Владение жильем в Швейцарии недоступно большинству обывателей. Но происходят изменения, которые могут увеличить пул потенциальных владельцев швейцарского жилья — по крайней мере, в некоторых регионах альпийской страны. Исключение — покупка жилплощади под сдачу. Из-за административных ограничений в ряде регионов это сейчас не лучшее решение.
Жилая недвижимость в Швейцарии станет (немного) доступнее?
Иногда быть владельцем жилой недвижимости в Швейцарии дешевле, чем арендовать ее, а иногда — наоборот. Например, если процентные ставки по ипотеке низкие, а арендная плата высокая, то покупка собственной жилплощади имеет больший финансовый смысл, чем аренда.
Какова текущая ситуация? Согласно опубликованному в июне 2024 года исследованию банкиров из UBS, за первые 3 месяца этого года домовладельцы в альпийской стране столкнулись с более тяжелым финансовым бременем, чем арендаторы аналогичной недвижимости.
Выяснилось, что годовые выплаты за жилье в случае собственника четырехкомнатной квартиры с кухней-гостиной и жилой площадью 110 квадратных метров составляли 32 500 франков, отталкиваясь от результатов экстраполяции данных за период с начала января по конец марта 2024 года. Годовая арендная плата за квартиру аналогичного размера составляла 30 500 франков. То есть почти на 7% меньше.
Высокие расходы на собственную жилплощадь особенно актуальны для домовладельцев, которые оформили в одном из банков Швейцарии долгосрочную ипотеку с фиксированной процентной ставкой, когда ставки были на самом высоком уровне (значительно выше привычных 2%). Например, физлицу, которое оформило долгосрочную ипотеку в этот период, к 2033 году придется нести совокупные дополнительные расходы в размере почти 50 000 франков, если сравнивать с ипотекой с минимальной процентной ставкой.
Что ждет впереди с точки зрения цен на недвижимость в Швейцарии? Хорошие новости для потенциальных домовладельцев. Благодаря падению процентных ставок по ипотечным кредитам оформить кредит на покупку швейцарского жилья сейчас можно значительно дешевле, чем годом ранее. Ипотека дешевеет главным образом на ожиданиях по поводу грядущих неоднократных снижений ключевой ставки Центробанком Швейцарии (фр.: Banque Nationale Suisse; BNS).
По оценкам UBS, во многих случаях ставки по кредитам сейчас ниже 2%. Банкиры ожидают, что к началу 2025 года ставки снизятся еще больше. Но дешевая швейцарская ипотека доступна не везде. Банкиры из UBS рекомендуют обратить внимание на предложения коллег в следующих кантонах:
- Берн;
- Золотурн;
- Аргау;
- Шаффхаузен;
- Тургау.
Дешевые кредиты также доступны в некоторых районах Во, Фрибур и Вале, где покупка собственной жилплощади уже обходится дешевле, чем аренда. С другой стороны, в горных регионах ипотека по-прежнему обходится дороже, чем в большинстве других частей страны.
Покупка жилья в Швейцарии под сдачу — не лучшая идея?
По решению местного административного суда, власти Цюриха наложат новые ограничения на работу Airbnb и других подобных сервисов в популярном среди туристов швейцарском городе. Независимые эксперты заявляют о беспрецедентной жесткости новых правил. В частности, цюрихское жилье больше де-факто нельзя использовать исключительно для посуточной сдачи.
Власти аргументируют новые меры реакцией на усугубляющийся жилищный кризис, который якобы в значительной степени обусловлен распространением арендных квартир в Швейцарии для краткосрочного проживания.
5 июня 2024 года административный суд Цюриха отклонил апелляцию, поданную четырьмя поставщиками услуг в области краткосрочной аренды, относительно новых ограничений, касающихся жилья для отдыха и краткосрочного проживания. Теперь ничего не стоит на пути соответствующего предложения властей, которое находилось в разработке с декабря 2020 года. Ожидается, что нововведения вступят в законную силу через 30 дней с момента оглашения вердикта административного суда. Согласно новым правилам, домовладельцы/управляющие компании вправе сдавать посуточно только 10% жилфонда в определенном районе.
Отклонив апелляцию, судьи подчеркнули, что возросшее количество посуточного жилья меняет характер районов Цюриха, вытесняя постоянных жителей из города. Если верить официальным статистическим данным городской администрации, около 1,9% общего жилищного фонда Цюриха (4 170 квартир) сейчас сдается в аренду посуточно. Такое жилье зачастую гораздо более прибыльно, чем стандартные квартиры для долгосрочной аренды. Неудивительно, что многие домовладельцы, желая заработать больше, переходят от долгосрочной сдачи к посуточной. Это еще больше «разжигает» жилищный кризис.
Законодатели Цюриха хотят пойти дальше. В ответ на постановление суда представители Социал-демократической партии сообщили местным СМИ о желании ограничить Airbnb в городе. В частности, они предложили использовать наработки законодателей из Люцерны, которые ввели такие ограничения в марте 2023 года. Согласно соответствующему закону, квартиры в Люцерне можно сдавать в аренду посуточно только в течение 90 дней в году. Ожидается, что аналогичный законопроект за авторством Социал-демократической партии вскоре будет передан в местный совет Цюриха.
В Airbnb еще не отреагировали на недавнее решение цюрихских судей. Но в 2023 году, когда обсуждалось предложение по Люцерне, представители сервиса заявили, что выступают за «справедливые, пропорциональные и современные правила совместного использования жилья».
«Многие люди находятся вдали от дома в общей сложности более 90 дней по профессиональным или личным причинам. Они должны иметь возможность сдать свои дома в аренду в это время и заработать дополнительные деньги», — отмечалось в пресс-релизе Airbnb.
