Обилие брендированного жилья, приток состоятельных иностранцев, рост цен и другие факторы говорят о целесообразности покупки жилья в Дубае в качестве инвестиционного объекта (под сдачу, перепродажу) или для собственных нужд. Изучите аналитику CBRE, ValuStrat, Savills, Asteco и проконсультируйтесь с нашими экспертами, чтобы принять окончательное решение.
Мировая элита стекается в Дубай, генерируя спрос на покупку и аренду жилья
Главный драйвер рынка недвижимости Дубая — дефицит. Предложение уступает спросу, который генерируют состоятельные персоны — преимущественно иностранцы. Дубай годами остается фаворитом мировой элиты, привлекая долларовых миллиардеров, мультимиллионеров и миллиардеров. Причины:
- стабильность и статус «безопасной гавани» на фоне геополитической и экономической неопределенности, а также налоговых проблем в других регионах, включая Европу и Соединенные Штаты Америки;
- благоприятная для предпринимателей среда и стратегическое позиционирование Дубая как глобального бизнес-центра, выделяющее его на фоне ряда конкурирующих направлений вроде Сингапура с более сильным азиатским акцентом;
- роскошный образ жизни;
- эффективные антикризисные планы (например, Дубай сохранял границы открытыми в период карантина, вызванного пандемией);
- низкие налоги;
- доступность недвижимости премиум-класса;
- транспортная доступность;
- благоприятная иммиграционная политика, включая программу по выдаче «золотых виз» (представлена в 2019 году; к октябрю 2023 года выдано более 150 000 виз);
- возможность легального обхода санкций Запада, доступная состоятельным россиянам и белорусам (в 2022 году россияне составляли менее 2% жителей ОАЭ; к осени 2023 года эта цифра выросла до 6%);
- прогрессивные изменения в обществе;
- новые инвестиционные возможности, включая предстоящее строительство казино в Рас-Аль-Хайме.
По оценкам иммиграционных агентов и приват-банкиров в Дубае сейчас живет 210 долларовых сантимиллионеров (персоны с собственным капиталом свыше 100 млн долларов) и 15 миллиардеров. Прогнозы позитивные. К 2024 году количество сантимиллионеров в Дубае, как ожидается, вырастет на 78% — это самый высокий темп роста в мире.
CBRE: за 12-месячный период до октября 2023 года цены на жилье в Дубае выросли на 19,1%
За 12-месячный период, предшествовавший октябрю 2023 года, средние цены на жилье в Дубае выросли на 19,1%. Квартиры подорожали на 18,7%, а виллы — на 21,4%. Средние цены за квадратный метр на октябрь 2023 года:
- квартиры — 14681,9 дирхама;
- виллы — 17749,7 дирхама.
Статистикой поделилась консалтинговая компания CBRE. В докладе компании отмечается, что средняя цена жилья в Дубае пока на 8,3% ниже пикового уровня, достигнутого в 2014 году. Но в некоторых районах мегаполиса уже превышены показатели 2014 года. Особенно в сегменте вилл. Средняя цена вилл превысила уровень 2014 года на 14,1%, что указывает на высокий спрос и рост в этом сегменте.
В Центре Дубая (район Даунтаун Дубай) зафиксирована пиковая средняя цена квартир — 26909,7 дирхама за квадратный метр. В сегменте вилл рейтинг возглавил район Палм-Джумейра — 55165,1 дирхама за квадратный метр. Потенциальным покупателям вилл в Дубае рекомендуем обратить внимание на ликвидные лоты от наших партнеров:
- люксовые апартаменты и виллы в Дубае в рассрочку на 3 года;
- пятиспальная вилла в DAMAC Lagoons по цене застройщика;
- Cavalli Estates в Damac Hills — виллы с дизайном от Роберто Кавалли в Дубае;
- трехспальная вилла в элитном районе DAMAC Hills;
- люксовое поместье в Дубае — вилла для аристократов TRUMP VILLAS;
Исторический рекорд числа закрытых сделок
В октябре 2023 года общее количество сделок с жилой недвижимостью в Дубае составило 6407. Это на 23,6% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение количества сделок вызвано сокращением покупок незавершенки на 57,2% из-за дефицита последней. Но операции на вторичном рынке за тот же период выросли на 29,5%.
Несмотря на недавний спад, общее количество сделок с жилой недвижимостью с начала года до октября 2023 года достигло 93 590, превысив исторический рекорд в 92 178 сделок, установленный по итогам аналогичного периода 2022 года. Установление нового рекорда подчеркивает сохраняющуюся устойчивость рынка жилья Дубая.
Рост рынка аренды жилья в Дубае замедляется
По оценкам CBRE, на рынке аренды жилья в Дубае с начала 2023 года наблюдается замедление темпов роста. Средняя арендная плата выросла на 19,7% за 12-месячный период, предшествовавший октябрю 2023 года. Это немного ниже роста на 20,6%, зафиксированного за 12-месячный период, закончившийся в сентябре 2023 года.
Средняя арендная плата за квартиры выросла за этот период на 19,9%. Аренда вилл подорожала в среднем на 18%. По состоянию на октябрь 2023 года средняя арендная плата за квартиру составляла 110 080 дирхамов, а средняя годовая рента за виллу — 322 891 дирхам. Самая высокая арендная плата за квартиры и виллы зафиксирована на искусственном острове Палм-Джумейра, составив 256 204 дирхама и 1 096 675 дирхамов, соответственно.
ValuStrat: рынок недвижимости Дубая достигнет новых высот в 3 квартале 2023 года
По оценкам консалтинговой компании ValuStrat, на рынке недвижимости Дубая в третьем квартале 2023 года наблюдался самый высокий квартальный прирост оборота за десятилетие. Ключевые тезисы из доклада компании:
- индекс цен на виллы ValuStrat вырос на рекордные 6,1% по сравнению с предыдущим кварталом и на 15,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, превысив на 2,6% пиковые значения 2014 года;
- лучшие результаты в сегменте вилл показали Палм-Джумейра (+9,5% в квартальном сопоставлении), острова Джумейра (+9,5%), Дубай Хиллс Эстейт (+9,3%) и Мудон (+9%);
- индекс цен на квартиры увеличился на 11% в годовом исчислении, но пока на 29,2% ниже пиковых значений 2014 года (это говорит о высоком инвестиционном потенциале);
- лидерами по росту индекса цен на квартиры оказались Дискавери Гарденс (+7,5% в квартальном сопоставлении), Гринс (7,3%), Палм-Джумейра (6,7%) и Комплекс резиденций Дубайленд (6,6%);
- индекс цен на элитную жилую недвижимость, включая виллы и квартиры, вырос на 16,5% в годовом сопоставлении и на 6,6% в квартальном сопоставлении;
- наблюдалась значительная активность застройщиков: ожидается, что в 2023 году на рынок выйдет около 53 715 новых объектов;
- за первые девять месяцев года было сдано в эксплуатацию 21 507 квартир и 2 068 вилл (44% от прогнозного уровня за весь год);
- на рынке строящегося жилья средняя цена покупки увеличилась на 13% в годовом исчислении, достигнув 2,5 млн дирхамов;
- средняя цена сделки в сегменте строящейся недвижимости в городе составила 20 035 дирхамов за квадратный метр;
- регистрация контрактов на этапе строительства выросла на 19,1% в годовом сопоставлении и на 2% в квартальном сопоставлении, что эквивалентно инвестициям на сумму 36,9 миллиарда дирхамов;
- лидерами продаж жилья на стадии строительства в третьем квартале 2023 года стали районы Мудон, Дубайленд и Бизнес-Бэй;
- в сегменте продаж готового жилья (вторичка) в третьем квартале совершено 11 308 сделок — рост на 17,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и снижение на 5% в квартальном сопоставлении;
- средняя цена покупки вторичного жилья снизилась на 1,4% в годовом сопоставлении до 2,3 млн дирхамов.
Savills: Дубай — мировой лидер по доле брендированного жилья на рынке недвижимости
По данным консалтинговой компании Savills World Research, Дубай — мировой лидер по доле брендированного жилья на рынке недвижимости в целом. Ожидается, что к концу десятилетия предложение такой недвижимости в эмирате удвоится.
Люксовые бренды и премиальные гостиничные группы стремятся привлечь инвесторов в недвижимость роскошными постройками и дизайнерскими проектами. Например, дубайская строительная компания DAMAC Properties запустила ряд проектов по строительству премиальной недвижимости совместно со знаменитым модным брендом Cavalli. В частности, реализуется проект Cavalli Tower от DAMAC в Dubai Marina.
В отчете о брендированном жилье компании Savills World Research отмечается, что в Дубае уже реализован 51 проект из этой категории. На втором месте — Южная Флорида (США) с 42 завершенными проектами.
За последнее десятилетие количество проектов по возведению брендированного жилья в мире выросло на 160%. Ожидается, что выход на рынок новых брендов и локаций будет способствовать дальнейшему развитию этого сектора. В мире насчитывается 690 завершенных проектов. Ожидается, что к 2030 году будут реализованы еще 600.
Ранее на долю Северной Америки приходилось чуть более одной трети проектов. За последние 30 лет ситуация изменилась. Тренд распространился на все регионы. Сегодня Азиатско-Тихоокеанский регион и Ближний Восток — наиболее перспективные локации. На них приходится 40% общего числа проектов.
Asteco: рост цен покупки и аренды жилья в Дубае замедляется, но не прекращается
Собственный отчет о динамике рынка недвижимости Дубая опубликовала компания Asteco. Документ показывает умеренное снижение предложения новых единиц жилья, постепенное замедление роста арендных ставок и цен на недвижимость. Несмотря на это, эксперты делают позитивные прогнозы. Причины:
- увеличение спроса на жилье среди различных слоев населения;
- инициативы правительства, направленные на содействие расширению сектора недвижимости.
По оценкам Asteco, в третьем квартале 2023 года в Дубае сдано в эксплуатацию почти 6250 единиц жилой недвижимости, включая 4700 квартир и 1850 вилл. Показатели снизились по сравнению с предыдущими кварталами, но объем нового предложения остается существенным. Ожидается, что в ближайшие три-четыре года будет сдано более 130 000 новых объектов жилой недвижимости.
Темп роста средней цены продажи продолжал замедляться: квартальный рост составил 1% для квартир, 2% для вилл и 3% для офисов. В годовом исчислении показатель вырос на 12%, 14% и 19%, соответственно.
Рост арендной платы за три месяца составил 3%, 2% и 4% для квартир, вилл и офисов. В годовом сопоставлении показатель вырос на 18%, 19% и 29%, соответственно. Планируете снять офисное помещение в Дубае? Наша команда поможет с арендой офиса в ОАЭ.
Chestertons: цены на жилье и арендная плата в престижных районах Дубая увеличились на 30%+
Эксперты из Chestertons оценили рыночную ситуацию более позитивно, чем коллеги. По их подсчетам, цены на жилье в некоторых районах Дубая в третьем квартале 2023 года выросли на 34% в годовом сопоставлении, а арендная плата — на 46%. Рынок недвижимости процветает из-за высокого покупательского спроса.
Дубай-Хиллз и Палм-Джумейра — два самых популярных района среди покупателей недвижимости в эмирате. Оба района отметились значительным ростом цен на виллы и апартаменты. В Центре Дубая и Дубай Марине также зарегистрирован двузначный рост.
| Район | Тип недвижимости | Цена в 3 квартале 2023 года (дирхамов за 1 кв. метр) | Изменение в годовом сопоставлении, % | Изменение в квартальном сопоставлении, % |
| Дубай-Хиллз | квартира | 20257,7 | +25% | +6% |
| Дубай-Хиллз | вилла | 25930,3 | +34% | +9% |
| Центр Дубая / Даунтаун Дубай | квартира | 24068,1 | +14% | +3% |
| Палм-Джумейра | квартира | 28330,6 | +17% | +9% |
| Палм-Джумейра | вилла | 54831,4 | -2% | -2% |
| МБР Сити | квартира | 18944,5 | +25% | +4% |
| МБР Сити | вилла | 20171,6 | -19% | +10% |
| Дубай Марина | квартира | 16813,2 | +15% | +2% |
Средние цены продажи жилой недвижимости в Дубае по районам. Источник: Chestertons
Арендная плата в Дубае также стремительно повышается. Исследование Chestertons показало значительный рост во всех ключевых районах мегаполиса, что делает покупку под сдачу еще привлекательнее.
| Район | Тип недвижимости | Средняя рента в 3 квартале 2023 года (AED) | Средняя рента в 3 квартале 2022 года (AED) | Изменение в годовом сопоставлении, % |
| Дубай-Хиллз | 2-комнатная квартира | 123 000 | 96 000 | 28% |
| Дубай-Хиллз | 3-спальная вилла | 279 000 | 191 000 | 46% |
| Центр Дубая / Даунтаун Дубай | 2-комнатная квартира | 157 000 | 138 000 | 14% |
| Палм-Джумейра | 2-комнатная квартира | 179 000 | 152 000 | 18% |
| Палм-Джумейра | 4-местная вилла | 660 000 | 497 000 | 33% |
| МБР Сити | 2-комнатная квартира | 120 000 | 93 000 | 29% |
| МБР Сити | 4-местная вилла | 861 000 | 606 000 | 42% |
| Дубай Марина | 2-комнатная квартира | 132 000 | 109 000 | 21% |
Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в Дубае по районам. Источник: Chestertons
Эксперты ожидают дальнейший рост сектора недвижимости, поскольку иностранные фирмы и рабочая сила из-за рубежа продолжают прибывать в эмират, создавая спрос на покупку и аренду местного жилья.
Нужна альтернатива? Абу-Даби вас ждет!
Устойчивый спрос на жилую недвижимость на рынке ОАЭ, который наблюдался в третьем квартале 2023 года, обусловлен позитивной динамикой не только в Дубае. Лепту внес и Абу-Даби. Согласно оценкам CBRE, в Абу-Даби произошел значительный рост общего числа сделок с жилой недвижимостью. В третьем квартале 2023 года зарегистрировано 2930 сделок. Это на 84,3% больше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года. Увеличение спроса можно объяснить существенным ростом продаж на рынке незавершенного строительства (+101,6%).
За период с начала 2023 года до третьего квартала в Абу-Даби введено в эксплуатацию 2262 единицы жилья. 63,4% этих новостроек пришлось на районы Наджмат Абу-Даби и Шамс Абу-Даби. Ожидается, что к концу года будет построено еще 3521 единиц жилья — 63,1% на острове Аль-Мария. Если планируете закрыть там сделку, пригодится личный банковский счет в ОАЭ в банке Abu Dhabi Islamic Bank.
В Абу-Даби средние цены на квартиры выросли на 0,9%, тогда как средние цены на виллы продемонстрировали незначительное снижение (-0,1%). Средняя арендная плата за квартиры и виллы в городе выросла на 1,1%. Годовая арендная плата достигла 66 823 дирхама за апартаменты и 161 683 дирхама за виллы. Эксперты ожидают, что арендная плата в Абу-Даби продолжит расти в предстоящий период, однако темпы роста не будут двузначными.
