Подходит ли осень 2024 года для покупки недвижимости в Швейцарии?

Многие считают, что инвестиции в рынок недвижимости Швейцарии принесут покупателю не только второй дом в одной из наиболее благополучных стран мира, но и стабильно растущий в цене актив на перспективном рынке. Стоит ли закрывать сделку прямо сейчас, учитывая текущие рыночные тренды? Разбираемся.

Ценовые тренды обнадеживают домовладельцев

Несмотря на общеевропейский негативный ценовой тренд на рынке жилья, в Швейцарии цены на недвижимость не снижаются. Особенно в самых востребованных регионах. По данным местного портала с рекламой выставленного на продажу жилья Neho, средняя цена за м2 в альпийской стране на начало сентября 2024 года составила 7931 швейцарский франк (₣). За «квадрат» квартиры и коттеджа просили в среднем 8413 ₣ и 7448 ₣, соответственно.

Нигде в Швейцарии не ожидается падение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Анализ данных Neho показывает, что стоимость местной жилплощади продолжает расти практически по всей стране.

Позитивные прогнозы подкрепляют данные Федерального статистического управления Швейцарии. По оценкам ведомства, жилая недвижимость в альпийской стране во 2 квартале 2024 года (то есть в период с апреля по июнь) подорожала на 1,1% по сравнению с предыдущим кварталом. 1,1% могут показаться не такой уж большой цифрой. Но когда речь идет об объектах недвижимости стоимостью в 1 миллион франков, получается немалая сумма.

Почему сейчас самое подходящее время для покупки швейцарского жилья?

Пусть снижения цен на недвижимость в альпийской стране ожидать не стоит, но процентные ставки по ипотеке в банках Швейцарии за последние несколько месяцев значительно снизились. По данным платформы Moneyland, средняя годовая процентная ставка по 10-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой к августу 2024 года достигла 1,9%. Это самый низкий уровень с марта 2022 года. Показатель составляет около 1,81% и 1,79% для двухлетних и пятилетних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, соответственно.

Всего несколько месяцев назад при оформлении двухлетних и десятилетних кредитов на покупку швейцарских вилл с видом на озеро Лугано или другого жилья банки предлагали 2,31% и 2,42%, соответственно. Учитывая среднюю стоимость сделок с местным жильем, снижение более чем ощутимое. 

Как долго ставки по ипотеке будут оставаться низкими?

Пока еще ничего не предопределено. Но многие рыночные аналитики полагают, что Швейцарский национальный банк снизит ключевую процентную ставку минимум дважды в ближайшие месяцы: как в сентябре, так и в декабре 2024 года. Иными словами, кредитополучатели могут рассчитывать на тенденцию к дальнейшему снижению фиксированных процентных ставок, что де-факто удешевит покупку швейцарского жилья. Этот сценарий следует, по крайней мере, частично учитывать при оформлении ипотеки.

Читателям, планирующим купить коттедж или квартиру в альпийской стране в кредит, пора готовиться к подаче заявки на ипотеку. Учтите, что оформить кредит можно при условии наличия достаточного собственного капитала (20% от общей стоимости недвижимости), чтобы внести первоначальный взнос. Также потребуется достаточный доход для последующих выплат ежемесячных платежей.

Может ли иностранец получить ипотеку в Швейцарии?

Гражданин государства ЕС/ЕАСТ может свободно приобретать недвижимость (постройку или землю) в Швейцарии. Это касается как основного места жительства, так и домов отдыха. То же самое касается граждан третьих стран (государства, не входящие в ЕС/ЕАСТ). Например, граждан России, США или Китая, имеющих действительный вид на жительство категории B или C в Швейцарии, — на них также не накладываются никакие ограничения.

Однако в отношении персон из-за пределов Европы, у которых нет ни одного из двух вышеупомянутых видов на жительство, действуют определенные ограничения. Им потребуется разрешение на покупку жилья в Швейцарии. Местные власти ввели эту меру, чтобы предотвратить массовый переход швейцарской недвижимости в руки иностранцев. 

Кроме того, такие персоны могут купить только тот объект жилой недвижимости в альпийской стране, который будет использоваться новыми собственниками в качестве основного места жительства. Это значит, что актив не получится купить в качестве инвестиционного объекта для последующей перепродажи, а также под сдачу в аренду.

Трансграничные работники в Швейцарии (разрешение на резидентство категории G) могут без предварительного получения разрешения покупать жилплощадь в качестве неосновного места жительства, если такая недвижимость находится поблизости от места работы. Однако обладателям разрешения на резидентство категории G запрещается сдавать эту недвижимость в аренду до момента завершения трудовой деятельности в соответствующем регионе в качестве трансграничного работника. 

Кто имеет право на швейцарскую ипотеку?

Независимо от гражданства кредитополучателя (иностранец или гражданин Швейцарии), действуют одни и те же правила. Чтобы иметь право на ипотеку или любой другой кредит в швейцарском банке, потребуется прочное финансовое положение.

Банк будет учитывать зарплату, чтобы убедиться, что потенциальный клиент может позволить себе ежемесячные платежи. Также будет учтена кредитоспособность. Соответствующие данные можно получить в Швейцарском центральном бюро кредитной информации (Zentralstelle für Kreditinformation; ZEK). Эта организация управляет центральной базой данных, доступ к которой имеют только банки и кредиторы.

Там хранится вся кредитная история швейцарских резидентов, которая включает использование кредитных карт, займы, историю всех открытых или отклоненных кредитных заявок, овердрафты по счетам и другие подобные сведения. Однако база ZEK содержит не только негативные данные. Если физлицо добросовестно оплачивает все счета вовремя и не имеет никаких задолженностей, эта информация также попадает в базу. Такие позитивные данные очень пригодятся при подаче заявки на ипотеку.