гостиницы, бутики, кафе и рестораны.
• Долгосрочная аренда. В отличие от краткосрочной аренды вилл, коммерческая недвижимость часто сдаётся в аренду на более длительный срок, что обеспечивает стабильный доход.

Очень важно правильно выбрать подходящий район для покупки коммерческих площадей на Бали.

Земельные участки

Иностранные инвесторы могут также вкладывать свои средства в земельные участки на Бали. Это хороший способ начать собственный проект по строительству виллы или коммерческого объекта. Из-за ограниченных предложений и растущего спроса этот тип вложений быстро растет в цене. Покупка земли позволяет реализовать любые проекты — от гостиниц и ресторанов до частных резиденций.

Как выбирать тип недвижимости в зависимости от цели покупки?

Изучая различные типы недвижимости на Бали, инвесторы должны учитывать характеристики каждого и его привлекательность для потенциальных покупателей или арендаторов.

Как выбрать недвижимый объект:

• Определение целей покупки. Если, например, объект нужен для собственного пользования, то нужно учесть предполагаемое количество человек, которые там будут жить, необходимость в особой инфраструктуре (например, школ для детей или больниц для пожилых людей). Если же объект нужен в качестве инвестиций, тогда стоит обращать внимание на арендный спрос в данном районе.
• Выбор подходящего района. Важно учитывать удалённость дома, виллы или квартиры от ключевых объектов (пляжи, магазины, аэропорт, медицинские и образовательные учреждения). Также стоит изучить инвестиционную привлекательность самого объекта в районе.
• Внутренняя инфраструктура, площадь и планировка. Оценка состояния конструкции и её надёжности является первоочередной задачей. Важно проверить качество материалов, использованных при строительстве, и надежность инженерных систем (водоснабжение, электроснабжение и вентиляция).

При выборе инвестиционной стратегии на рынке недвижимости Бали инвесторам следует учитывать ряд факторов, которые могут повлиять на стоимость недвижимости в будущем:

• Инфраструктурные проекты. Строительство нового международного аэропорта, тематического парка Paramount Pictures, трассы «Формулы-1» и нового круизного порта обещает значительно увеличить количество туристов и заполняемость туристических объектов острова.
• Экономическое развитие. Стабильная экономика и благоприятный инвестиционный климат привлекают как иностранных, так и местных инвесторов.

Также стоит ориентироваться на актуальный бюджет, то есть сколько денег готов вложить инвестор в тот или иной объект. От этого будет зависеть и тип вложений.

Лучшие районы для покупки недвижимости на Бали

На острове есть несколько районов, покупка недвижимости в которых будет наиболее удачным вложением. Изучим более подробно каждый из них.

Чангу

Это один из самых популярных пляжных районов Бали. Чангу сегодня — это желанное место для жизни и отдыха, благодаря своей уникальной атмосфере, сочетающей современные кафе, рестораны, бары и пляжи с духом традиционного Бали. Сюда охотно приезжают как туристы, так и экспаты, планирующие длительное проживание на острове. Соответственно, спрос на аренду и покупку вилл, домов и квартир в этом районе значительно вырос.

Регулярное совершенствование местной инфраструктуры, строительство дорог, улучшение коммуникаций, возведение общественных объектов способствуют росту цен на недвижимость.

Чангу стал одним из центров притяжения для удаленных работников и цифровых кочевников благодаря хорошему интернету, удобным коворкингам и расслабленной атмосфере. 

Предлагаем вам купить уютную виллу-кокон в районе Чангу 

Убуд

Район считают культурным и духовных центром Бали. Убуд популярен среди туристов, искателей духовных практик и экспатов, что делает его привлекательным для инвестиций в недвижимость.

Преимущества покупки недвижимости иностранцем в Убуде на Бали:

• Рост интереса к экотуризму в районе делает инвестиции в земельные участки под эковиллы или экокурорты очень перспективными
• Убуд пользуется большой популярностью среди туристов и духовных искателей, что усиливает спрос на ретритные центры, аренду и покупку жилья. 
• Ограниченные предложения на рынке. В Убуде не так много доступной земли для строительства новых объектов. Это может стать фактором, повышающим стоимость недвижимость в будущем, поскольку спрос продолжает расти.

Убуд — это туристический центр с высоким уровнем посещаемости, благодаря чему инвестиции в бутик-отели и курорты здесь могут быть очень выгодными. Эти объекты привлекают гостей со всего мира, интересующихся как культурным наследием, так и местной живописной природой.

Букит 

Полуостров Букит (Bukit) на юге Бали — популярный среди инвесторов район, известный своими великолепными пляжами, высокими утесами и роскошными виллами. За последние годы полуостров превратился в центр притяжения для состоятельных экспатов, серферов и туристов, что положительно сказывает на рост цен на местное жилье. 

Почему иностранцу стоит купить недвижимость на Бали, на полуострове Букит:

• Живописные пляжи Улувату, Паданг-Паданг, Бингин, Пандава ежегодно привлекают на полуостров миллионы туристов, что способствует стабильному спросу на дома, виллы и квартиры в аренду.
• Ограниченные предложения. Из-за особенностей ландшафта на полуострове не так много доступной земли под застройку. Это естественным образом приводит к росту цен, особенно в самых престижных зонах с видом на океан.
• Курортный район. На полуостров приезжают в основном состоятельные путешественники, которые нуждаются в жилье и услугах премиум-класса. Вложения в коммерческую недвижимость в регионе будут особенно удачными.

В Буките находится знаменитый храм Улувату (Pura Luhur Uluwatu), который привлекает не только туристов, но и тех, кто интересуется духовностью и культурным наследием Бали. Наличие таких достопримечательностей повышает привлекательность района и укрепляет его туристическую репутацию.

Санур

Этот район считается одним из самых спокойных и престижных на острове. Здесь царит умиротворенная атмосфера, оптимально подходящая для семейного отдыха и жизни экспатов.

Преимуществ покупки иностранцем недвижимости в районе Санур на Бали:

• Этот район очень любят экспаты и пенсионеры, что обеспечивает стабильный спрос на местные квартиры, дома и виллы.
• Стремительное развитие местной инфраструктуры делает проживание в Сануре еще более комфортной и удобной.
• Санур привлекает внимание крупных девелоперов, и на ближайшие годы запланировано строительство новых курортов и гостиниц. Это приведёт к росту интереса к району и увеличению стоимости объектов недвижимости.

Район отличается своей спокойной, семейной атмосферой. Здесь нет шума и большого количества ночных клубов, как в Куте или Чангу, что делает его отличным местом для проживания семей и людей, ищущих тишину и комфорт.

Цены на недвижимость на Бали

На рынке есть самые разные предложения — от дешевых апартаментов стоимостью 75 000 $ до роскошных вилл по цене от 500 000 $. Цены на недвижимость на Бали могут значительно отличаться в зависимости от региона, типа объекта (виллы, апартаменты, земля) и других факторов (инфраструктура, доступ к пляжам, популярность района).

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупая недвижимость в любой стране или регионе, стоит всегда помнить, что помимо основных затрат на сам предмет купли или продажи существует еще ряд дополнительных расходов.

Какие дополнительные расходы ждут иностранца при покупке недвижимости на Бали:

• Нотариальный сбор. Чтобы получить или передать право собственности на недвижимость, покупателю понадобится услуга нотариус для проведения юридической экспертизы, составления договора, проверки законности и т. д. Его услуги обойдутся в 0,5–1% от стоимости.
• Налоги. При продаже недвижимости по договору аренды обычно взимается подоходный налог. Процентная ставка зависит от того, есть ли у продавца недвижимости идентификационный номер налогоплательщика (TIN), также известный как NPWP. Если он есть, то ставка составит 10% от стоимости продажи. Без NPWP ставка составит 20%. Новый владелец должен будет ежегодно платить налог на землю и недвижимость. Ставка составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта, которая периодически меняется.

Сама недвижимость также требует затрат на свое содержание: коммунальные платежи, уборка территории, гонорар управляющей компании (если объект сдается в аренду через нее).

Процесс покупки недвижимости на Бали

Такое серьезное дело, как приобретение недвижимости на Бали, стоит реализовывать при поддержке профессионалов. Они будут сопровождать вас на всех этапах процесса и помогут избежать возможных ошибок.

Этапы покупки недвижимости на Бали иностранцем:

1. Обращение к специалистам, которые хорошо разбираются в местных законах, правилах и культурных особенностях. Они помогут выбрать подходящий район и объект для вложений, исходя из задач клиента.
2. Проведение Due Diligence. Необходимо тщательно проверить статус объекта, чтобы убедиться, что продавец является его законным владельцем. Важно, чтобы недвижимость не была предметом каких-либо судебных разбирательств и долговых дел.
3. Составление и подписание договора купли-продажи (SPA). В SPA описываются условия продажи объекта на Бали, включая цену покупки и график платежей.
4. Закрытие сделки. Необходимо убедиться, что все важные юридические документы в порядке и при их составлении соблюдены все правила и законы Индонезии на этот счет. Также стоит проверить, уплачены ли все необходимые платежи. При покупке готового объекта необходимо внести полную сумму предоплаты. На этапе строительства платежи распределяются на весь период.

После завершения процесса владелец получает на руки документы о праве собственности.

Часто встречающиеся проблемы при покупке недвижимости на Бали

Стоит помнить об ограничениях на владение землей для иностранцев. Если для этих целей привлекается номинальный собственник, гражданин Индонезии, то это должен быть проверенный и надежный человек. Иначе высок риск обмана.

Какие еще риски могут грозить при покупке недвижимости на Бали:

• Изменения в законодательстве. В этом случае могут оспариваться даже юридически оформленные сделки.
• Юридическая чистота объекта. Очень важно еще на этапе покупки убедиться, что продаваемая земля или дом не являются предметом спора или залога у банка.
• Наличие скрытых расходов. Чтобы для покупателя не стала неожиданностью необходимость тратить дополнительные средства на оформление сделки, налоги и пошлины, ему необходимо учесть этот аспект с самого начала.

На рынке недвижимости Бали существует риск мошенничества. Продавцы могут скрывать реальное состояние объекта, и некоторые сделки могут быть нечестными, особенно если покупатель не проводит тщательную проверку документов. Поэтому очень важно обращаться к профессионалам, которые помогут на всех этапах процесса.

Инвестирование в недвижимость на Бали

По состоянию на июль 2024 года, Бали принял в общей сложности около 3 687 567 иностранных туристов. В 2023 году общее число иностранных туристов составляло 4 817 098, по данным BPS Бали (Бюро статистики провинции Бали). Туристический поток растет. Спрос на местные дома, виллы и парламенты будет тоже параллельно расти.

Популярность острова как туристического направления, дешевизна объектов по сравнению с другими популярными местами, растущее число иностранных инвесторов — все это обуславливает рост рынка недвижимости на Бали.

Доходность от сдачи в аренду

Купив, например недорогие апартаменты за 75 000 $, можно сдавать объект в аренду посуточно за 60 $. С учетом уровня загрузки в размере 80% стоимость проживания в сутки будет составлять 48 $. В год набежит сумма в 27 740 $. После уплаты всех налогов и учета всех затрат на руки владелец получит 12 048 $ (15,06 %). Сроки окупаемости вложений — 6,6 лет.

 Заключение

Покупка недвижимости на Бали для иностранцев — это доступный способ выгодно вложить свои средства. Обращайтесь к нашим экспертам, если вас заинтересовала такая возможность. Мы поможем выбрать подходящий объект, обеспечим сопровождение на всех этапах сделки.