Рынок недвижимости Дубая переживает один из самых впечатляющих циклов роста за десятилетия. Например, виллы и таунхаусы подорожали в два раза всего за три года, а количество сделок бьет рекорды. Однако в 2025 году эксперты всё чаще озвучивают пессимистичные прогнозы, делая ставку на скорое замедление. Растущее предложение и другие факторы сигнализируют о возможной смене ценового тренда. Когда и при каких условиях рынок может перейти от бурного роста к коррекции? Отвечаем, анализируя официальную статистику, а также мнения аналитиков Bloomberg, Fitch Ratings и Cavendish Maxwell.
Виллы и таунхаусы в Дубае подорожали на 92% за 3 года
По оценкам консалтинговой компании Allsopp & Allsopp, виллы и таунхаусы в Дубае в период с мая 2022 по май 2025 года подорожали на рекордные 92%. Средняя цена увеличилась с AED 3 475 523 до AED 6 682 023. Только за последний год рост составил 35%. Причины:
- ограниченное предложение готовых новостроек и качественно обновлённых домов;
- спрос на просторные и пригодные для проживания объекты — особенно в следующих районах:
- Арабиан Ранчес (Arabian Ranches);
- Джумейра Гольф Эстейтс (Jumeirah Golf Estates);
- Виктори Хайтс (Victory Heights).
- усиление сегмента вторички (цены выросли 32% за год, а число сделок — на 28%);
- инвестиционная привлекательность (покупатели рассматривают покупку недвижимости в Дубае как способ добиться стабильного прироста капитала в долгосрочной перспективе).
Рост цен совпадает с активизацией собственников, обновляющих старые объекты. Осовремененные особняки в устоявшихся районах пользуются растущим спросом, что стимулирует владельцев вкладываться в ремонт ради выгодной перепродажи.
Новое строительство набирает обороты
Дубай вступил в фазу масштабного строительного бума. По оценкам консалтинговой компании Cavendish Maxwell, в 2025 году в эксплуатацию будет введено 73 тыс. жилых единиц, а к 2028 году общий объем нового предложения достигнет 300 тыс. объектов. Авторы отчета выделили следующие тренды:
- Опережающие сроки сдачи. Девелоперы сокращают сроки строительства, чтобы соответствовать спросу и избежать «перегрева» рынка — ключевые проекты сдвигаются на 3–6 месяцев раньше дедлайна.
- Ставка на незавершенку. В 1 кв. 2025 года доля продаж на этапе строительства достигла 70% от общей стоимости сделок (или AED 77,5 млрд). Показатель вырос почти на треть (32%) за год.
- Рост премиум-сегмента. Зафиксировано 590 сделок с объектами дороже AED 20 млн и 60 продаж лотов ценой AED 50+ млн. Объекты примерно 2/3 (67%) сделок в этом сегменте — незавершенка.
Ключевые районы Дубая по вводу жилья в эксплуатацию в I кв. 2025 года:
- Джумейра Виллидж Серкл (Jumeirah Village Circle) — 4 330 новых объектов;
- Город Мохаммеда бин Рашида (Mohammed Bin Rashid City) — 1 037;
- Бизнес-Бей (Business Bay) — 743;
- Даунтаун Джебель Али (Downtown Jebel Ali) — 647;
- Рукан (Rukan) — 636.
Активно реализуются проекты в районах Дамак Лагунс (DAMAC Lagoons), Вэлли (The Valley), Вилланова (Villanova) и Дамак Хиллс 2 (DAMAC Hills 2).
Bloomberg и Asico: инвесторы уверены в долгосрочном росте
В I кв. 2025 года число сделок упало на 10% в квартальном сопоставлении. Но годовая динамика остаётся положительной (+23%). Всего в отчетном периоде зафиксировано 42 тыс. сделок на сумму AED 114,4 млрд. Средняя цена проданного жилья достигла AED 16 522 за «квадрат», что соответствует росту на 2,8% и 16% в квартальном и годовом сопоставлении, соответственно. Наиболее востребованные типы объектов:
- апартаменты (75% сделок; доля снижается на фоне интереса к просторному жилью);
- таунхаусы (17%);
- виллы (7%).
Несмотря на признаки замедления рынка недвижимости Дубая, эксперты сохраняют уверенность в его долгосрочной устойчивости. По оценкам компании Asico, а также аналитиков Bloomberg, после стремительного роста на 60% с 2022 по начало 2025 года, рынок постепенно переходит в фазу зрелости. Ожидается, что он будет развиваться без резких спадов, сохраняя инвестиционную привлекательность.
Основные признаки стабилизации:
- Небольшая корректировка цен. В январе 2025 года зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра до AED 15 969 (-0,57% относительно декабря 2024 года).
- Смещение фокуса с элитного на среднеценовой сегмент. В 2024 году две из пяти сделок с готовым жильём были заключены с объектами ценой ниже AED 1 млн, что указывает на расширение базы покупателей и отказ от спекулятивного спроса.
- Сокращение сроков строительства (см. выше).
- Стратегический подход. Инвесторы делают ставку на долгосрочные стратегии, качество проектов и выгодное расположение.
Fitch: рынок приблизился к пику, возможна коррекция
Оптимистичный настрой сохраняют не все эксперты. Агентство Fitch Ratings предупреждает, что рынок недвижимости Дубая находится вблизи пика. По их мнению, во второй половине 2025 года возможно проседание цен на 15%. Причины:
- Ввод нового жилья. В 2025–2026 гг. ожидается вывод на рынок 210 000 новых объектов, что более чем двукратно превышает объёмы предыдущих трёх лет. Такой всплеск предложения может превысить уровень платежеспособного спроса, особенно с учётом замедления прироста населения.
- Макроэкономические риски. Удешевление нефти негативно сказывается на потребительской активности — особенно в случае покупателей из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ).
- Замедление роста ренты. В I кв. 2025 года рост арендных ставок замедлился, достигнув 1%. Это самый низкий показатель за 2 года. Средняя доходность от аренды квартир составила 7,3% годовых, а вилл и таунхаусов — 5%.
Но в Fitch отметили, что, в отличие от кризиса 2009 года, рынок стал более устойчивым:
- доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков ОАЭ за три года сократилась с 20% до 14%;
- крупные государственные девелоперы были консолидированы;
- снизилось долговое обременение субъектов строительного сектора;
- активное развитие Дубая как глобального финансового центра играет стабилизирующую роль.
«Золотая виза» в ОАЭ за жилье в ипотеку или на этапе строительства — гарантированный «приз»
Покупка недвижимости в Дубае ценой от 2 млн дирхамов ($0,55 млн) даёт право подать заявку на многолетнюю резидентскую визу в ОАЭ. «Золотая виза» стала важнейшим инструментом привлечения состоятельных инвесторов в эмират. Причём она доступна не только при покупке готового жилья, но и при инвестициях в объекты на стадии строительства, а также в случае ипотечного финансирования.
Получение визы не происходит автоматически. Инвестор должен пройти процедуру подачи заявки, верификации и одобрения. К преимуществам получения карты резидента через недвижимость относятся длительный срок действия статуса (10 лет с возможностью продления), право жить, работать и вести бизнес в ОАЭ без спонсора, а также право оформить визу для членов семьи и доступ к банковским услугам.
Юрий Георгиев 
12 июня 2025 
