Остров Бали с его потрясающими пляжами, пышными джунглями и яркой культурой считается одним из самых популярных туристических направлений в мире. Спрос на аренду недвижимости высок, поскольку всё больше людей хотят познакомиться с этим прекрасным райским островом. Покупка жилья под сдачу сулит достойные дивиденды. Главное — провести рыночное исследование, прежде чем инвестировать. Узнайте, какую отдачу от инвестиций можно ожидать в различных районах Бали.
Туристический бум на Бали – катализатор спроса на съемное жилье
Туристический сектор Бали быстро восстанавливается после пандемии, что стимулирует спрос на арендное жилье. Минувшей весной местные власти объявили о намерении привлечь на остров 4,5 миллиона иностранных туристов в 2023 году. Прогноз, вероятно, превзойдет все ожидания.
Согласно собранным на текущий момент данным о поездках, в период с января по июль 2023 года Бали посетили 2,9 миллиона иностранных гостей. Правительство провинции, а также Министерство туризма и креативной экономики Индонезии уверены, что поставленные ранее цели удастся перевыполнить, учитывая промежуточные результаты. Успех крайне важен. Ведь на долю Бали традиционно приходится более половины всех иностранных гостей страны.
Островитяне перевыполняют планы не впервые. В 2022 году правительство провинции Бали поставило целью привлечение 1,5 миллиона иностранных туристов. Вместо этого на остров прибыло свыше 2,1 миллиона посетителей.
Число посетителей, приезжающих на Бали, по-прежнему ниже, чем до пандемии, когда остров регулярно принимал более 6 миллионов иностранных гостей ежегодно. Но сектор быстро восстанавливается. Местные арендодатели и субъекты туристического бизнеса с нетерпением ждут рождественских и новогодних каникул, когда на Бали наблюдается пик туристического сезона.
Важно не только количество, но и «качество» туристов. С этим на Бали всё в порядке. Лидируют состоятельные австралийцы. В период с января по июль 2023 года Бали посетило свыше 652 тысяч граждан Австралии. На втором месте туристы из Индии (более 230 тыс.), на третьем – китайцы (131,4 тыс.). Посетители из США (129 тыс.) и Великобритании (126,8 тыс.) заняли четвертое и пятое места соответственно.
Выбор локации на Бали для покупки жилья под сдачу
Планируя выход на рынок арендного жилья Бали, стоит уделить повышенное внимание выбору места расположения приобретаемой недвижимости. Если целевая аудитория – туристы, которым инвестор самостоятельно или через управляющую компанию планирует сдавать купленное жилье посуточно, стоит обратить внимание на данные по популярности отдельных районов острова.
Согласно оценкам Центрального статистического агентства Бали, в I квартале 2023 года (наиболее свежие данные на момент публикации статьи) этот курорт посещало в среднем более 350 тыс. иностранцев ежемесячно. А самыми популярными туристическими районами по итогам первого квартала признаны следующие:
- Чангу;
- Семиньяк;
- полуостров Букит.
Рассмотрим общие и локальные тренды рынка арендной недвижимости Бали, исходя из данных аналитического сервиса AirDNA. Эта платформа «заточена» под мониторинг рынка краткосрочной аренды, агрегируя информацию о более чем 10 млн объявлений по всему миру. С ее помощью можно получить наиболее актуальные сведения о ситуации на рынке краткосрочной аренды в любой точке планеты, включая Бали.
Анализ доходности инвестиций в жилье под сдачу на Бали выполнен на основе данных сервиса AirDNA, которые касаются заполняемости местного «номерного фонда» и цен. Был выбран наиболее востребованный формат арендного жилья среди отдыхающих на острове — односпальное жилье для пар.
Востребованность разных типов арендного жилья на Бали. Источник: AirDNA
Заполняемость
Для начала рассмотрим ситуацию с заполняемостью. Согласно данным AirDNA, в среднем по острову уровень заполняемости в первом полугодии 2023 года превысил аналогичный показатель допандемийного 2019 года. Например, в марте 2019 года показатель составлял 57%, а в том же месяце 2023 года уровень заполняемости достиг 70% (+23%). Причем в популярных среди туристов районах показатель еще выше.
Уровень заполняемости арендного жилья на Бали в марте 2019 года. Источник: AirDNA
Уровень заполняемости арендного жилья на Бали в марте 2023 года. Источник: AirDNA
Согласно данным сервиса AirDNA, пиковый уровень заполняемости арендного жилья на Бали зафиксирован в канун прошлого Нового года (31 декабря 2022 года). Показатель достиг колоссальных 93%. Эксперты ожидают, что в этому году рекорд будет побит.
Уровень заполняемости арендного жилья на Бали 31 декабря 2022 года. Источник: AirDNA
Стоимость аренды
Согласно статистике AirDNA, по итогам I полугодия 2023 года средняя стоимость аренды односпального жилья колебалась в диапазоне от $120 до $130 за сутки. По итогам аналогичного прошлогоднего периода цена посуточного съема в данном сегменте составляла $70-$80. Следовательно, можно говорить о росте ценника на целых 62,5% всего за 1 год. Столь впечатляющий темп роста – прямое следствие восстановления туристического сектора и увеличения спроса со стороны отдыхающих.
Динамика стоимости посуточного съема односпального жилья на Бали. Источник: AirDNA
Статистика также показывает, что съемное жилье, находящееся под администрированием управляющих компаний, стоит дороже и, соответственно, приносит больше денег собственникам. Высокий уровень сервиса и наличие профессионального персонала в команде управляющей компании прибавляет в среднем 35% к стоимости аренды жилья (если сравнивать с объектами без профессионального администрирования). Выбирая управляющую компанию, рекомендуем запросить выписку из реестра юрлиц и воспользоваться другими способами проверки потенциального бизнес-партнёра в Индонезии.
Разница в стоимости посуточной аренды недвижимости на Бали между обычным жильем и жильем, делегированным управляющей компании. Источник: AirDNA
В таблице ниже представлены показатели заполняемости односпального жилья в самых популярных районах Бали (Чангу, Семиньяк и Букит) по итогам первого полугодия 2023 года.
| Чангу | Семиньяк | Букит | |
| Средняя заполняемость в первом полугодии 2023 года | 78% | 74% | 67% |
| Максимальная заполняемость | 01.01.23 — 100% 01.01.22 — 49% 104% прироста | 01.01.23 — 99% 01.02.22 — 34% 191% прироста | 01.01.23 — 93% 01.01.22 — 31% 200% прироста |
Доходность инвестиций в жилье на Бали под сдачу
После снятия противоэпидемиологических ограничений Бали оказался снова на слуху. С каждым годом островной курорт принимает всё больше туристов и экспатов из-за рубежа. Притоку гостей способствует активное развитие инфраструктуры в туристических районах и многочисленные международные мероприятия, включая, например, прошлогодний саммит G20.
Приток состоятельных путешественников на остров задает тренды на рынке инвестиционной недвижимости. Сегодня гости Бали предпочитают снимать односпальное жилье, находящееся в ведении управляющей компании. Популярностью пользуются комплексы отельного типа, располагающие развитой инфраструктурой. Туристов интересуют предложения, обеспечивающие полноценный красивый отдых без будничной рутины.
В каждом из перечисленных выше популярных туристических районов наши партнеры предлагают соответствующую недвижимость, включая комплексы премиальных вилл и апартаментов. При желании и наличии достаточных финансовых резервов можно попробовать себя в роли застройщика на Бали. Узнайте больше о том, как купить землю в Индонезии под застройку, на бесплатной консультации.
Пользуясь услугами управляющей компании, собственник недвижимости сможет забыть о текущем или плановом ремонте, расчете налоговых отчислений, фискальной отчетности и прочей документации. Весь спектр таких вопросов возьмет на себя персонал управляющей компании, периодически направляя собственнику отчеты о проделанной работе и переводя чистый доход на счет инвестора.
Обсудить детали с экспертом
Уточните список необходимых документов, узнайте обо всех нюансах процесса, сроках и стоимости у профессионалов портала.
Связаться с экспертом
WhatsApp
Telegram
Иммиграционные и налоговые льготы для инвесторов
С сентября 2023 года инвесторам доступна индонезийская «золотая виза». Если вас устраивает перспектива покупки жилья под сдачу через вновь зарегистрированную компанию в Индонезии, рассмотрите следующие иммиграционные опции:
- Сотрудник иностранной компании, которая регистрирует филиал / представительство / новый бизнес в Индонезии с капитализацией в $25 млн, вправе претендовать на 5-летнюю «золотую визу». Удвоение капитализации ведет к повышению срока действия визы в 2 раза.
- Открытие компании в качестве индивидуального инвестора и доведение ее капитализации до $2,5 млн позволяет претендовать на 5-летнюю визу. При удвоении капитализации также доступна виза на 10 лет. Компания может вкладывать деньги, помимо прочего, в арендную недвижимость. Узнайте больше на консультации по ведению бизнеса в Индонезии.
Инвестиции в недвижимость в Индонезии в целом и, в частности, на Бали сопряжены с относительно высокими (по азиатским меркам) налогами для владельцев-нерезидентов. Это частично нивелирует значительную доходность от аренды. Можно выделить следующие моменты:
- Налог, взимаемый со среднегодового дохода от сдачи в аренду жилья в Индонезии, составляет 20%. Это третий по величине показатель в Азии. Больше арендодатели платят только в Бангладеш (25%) и Малайзии (22,4%).
- С валового дохода от аренды взимается налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 10%.
- Прирост капитала, полученный физическими лицами от продажи недвижимости в Индонезии, облагается налогом по фиксированной ставке 5%. Налоговая база рассчитывается путем вычета из цены продажи цены покупки. Никаких вычетов, связанных с эксплуатацией недвижимости владельцем, выполнением ремонта и т д., не предусмотрено.
- Продажи роскошных домов, квартир, таунхаусов и кондоминиумов с продажной ценой выше 30 миллиардов индонезийских рупий ($1,92 млн) облагаются налогом с продаж по ставке 20%.
- Налог на недвижимость взимается по ставке 0,5% от оценочной стоимости имущества. Оценочная стоимость налогооблагаемого недвижимого имущества определяется как процент от условной справедливой рыночной стоимости.
- Общая стоимость покупки и последующей перепродажи жилой недвижимости (включая расходы на регистрацию, гонорары агента по недвижимости, юридические издержки, налоги с продаж и передачи права собственности) является одной из самых высоких в регионе.
Однако в настоящее время вносятся изменения в законодательство, которые должны значительно облегчить ситуацию. Чтобы узнать больше о текущих правилах и готовящихся поправках, закажите консультацию по налогообложению в Индонезии.
Поможем выбрать и купить недвижимость на Бали под сдачу
Покупка жилья под сдачу на Бали — отличный способ распорядиться свободным капиталом. Но требуется все тщательно спланировать. Выбор района для внесения инвестиций, анализ конкуренции и пула потенциальных квартиросъемщиков, расходы на владение и содержание условной виллы (налоги на недвижимость, коммунальные услуги и ремонт, а также затраты на маркетинг и управление объявлением на Airbnb) – придется учесть множество факторов. Разобраться во всем помогут наши эксперты. Узнайте больше на бесплатной персональной консультации.
