Тревожные звоночки при покупке / аренде недвижимости в Дубае

Содержание показать

Планируете снять или купить жилье в Дубае? Примите во внимание ряд важных факторов при оценке недвижимости в эмирате. Взвесьте «за» и «против», прежде чем принимать окончательное решение. Поможет подборка индикаторов риска, а также информация о наиболее ликвидных активах и их особенностях.

11 способов обнаружить тревожные сигналы при поиске недвижимости в Дубае

Консалтинговые компании Allsopp & Allsopp и Off-Market Listing (OML) Dubai поделились советами для потенциальных покупателей недвижимости в Дубае, которые хотят избежать «подводных камней». Эксперты рекомендуют искать «красные флажки» в следующих сферах:

Состояние и ремонт при аренде. Если недвижимость находится в плохом состоянии и арендодатель не открыт на ранних этапах переговоров об аренде для ее (недвижимости) ремонта, стоит насторожиться. Потенциальный арендатор может оценить состояние актива во время осмотра, и, направляя предложение домовладельцу, ему необходимо будет указать, какой ремонт он хочет выполнить. Затем это предложение может быть включено в контракт, который обяжет арендодателя выполнить работы в согласованные сроки.
Ремонты при покупке. При покупке недвижимости вопросы, касающиеся ремонта, также важны. Требуется наличие всей необходимой документации и разрешений на ремонт или серьезные изменения. Если в объекте уже проводился капитальный ремонт и/или были внесены серьезные конструкционные изменения, важно, чтобы на момент проведения работ были выданы все необходимые справки, включая справки об отсутствии возражений. Некоторые банки могут не предоставить заемное финансирование покупателю, если их нет. Даже если покупка совершается без ипотеки, нужно иметь разрешительную документацию от предыдущего собственника, поскольку будущий покупатель может использовать банковское заемное финансирование. Если разрешений на ремонт нет, это может обернуться проблемами при потенциальной продаже.
Парковка и транспорт. Покупателям / квартиросъемщикам рекомендуется убедиться в соответствии с действительностью заявлений продавца / арендодателя о количестве доступных парковочных мест. Не лишним также будет протестировать маршруты, совершив поездку в школу / на работу в час пик, чтобы избежать потенциальных неудобств. Эти же советы актуальны при аренде офиса в ОАЭ.
Лифты. Потенциальным покупателям и арендаторам рекомендуется обратить внимание на эффективность и надёжность лифтов внутри здания, если покупается / снимается квартира внутри высотки. Важно узнать их скорость и количество лифтов, а также доступность в час пик. Учитывайте частоту поломок и скорость ремонта. Передвигаться внутри высоток Дубая без лифта может быть сложно.
Незавершенка. Покупая объект незавершенного строительства, важно убедиться в наличии счета условного депонирования (эскроу). Этот инструмент обеспечит сохранность денег покупателя до ввода объекта в эксплуатацию.
Лицензированные риелторы. Рекомендуется всегда пользоваться услугами компаний, лицензированных Земельным департаментом Дубая, для проведения операций с недвижимостью, включая покупку или продажу.
Репутация застройщика. При оценке объекта рекомендовано учитывать послужной список застройщика и используемые материалы. Анализ прошлых проектов и оценка их состояния может дать ценную информацию о надежности и долговечности строительных работ, внимании застройщика к деталям и качестве работ в целом. Эта рекомендация актуальная в первую очередь для покупателей новостроек / незавершенки. Один из наиболее авторитетных местных застройщиков — компания DAMAC. Рекомендуем обратить внимание на ее проект Cavalli Tower на территории района Дубай Марина.
Обременения. Перед закрытием сделки купли-продажи или аренды жилья важно убедиться в отсутствии непогашенных платежей за обслуживание со стороны текущего собственника или арендодателя, соответственно. Покупателям также стоит обратить внимание на дополнительные обременения в форме налоговой задолженности и ипотеки. Если таковые имеются, нужно запросить подтверждение оплаты, чтобы не было никаких проблем. Если задолженности не будут погашены, их, возможно, придется погашать будущему собственнику / арендатору.
Оплата эксплуатации и сопутствующих услуг. Арендаторам рекомендуется уточнять, что включено в арендную плату. Например, входят ли в нее платежи за центральную систему кондиционирования воздуха. Также важно учитывать дополнительные расходы, включая плату за междугородную связь и услуги доверительного управления, переговоры перед закрытием сделки с привлечением юристов и прочие юридические расходы, расходы на страхование имущества и его содержание. Стоит узнать у собственника / арендодателя текущие расходы на эксплуатацию недвижимости. Если это, например, вилла, нужно узнать общие эксплуатационные расходы на бассейн, включая затраты на химикаты, рабочую силу и электроэнергию. Важно оценить счета за использование воды в саду, поскольку именно такого рода расходы могут в конечном итоге оказаться больше, чем вы ожидаете. Что касается технического обслуживания при съеме жилья, в договоре обычно оговаривается, что арендатор несет ответственность за работы в пределах установленного лимита затрат, при превышении которого ответственность переходит к арендодателю.
Опросы домовладельцев из соседних квартир / вилл. Помимо стандартных проверок недвижимости перед покупкой с привлечением независимых оценщиков и юристов, рекомендуется получить информацию от других домовладельцев в выбранном районе, чтобы сформировать полное представление о любых потенциальных проблемах.
Документы для заключения сделки. Помимо обеспечения наличия всей необходимой документации и разрешений на ремонт или серьезные изменения, потенциальному покупателю важно убедиться в наличии действительного свидетельства о праве собственности. Документ должен соответствовать юридическим / нормативным требованиям Земельного департамента Дубая.

Недвижимость за границей
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Опытный бизнес-консультант, готовый дать бесплатную консультацию и помочь вашему бизнесу

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Что покупать? Наиболее востребованную (ликвидную) недвижимость в Дубае!

Портал недвижимости Property Finder опубликовал доклад о тенденциях рынка недвижимости Дубая за ноябрь 2023 года. Вот ключевые выводы, касающиеся выбора ликвидной недвижимости в эмирате:

Выставленные на продажу квартиры популярнее вилл. 60% поисковых запросов от потенциальных покупателей жилой недвижимости в Дубае касались квартир. Виллы и таунхаусы привлекали 40% интереса покупателей. Инвесторам, которых интересуют квартиры, рекомендуем обратить внимание на следующие лоты от проверенных партнеров:
Продажи вторички набирают обороты. Сегмент готовой к эксплуатации недвижимости сыграл значительную роль в укреплении рынка недвижимости эмирата в ноябре. На его долю пришлось 52% от общего объема сделок купли-продажи в количественном выражении и 67% от общей стоимости сделок. Количество продаж в сегменте вторички увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Зарегистрировано 6335 сделок (по сравнению с 5749 в ноябре 2022 года). Общая стоимость сменившей собственника вторички также значительно выросла. Показатель увеличился почти на 60% и составил 28 миллиардов дирхамов (по сравнению с 17 миллиардами дирхамов в ноябре 2022 года).
Арендаторам квартир нужны «однушки» с мебелью. Что касается арендных предпочтений, примерно 36% арендаторов активно искали однокомнатные квартиры. 30% отдали предпочтение двухкомнатным квартирам. Остальные 24% искали студии. Анализ собранных данных также показал, что 66% арендаторов искали меблированную недвижимость, а 32% предпочитали немеблированные варианты.
При съеме вилл популярнее трехспальные объекты без мебели. Что касается вилл / таунхаусов, 42% потенциальных арендаторов в первую очередь искали объекты с тремя спальнями. 35% нацелились на варианты с четырьмя спальнями или более просторные объекты. 51% арендаторов, которых интересовали виллы / таунхаусы, склонялись к недвижимости без мебели. 48% рассматривали лоты с мебелью.
Популярные локации с учетом типов недвижимости и категорий клиентов (покупатели / квартиросъемщики):
- Покупатели в целом. На десять следующих районов пришлось почти 53% от общей стоимости продаж и 41% от общего числа закрытых сделок:
  - Пальм Джебель-Али;
  - Ме-Айсем 2;
  - Бурдж-Халифа;
  - Пальм-Джумейра;
  - Бизнес-Бэй;
  - Мадинат Дубай Альмелахейя;
  - Мадинат Аль-Матаар;
  - Джумейра Виллидж Серкл;
  - Дубай Марина (Марса Дубай);
  - Фэлкон Сити оф Уандерс.
- Покупатели квартир. В ноябре 2023 года в число самых популярных районов для приобретения квартир вошли:
  - Дубай Марина;
  - Даунтаун Дубай;
  - Джумейра Виллидж Серкл;
  - Бизнес-Бэй;
  - Пальм-Джумейра.
- Покупатели вилл. Среди потенциальных владельцев вилл / таунхаусов наиболее востребованными районами в отчетном периоде были:
  - Дубай Хиллс Эстейт;
  - Пальм-Джумейра;
  - Арабские Ранчо;
  - Дамак Хиллс;
  - Мохаммед Бин Рашид-Сити.
- Арендаторы квартир. Когда дело дошло до аренды квартир, наиболее популярными районами оказались:
  - Дубай Марина;
  - Джумейра Виллидж Серкл;
  - Даунтаун Дубай;
  - Бизнес-Бэй;
  - Джумейра Лейк Тауэрс.
- Арендаторы вилл. Для аренды вилл / таунхаусов популярными местами были:
  - Дубай Хиллс Эстейт;
  - Джумейра;
  - Аль-Барша;
  - Дамак Хиллс 2;
  - Арабские Ранчо.

На что еще обратить внимание при выборе недвижимости в Дубае?

Помимо главных факторов вроде локации и типа лота (вилла / квартира), при выборе недвижимости в Дубае также стоит обратить внимание на другие факторы. Рыночные исследования показывают, что росту ликвидности недвижимости в Дубае способствуют следующие обстоятельства:

Отремонтированные / модернизированные лоты. Квартиры / виллы, которые были модернизированы, как правило, демонстрируют лучшие результаты на рынке. Например, ликвидность лота повышает наличие современной планировки, предполагающей объединение кухни с гостиной. Этому условию соответствует, например, недвижимость в новом жилом комплексе Safa One в центре Дубая от DAMAC Properties.
Доступ к рекреационной инфраструктуре. Спросом пользуются лоты в комплексах с лучшими тренажерными залами и спа-центрами, расположенными непосредственно внутри здания. Это особенно важно для молодых специалистов, переехавших в Дубай. Также приветствуются другие удобства, включая бассейны и игровые площадки.
Близость к воде / вид из окон. Хороший вид — залог быстрой продажи. Ликвидные лоты с панорамным остеклением и видом на воду можно найти в комплексе Como Residences, расположенном на берегу Персидского залива.

Покупать недвижимость в Дубае сейчас или подождать?

Продажи дубайского жилья бьют рекорды. По данным Земельного департамента Дубая, в ноябре 2023 года на рынке произошел значительный рост общей стоимости сделок. Показатель достиг почти 42 миллиардов дирхамов. Это означает повышение на 36% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

Спрос на недвижимость значительно увеличивается на фоне дефицита жилья — застройщики не успевают удовлетворить аппетиты покупателей. Это позволяет прогнозировать сохранение восходящего ценового тренда.

Эксперты рассчитывают, что рынок завершит год на позитивной ноте, открыв путь к плодотворному 2024 году с устойчивым ростом общей стоимости и числа сделок. Поскольку динамика в целом позитивная, сейчас хороший момент для инвестиций в покупку недвижимости в Дубае с прицелом на прирост капитала и доход от сдачи в аренду.