Выбирая немецкоязычную страну для переезда с покупкой недвижимости, иммигранты, помимо непосредственно Германии, часто обращают внимание на расположенную южнее Австрию. Но какую страну выбрать? Где иностранцам лучше всего покупать недвижимость: в Германии или Австрии? Разбираемся.
Цены
В обеих странах наблюдается огромная разница в ценах на коттеджи и квартиры между отдельными регионами. Рассмотрим различия на конкретных примерах.
Австрия
В северной австрийской федеральной земле Тироль, где расположен Инсбрук, цены на недвижимость одни из самых высоких в стране. Квартиры могут стоить около €8,5 тыс. за квадратный метр, а коттеджи — около €7,7 тыс. Миллионные сделки — не редкость. А на популярном горнолыжном курорте Кицбюэль просят вплоть до €16 тыс. за «квадрат».
Цены на жилье в Вене также одни из самых высоких в стране. Далее следуют федеральные земли Форарльберг и Зальцбург. Там просят €5–6 тыс. за квадратный метр. Дешевле всего жилье в Бургенланде. Это самая восточная федеральная земля Австрии, граничащая с Венгрией. Средняя стоимость квартир там составляет €1,9 тыс. за квадратный метр, а коттеджей — €2 тыс.
Германия
Как и следовало ожидать от такой большой страны, региональные различия столь же выражены. Самые высокие цены, как правило, наблюдаются в крупных городах, включая Мюнхен, Берлин и Франкфурт.
Баварская столица Мюнхен известна невероятно высокими ценами. Квартиры и коттеджи там стоят €9–10 тыс. за квадратный метр. Но Берлин быстро догоняет. Покупателям нужно приготовиться платить от €7,7 тыс. за «квадрат», выбирая квартиру в центре столицы Германии. В центре немецкого банковского сектора, то есть во Франкфурте-на-Майне, цена на уровне €6,5 тыс. за квадратный метр — не редкость.
Более дешевые районы (и города) в Германии стоит искать в восточных федеральных землях. Это Саксония, Саксония-Анхальт и Тюрингия. Там цены, как правило, в среднем ниже €3 тыс. за «квадрат». Но есть различия между городскими и сельскими районами: последние доступнее.
Дополнительные расходы
И в Австрии, и в Германии процесс покупки коттеджа или квартиры полон бюрократических ловушек и запутанных правил. Но в Австрии покупателю часто требуется немного больше терпения и умения справляться с бумажной волокитой, чем в Германии.
Покупка недвижимости в любой из стран также сопряжена с рядом скрытых платежей. В основном в виде административных сборов и налогов, включая:
- налог на передачу права собственности;
- нотариальные сборы;
- гонорары переводчиков;
- комиссии агентов по недвижимости.
Австрия
Обычно уплачивается 3,5% от стоимости недвижимости в качестве налога на передачу права собственности при покупке. Также необходимо оплатить сбор за регистрацию в земельном реестре непосредственно недвижимости и ипотеки на нее (при оформлении кредита после открытия счета в австрийском банке). Размер платежей — 2,3% от цены сделки.
Дополнительно оплачивается составление договора. Стоимость услуги может составлять 1–3% от цены покупаемой недвижимости. Вдобавок, возможно, придется заплатить комиссионное вознаграждение риелтору в размере около 3%.
Германия
Налоги на недвижимость различаются между федеральными землями. Ставка может составлять от 3,5 до 6,5%. Придется выделить около 1,5% сверх этого, чтобы нотариус составил договор между продавцом и покупателем и внес сделку в земельный кадастр. Затем придется учесть комиссию риелтора. Размер гонорара различается в зависимости от региона, составляя от 3% до 3,5%. Покупатели в Германии редко сталкиваются с чрезмерными гонорарами юристов.
Рассматриваете недвижимость как инвестицию или бизнес-возможность? Учтите, что в обеих странах действует относительно высокий налог на прирост капитала. Цель — свести к минимуму спекуляции, мешая участникам рынка покупать и перепродавать квартиры и коттеджи за короткий промежуток времени.
Препятствия для иностранцев
Покупка недвижимости в Австрии, Германии или иной стране не сводится к вопросу о наличии или отсутствии достаточного капитала. Не менее важны правила и бюрократическая волокита, с которыми, возможно, придется столкнуться. Особенно, если сделка совершается негражданином.
Австрия
В этой стране действуют базовые ограничения на покупку для граждан так называемых третьих стран. Т. е. для неграждан Евросоюза и Швейцарии. Попадаете в эту категорию? Не расстраивайтесь. Купить коттедж или квартиру в Австрии можно. Правда, только при наличии вида на жительство. Однако правила немного различаются в зависимости от выбранных федеральных земель.
Граждане ЕС, напротив, часто пользуются теми же правами, что и граждане Австрии. Но в некоторых регионах страны, особенно вблизи границы с Германией, все еще действуют некоторые ограничения на покупку иностранцами жилья, выступающего неосновным местом жительства.
Иностранцы в Австрии также сталкиваются с более жесткими ограничениями на выдачу ипотечных кредитов. Такие покупатели часто должны внести 20% от цены сделки в виде первоначального взноса. Срок погашения ипотечного кредита в их случае, как правило, не может превышать 35 лет. А кредитные платежи не должны превышать 40% дохода домохозяйства конкретного покупателя.
Германия
Ограничений нет. Иностранец вправе покупать недвижимость в этой стране, независимо от иммиграционного статуса и гражданства. Можно покупать коттеджи или квартиры в Германии либо для проживания в них, либо с целью их сдачи в аренду. В последнем случае даже можно получить льготы. Например, доступно общее снижение издержек за счет комиссионных сборов.
С ипотекой в Германии тоже менее строго. Но ситуация зависит от иммиграционного статуса. Долгосрочным резидентам проще. Такая персона даже может получить ипотеку, покрывающую 100% стоимости недвижимости. Но если не живете и не работаете в Германии, то кредитом будет покрываться до 60% цены сделки.
Выплаты по ипотеке не могут превышать 35% чистого дохода покупателя. Поэтому персоны с высоким доходом, очевидно, находятся в данном случае в выигрышном положении.
Переезд
Пусть жители двух соседних стран и говорят на одном языке, но между Германией и Австрией есть ряд различий, несмотря на схожесть культур и высокий уровень жизни в обоих государствах. У каждой страны есть собственная уникальная культура, экономика и набор правил. Эти обстоятельства могут сбить с толку иностранцев, пытающихся решить, в какой стране купить недвижимость для переезда на постоянное место жительства. Сравним базовые моменты:
География и пейзажи
Альпийская страна на юге имеет много общего с Баварией. Но большинство регионов Германии, характеризуясь менее разнообразным и часто более плоским ландшафтом, совсем не похожи на австрийские федеральные земли с их живописными горами и кристально чистыми озерами.
В Германии есть Баварские Альпы с горой Цугшпитце. Но это ничто по сравнению с австрийской горой Гросглокнер, высота которой составляет 3798 метров над уровнем моря. С другой стороны, Германия предлагает протяженную морскую береговую линию, растянувшуюся вдоль северных границ страны. Немецкое побережье, разделенное между Северным и Балтийским морями, простирается на 3,7 тыс. км. Австрия выхода к морю не имеет, но соседствует с рядом средиземноморских государств.
Налоги
Австрийская и немецкая налоговые системы сложны. Выбор страны с точки зрения минимизации фискального бремени зависит от индивидуальных обстоятельств конкретного налогоплательщика. Сравним ставки подоходного налога с физических лиц:
Австрия (правила на 2024 налоговый год):
| «Вилка» дохода (евро) | Ставка налога (%) |
| 12 465 и ниже | 0 |
| 12 465 до 20 397 | 20 |
| 20 397 до 34 192 | 30 |
| 34 192 до 66 178 | 40 |
| 66 178 до 99 266 | 48 |
| 99 266 до 1 000 000 | 50 |
| более 1 000 000 | 55 |
Германия (правила на 2024 налоговый год):
| Диапазон налогооблагаемого дохода для плательщиков единого налога (евро) | Диапазон налогооблагаемого дохода для состоящих в браке налогоплательщиков (евро) | Ставка налога (%) | ||
| от | до | от | до | |
| 0 | 11 604 | 0 | 23 208 | 0 |
| 11 604 | 66 760 | 23 208 | 133 520 | 14-42 |
| 66 760 | 277 825 | 133 520 | 555 650 | 42 |
| 277 825 | и выше | 555 650 | и выше | 45 |
Из таблиц видно, что в Австрии физлицу придется заплатить больше подоходного налога, чем в Германии. Особенно персоне с повышенным доходом.
Визы
Гражданам третьих стран, желающим переехать в Германию или Австрию, потребуется виза/ВНЖ/ПМЖ выбранного государства. Или гражданство страны-члена Евросоюза. В Австрии доступны:
- несколько разрешений на работу (на 1 год, на 2 года и на 5 лет);
- студенческие и аспирантские визы;
- стартап-виза, требующая привлечения инвестиций размером от 50 тыс. евро;
- разрешение на переезд при инвестировании 100 тыс. евро в австрийскую экономику и создании новых рабочих мест или внедрении передовых технологий.
В Германии также хватает иммиграционных маршрутов, включая:
- резидентство для недавних выпускников признанных университетов;
- разрешение на учебу;
- рабочую визу;
- визу для помощников по дому (Au Pair);
- визу для стажировки;
- разрешение на резидентство на основании самозанятости/фриланса;
- инвестиционный маршрут для неграждан Европейского Союза, которые хотят открыть бизнес в Германии (официально инвестиционный порог не прописан, но рекомендуется вкладывать не менее €360 тыс.).
Законодательство Германии с 2024 года допускает получение двойного гражданства. В Австрии двойное гражданство разрешено лишь в очень редких случаях. Учитывая это обстоятельство, Германия выходит на первое место для иммигрантов, нацеленных на долгосрочную интеграцию и оформление паспорта ЕС.
Дружественность к цифровым кочевникам
В отличие от соседней Италии, которая недавно объявила о запуске новой визы для цифровых кочевников, ни в Австрии, ни в Германии пока не ввели специальные визы для диджитал-номадов. Но немцы предлагают визу для фрилансеров (нем.: Aufenthaltserlaubnis für selbständige Tätigkeit). Она позволяет фрилансерам и самозанятым проживать в принимающей стране до 3 лет. Сбор за оформление составляет €100.
В Австрии есть виза для самозанятых ключевых работников. Но она требует серьезных финансовых вложений и не совсем подходит для цифровых кочевников. Поэтому в данном раунде побеждает Германия.
