Выбор доступной недвижимости в Европе становится стратегическим решением для тех, кто планирует переезд, покупку инвестиционного объекта или приобретение жилья для семьи. В условиях роста ставок, инфляционных колебаний и сокращающегося предложения в крупных столицах интерес смещается в сторону городов, где цены остаются умеренными, а качество жизни — высоким. Эксперты International Wealth подготовили авторский рейтинг из десяти европейских городов, в которых покупка квартиры или дома все еще возможна без завышенного бюджета.
В статье вы найдете:
- актуальные цены на квадратный метр,
- средние бюджеты покупки,
- динамику рынка,
- реальную пользу для покупателя: где выгоднее жить, сдавать и инвестировать,
- SEO-оптимизированную структуру для лучшего продвижения статьи.
Данные основаны на Eurostat, Numbeo, Deloitte Property Index 2024, локальных кадастрах и аналитике европейских агентств.
София, Болгария
Цена за м²: 1 400–1 850 EUR
Бюджет квартиры: 85 000–120 000 EUR
Налог на покупку: 2–3%
Годовой налог на недвижимость: 0,1–0,2%
Почему София — главный доступный рынок Европы
София остается одной из самых бюджетных столиц ЕС, при этом рынок жилья стабильно растет 5–8% в год. Инфраструктура развивается: метро, бизнес-парк, айти-кварталы, университеты. Город привлекает специалистов из Восточной Европы, что формирует здоровый спрос на аренду.
Условия покупки
Иностранцы имеют право покупать квартиры свободно. Ограничения касаются только земли, но большинство объектов продаются именно с правом на строение.
Аренда
1-спальная квартира приносит 450–650 EUR в месяц. Доходность 4,5–6% годовых.
Кому подходит
Инвесторам с небольшим бюджетом, тем, кто хочет купить недвижимость в ЕС за минимальную цену и получить стабильную аренду.
Скопье, Северная Македония
Цена за м²: 1 100–1 600 EUR
Дом/квартира 70–80 м²: 70 000–110 000 EUR
Трансакционные расходы: около 3%
Годовой налог: 0,1–0,2%
Почему Скопье интересен инвесторам
Страна стремится вступить в ЕС, и недвижимость растет в цене каждый год. Строительство активно поддерживается государством, поэтому предложения много, а цены остаются умеренными.
Практичная польза
- аренда стоит 300–450 EUR в месяц,
- рынок не перегрет,
- доходность выше, чем в Болгарии или Румынии.
Риск
Страна не член ЕС — ликвидность ниже, чем в Болгарии.
Варна, Болгария
Цена за м²: 1 200–1 900 EUR
Апартаменты у моря: от 90 000 EUR
Расходы на сделку: 2–3%
Уникальность Варны
Это редкий крупный город у моря в ЕС, где цены по-прежнему разумные. Варна — порт, университетский и туристический центр, поэтому аренда работает круглый год: студенты зимой, туристы летом.
Аренда
Квартира у моря: 500–800 EUR в сезон, 300–500 EUR в несезон.
Для кого
Для тех, кто хочет жить у моря в ЕС без бюджета Испании и Португалии.
Дебрецен, Венгрия
Цена за м²: 1 800–2 400 EUR
Квартира 60–70 м²: 120 000–150 000 EUR
Налог на покупку: 4%
Дебрецен за последние годы превратился в главный промышленно-технологический узел Восточной Европы. Город притягивает международных инвесторов: строится завод BMW, расширяют присутствие Samsung и Continental, университет активно развивает партнерские программы. Такой масштабный приток капитала формирует устойчивый спрос на жилье, в том числе долгосрочную аренду от специалистов и студентов. Рынок растет мягко, без перегрева, а качество строительства выше среднего по региону. Для инвестора важен низкий порог входа при стабильном среднесрочном росте капитальной стоимости.
Условия покупки
Иностранцы свободно приобретают квартиры. Налог на покупку составляет 4%, а транзакционные расходы остаются умеренными.
Аренда
Средняя ставка за 1-спальную квартиру — 500–700 EUR, спрос высокий круглый год, что делает доходность предсказуемой.
Кому подходит
Тем, кто ищет недорогой рынок в ЕС с сильной экономической базой и долгосрочным потенциалом роста цен.
Пловдив, Болгария
Цена за м²: 1 100–1 600 EUR
Квартира 60–70 м²: 70 000–110 000 EUR
Трансакционные расходы: 2–3%
Пловдив занимает уникальную нишу: это промышленный центр страны и культурная столица, где туристический поток не зависит от сезона. На рынок влияют сразу два устойчивых фактора — международные заводы в зоне «Тракия» и исторический центр, который ежегодно привлекает миллионы гостей. Недвижимость здесь растет ровнее, чем на побережье, а входная цена остается одной из самых доступных в ЕС. Инвесторы ценят стабильную ликвидность и низкие эксплуатационные расходы.
Условия покупки
Покупка доступна иностранцам без ограничений. Все сделки проходят по понятной схеме, а рынок хорошо регулируется.
Аренда
Жилье сдается за 350–550 EUR, зависит от района и состояния дома. Постоянный поток арендаторов поддерживает доходность на уровне 5–6%.
Кому подходит
Тем, кому нужен минимальный бюджет и высокая скорость перепродажи объекта.
Клуж-Напока, Румыния
Цена за м²: 2 100–2 700 EUR
Квартира 60–70 м²: 130 000–170 000 EUR
Налог на покупку: около 1–3%
Клуж давно стал румынской Кремниевой долиной. Тут работают Microsoft, Bosch, Emerson и десятки технологических стартапов. Университеты обеспечивают постоянный поток квалифицированных специалистов, которые формируют стабильный спрос на аренду. В городе активно строятся современные жилые кварталы, а средняя стоимость квадратного метра все еще ниже, чем в Бухаресте, при том что доходы местного населения выше.
Условия покупки
Иностранцы могут приобретать жилье свободно. Правовая база рынка стабильна и ориентирована на защиту прав покупателя.
Аренда
1-спальная квартира приносит в среднем 550–800 EUR, что делает доходность одной из самых высоких в регионе.
Кому подходит
Технологичным инвесторам и тем, кто ищет рынок с долгосрочной перспективой роста капитала.
Нови-Сад, Сербия
Цена за м²: 1 700–2 300 EUR
Квартира 60–70 м²: 110 000–150 000 EUR
Налог на покупку: 2,5%
Годовой налог: 0,1–0,2%
Нови-Сад сочетает высокое качество городской среды и доступные цены. Инфраструктура напоминает Австрию, но покупка в разы дешевле. Город активно развивает IT-сектор, проводит международные фестивали и привлекает молодых специалистов. Доходы стабильны, спрос на аренду устойчив, а иностранцы могут покупать квартиры без ограничений, что выделяет Сербию на фоне многих европейских стран.
Условия покупки
Налог на покупку 2,5%, процесс прозрачный и быстрый. Ограничения касаются только земли за городом.
Аренда
Средняя стоимость аренды составляет 400–650 EUR, спрос особенно активен среди студентов и айти-специалистов.
Кому подходит
Тем, кто хочет получить европейский уровень жизни по цене Восточной Европы и уверенный арендный доход.
Каунас, Литва
Цена за м²: 2 000–2 700 EUR
Квартира 60–70 м²: 120 000–170 000 EUR
Налог на покупку: 0,5–2%
Каунас активно модернизируется: строятся новые кампусы, индустриальные зоны, транспортные развязки. Город дешевле Вильнюса, но уровень комфорта сопоставим благодаря развитой инфраструктуре и безопасности. Рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост, а европейское регулирование обеспечивает высокий уровень защиты прав владельцев.
Условия покупки
Механика сделок прозрачная, иностранцы покупают квартиры без ограничений. Стандарты строительства высокие.
Аренда
Ставки 450–650 EUR держатся стабильно, что позволяет инвестору рассчитывать на уверенную заполняемость.
Кому подходит
Тем, кто хочет купить ликвидный объект в ЕС с минимальными рисками.
Порту, Португалия
Цена за м²: 3 000–4 500 EUR
Квартира 60–70 м²: от 180 000 EUR
Налог IMT: 1–8%
Годовой IMI: 0,3–0,45%
Порту вошел в европейские рейтинги как один из главных инвестиционных центров, сместив фокус с Лиссабона. Город привлекает туристов, студентов и специалистов международных компаний, что обеспечивает спрос на аренду круглый год. Несмотря на рост цен, Порту остается доступнее столицы, а ликвидность объектов — одна из лучших в стране.
Условия покупки
Налог IMT рассчитывается по шкале 1–8%, ежегодный IMI остается умеренным. Сделки прозрачные, рынок стабилен.
Аренда
Средняя ставка 700–1 200 EUR обеспечивает инвесторам устойчивый доход при высокой ликвидности.
Кому подходит
Тем, кто ищет европейский рынок с сильным спросом и надежной перспективой роста цен.
Риека, Хорватия
Цена за м²: 2 100–3 000 EUR
Апартаменты у моря: 150 000–200 000 EUR
Расходы на сделку: около 3–4%
Риека долго оставалась за пределами массового туризма, что удерживало цены ниже уровня Сплита и Дубровника. Сейчас город переживает новую фазу развития: порт, университет, промышленный сектор и растущий поток туристов делают рынок устойчивым и недооцененным. Инфраструктура развитая, море рядом, качество жизни высокое — все это формирует растущий интерес инвесторов.
Условия покупки
Иностранцы имеют право приобретать объекты без сложных ограничений. Процесс сделок прозрачен.
Аренда
Средние ставки составляют 500–800 EUR, при этом пик спроса приходится на лето, но годовая аренда также развита.
Кому подходит
Инвесторам, которые хотят выйти на рынок Адриатики без переплаты за популярные курорты.
Как мы помогаем инвесторам и покупателям недвижимости
Покупка недвижимости за рубежом требует не только выбора города и расчета бюджета. Важно понимать нюансы налогов, оформление сделок, правила владения, риски рынка, банковские процедуры и особенности локального законодательства. Команда International Wealth сопровождает клиентов на каждом этапе и снижает вероятность ошибок, которые стоят тысяч евро.
Мы берем на себя:
1. Анализ страны и города
Подбираем юрисдикции с оптимальными условиями: стоимость жилья, налоги, доходность, правила владения, перспективы роста, требуемый бюджет, ликвидность. Проводим сравнение по вашим критериям.
2. Банковские и платежные вопросы
Помогаем открыть личные и инвестиционные счета, подобрать банк, пройти комплаенс, правильно оформить исходящие платежи, подготовить пакет документов.
3. Иммиграционные программы
Если недвижимость дает право на вид на жительство, мы сопровождаем оформление: Греция, Испания, Португалия, Кипр, Турция, Маврикий, ОАЭ.
Какие нужны документы, чтобы получить визу Шенгена?
Требования постоянно меняются (в том числе, из-за пандемии коронавируса), поэтому советуем прояснить этот вопрос у наших экспертов. В общем случае перечень будет следующим: 1) Действующий заграничный паспорт. 2) Внутренний паспорт (оригинал + копии всех заполненных страниц). 3) Стандартная анкета. Обратите внимание, что её следует заполнять именно в той стране, куда Вы планируете въехать. 4) Фотографии. Типичные требования – 3,5 x 4,5, 2 штуки. 5) Квитанция об уплате визового сбора (ориентировочно – 35 / 70 EUR, зависит от срочности). Есть варианты освобождения. 6) Медицинская страховка, минимальное покрытие – 30 тыс. EUR. 7) Подтверждение того, что у Вас будет место для проживания. 8) Наличие достаточного материального обеспечения (банковская выписка). 9) Наличие обратного билета.
Как получить мультивизу для посещения Евросоюза?
В начала 2020 года правила были существенно упрощены. Теперь, если у Вас положительная визовая репутация, можно претендовать на один из 3 вариантов мультивизы: 1) На 1 год (условие – наличие 3 коротких виз за последние 2 года). 2) На 2 года (годовая виза за последние 2 года). 3) На 5 лет (2-летняя виза за последние 3 года). Важные дополнения: 1) Срок годности загранпаспорта не может быть меньше, чем длительность визы. 2) Вам могут сократить срок действия визы (бывает редко и только при наличии достаточных на то оснований). 3) Вероятность отказа (если Вы тщательно готовились, собрали все бумаги и справки, имеете «чистое» прошлое в полиции) довольно низкая – чуть более 1%.
Как открыть счет в банке Европы?
Процедура стандартная, поэтому особых сложностей (если Вы уделили должное внимание подготовительному этапу) быть не должно. Примерный порядок действий может быть следующим: 1) Выбор конкретного банка. Основные критерии – перечень услуг, стоимость обслуживания, дополнительные условия и сервис, близость физических отделений, репутация). 2) Личный визит в банк / встреча с представителем финансового учреждения в Вашей стране. Некоторые банки позволяют открыть счёт полностью в дистанционном формате, но это, скорее, исключение из правил. 3) Заполните все документы, бланки, формуляры и прочие официальные бумаги. Помните, что процедура открытия счёта не самая быстрая – нередко она длится до 2 месяцев и более.
Валентин Авербух 
21 мая 2021 
